裂变中的地产信托

??当房地产市场开始变化，与之相关的信托业务也开始了一场裂变。

??据万得资讯统计显示，从2014年1月1日至2015年农历新年前夕，总计有568只房地产信托产品到期清算。500多只房地产信托产品，实际募集资金规模超过千亿，总计为1194.93亿元。

??或许从数量上看，信托业务依然庞大，但另一项统计则表明，相对于基金之类的金融业务发展，信托业务显得颇为保守。

??统计显示，以贷款作为主要资金运用方式的地产信托产品有239只，约占地产信托产品总量的半壁江山。而权益投资类地产信托产品则有105只，也占据总量的较大份额。

??当然，从另一个层面可以将保守理解为一种稳健，但随着国内地产市场“事故”频发，也让这种稳健蒙上了诸多的不确定性。

??地产信托降温

??近期，中国信托业协会专家理事周小明表示，随着近年来开始暴露的房地产行业风险，预计资金信托投向房地产领域或将更为谨慎。

??在经过前几年跑马圈地的疯狂扩张之后，今年国内信托业出现明显降温。用益信托网数据显示，去年四季度信托成立规模为2236.66亿元，比上年同期2968.07亿元减少了24.64%。而近期国内老牌房地产开发商佳兆业爆发出的一系列风波，似乎也正在逐危及一大波地产信托。

??《中国房地产金融》了解到，受佳兆业风波影响，爱建信托、华润信托、华宝信托等在内的多家信托公司多个地产信托项目牵连其中。除了佳兆业之外，另一国内地产开发商——恒盛地产，近期也因被媒体爆出丑闻从而直接导致四川信托深陷其中。此外，债务缠身几近破产的光耀地产，则让多家为其输血的信托公司面临极大的压力。

??第三方理财机构格上理财分析师曹庆展认为，从去年以来房地产行业整体不景气，部分房地产信托风险已经显现。从中航信托“天启340号昆明丽阳星城信托贷款集合信托计划”被曝出兑付危机，到一系列地产开发商所引发的地产信托危机风暴，这让诸多奔着房地产信托高收益而来的投资者出现投资刹车现象，怀揣着资金观望者有之，望而却步者也有之。

??除了对未来不确定性的恐慌外，地产类信托业务的投资周期偏长，收益率逐渐收窄趋稳，也足以让很多投资者裹足不前。

??长周期低收益

??从产品收益率来看，排名前十位的地产信托产品中，多数地产信托产品的预期收益率徘徊在12%上下。其中，预期收益率最高的产品为15%，是来自华能贵诚信托的一款“民生主题6号（茂华集团山东潍坊项目）”信托产品。在这十大地产信托产品中，预期收益率排名最低则为11.5%，分别有2只产品并列显示11.5%的预期收益率。其中，一只地产信托产品是来自华融国际信托的“金牡丹·融丰系列·国中星城股权收益权”信托产品，另一只则是杭州工商信托发行的郡原地产大连东港投资项目信托产品。

??预期收益率排名较为靠前的地产信托产品，其存续期时间也较长。在排名前10位的地产信托产品中，存续期时间均超过20个月。其中，最长的存续期为60个月，最少的则为24个月。存续期长达60个月的3只地产信托产品分别是“聚信汇金地产基金2号（优选II级）信托”、“重庆江北区观音桥项目股权投资信托（次级）”、“飞鹰5号房地产投资信托”。前2只出自中信信托，而后1只则出自杭州工商信托。

??从地产信托产品的发行地来看，排名地产信托预期收益前10位的产品中，有6只产品发行于北京。除此之外，其他产品分别来自贵阳、杭州、呼和浩特以及郑州。

??有信托业内人士分析认为，在面对整体经济下行、信贷资产质量频频爆出丑闻的同时，加之国内股市近日又有升温迹象，虽然部分信托依然实现净利润增长，但是净利润增长速度放缓趋势已经有所显现。

??此前，有分析人士指出，作为信托公司业务收入重要来源之一的房地产信托，其发行、成立规模大幅下降将对信托公司2015年的信托业务收入产生较大影响，而这已经引起一些信托公司的重视。更有信托公司预估，2015年的信托业务收入预计将下滑四分之一，出现断崖式下跌，而这可能是不少信托公司在新一年即将面对的局面。

??当然，这只是一个整体趋势，房地产市场一样，信托业务的发展也越来越便显出区域化的特征，而这种分化的特征不仅仅只是地域性的区别，也从另一个侧面反映了信托市场未来发展趋势。

??股权类信托悄然兴起

??据wind资讯统计数字显示，在所有到期的500多只地产信托产品中，发行地位于上海的地产信托产品则有20只，实际募资规模超过53亿元人民币。20只地产信托产品分别出自安信信托、华宝信托、上海爱健信托、上海国际信托、中海信托、中航信托和中泰信托等7家信托公司，且预期年化收益率大多维持在11.2%-8%之间。

??从运作方式上来看，这些地产信托产品主要集中于贷款类信托和股权投资类信托这两大类。其中，贷款类信托产品有8只，股权投资类信托则有6只，其余地产信托产品的运作方式则分散为组合投资类、债券投资类、融资租赁类及其他投资方式。

??显然，继贷款类信托产品之后，股权投资类地产信托产品成为上海地区地产信托发行中的又一支生力军。这6只股权投资类地产信托产品收益率也较高，除了上海国际信托的一款名为“金砖住宅系列华府1号”地产信托产品并未标注其预期年化收益率之外，其余5只地产信托类产品的预期年化收益率基本均稳定在8%-11.2%之间。如华宝信托在宝旭地产项目上运作的3只地产信托产品，其存续期均超过30个月，且预期年化收益率均保持在8%。而上海爱建信托在保集金华项目上运作的1只地产信托产品，其运作30个月之后的预期年化收益率为11.2%。

??“目前，国内大多数信托公司推出的地产信托大多都是贷款类信托，因为这类信托操作起来较为简单。但是最近一段时间，很多贷款类房产信托大多爆出不少问题，像佳兆业爆出的信托计划就是贷款类信托。所以，现在信托公司也开始变得更加谨慎。”一位上海信托业内人士告诉我们。

??地产信托的变化不仅仅只是变得更为谨慎，股权类信托产品的悄然兴起，成为信托市场求变的最好佐证。

??股权投资类信托能直接或间接涉足房产项目的经营管理，相较于贷款类信托，这类地产信托产品采用复杂的结构设计及交易方式、风险控制也比贷款类地产信托产品较高。在不少信托公司眼中，股权投资类信托已然成为未来又一新的资金运作方向。