限购取消一年 楼市景象各异

??21日，南京住房限购政策取消整整一周年。至26日，苏州限购政策取消也即将满一周年。在8月时，无锡和徐州两地“解限”已满周年。统计表明，“解限”1年来，宁苏楼市量价齐涨，尤其是南京住宅成交破9万套、房价连涨6个月且在8月时涨幅冲至全国第四、17幅万元以上高价地产生。锡徐楼市的表现则相对平和。

??昨日,南京楼市官网“网上房地产”数据显示，2014年9月22日至2015年9月21日下午7时，南京新房成交量共92562套，若以近年来南京每年成交的新房数量比较，这一数据是自2010年以来的最高值。

??“限购”取消对于楼市购买力的喷发功不可没，尤其像南京这样的热点二线城市，限购曾压抑大量改善需求。不过，当地住建部门也分析称，仅是限购取消，还难以完全带动住房消费的全面回升，宏观层面的多项利好政策随之出台，更是放大了“解限”效应，比如旨在进一步促使改善入市的“330新政”，以及多次降息与降准等，都让市场预期发生了根本性改变。

??事实上，宏观政策导向宽松之时，地方政策的松绑也是步步推进，比如公积金二套首付降至两成、“9050”小户型政策取消、公积金转商贷贴息政策等，再加之江北国家级新区批复、地铁3号线通车等地方利好效应，楼市库存加速去化。

??“本轮市场中改善性需求购买力短期大幅提高，使得地段稀缺、品质较好的楼盘受到追捧，高端楼盘的热销，又推动价格结构性上涨。”南京市住建部门相关负责人表示，江苏省房地产重点联系企业问卷调查结果显示，随着市场回暖，去化较好楼盘涨价预期强烈，看涨未来房价的企业占多数。

??成交向暖，房企拿地积极性大增。“解限”1年来，南京共卖出71幅地块，拍卖金高达约708亿元，其中17幅地块楼面地价超过1万元/平方米，“地王”四面开花。

??另据国家统计局数据，今年3月起南京房价上涨，涨幅逐月扩大，8月房价涨幅更是超越一线城市广州，位居全国第四位。目前，南京多个区域房价大有捅破“天花板”之势，如河西房价“破4万”、城东房价“破3万”、江北和江宁房价“破2万”……不过，住建部门相关负责人也分析说，不少媒体报道具有放大效应，给市场已全面回暖的感受。实际上，市场内部仍冷热不均，六合、溧水、高淳等区域销售情况不容乐观，仍有楼盘打折销售，库存去化较难。同时，这些区域新增供应规模较大，高库存或成为常态。

??“解限”近1年，苏州楼市表现同样抢眼。截至9月20日，苏州“解限”1年来共成交约78000套住宅。这一成交数据也远远超过2010年以来每年的成交水平。同期，苏州土地市场火热，一年来吸金234亿，今年6月和8月的两次土拍，分别出现48.62%和54.57%的整体溢价率。从机构数据看，这一年来苏州房价涨跌互现，总体呈现温和上涨的态势，中指院“百城房价指数”显示8月苏州房价环比涨幅0.56%。

??徐州和无锡两市“限购”政策分别在去年8月1日和30日取消。“解限”以及一系列稳定住房消费的政策亦在两地产生正向效应。据中国指数研究院数据，“解限”一年来，无锡商品住宅成交5.5万套左右；另当地住建部门数据，上半年时当地楼市供销比已现5年来首次降低，库存去化周期有所缩短。徐州“解限”一年来成交商品住宅4.2万套左右，销售面积稳中略增。

??不过，徐锡两地楼市受制于需求导入不足、库存量过高等因素明显，成交攀升动力明显不如宁苏来得更足，房价企稳上升的脚步也要缓慢得多。

??无锡市住建部门相关人士坦言，众多大型房企前期市场判断失误，疯狂拿地，抢推新盘，导致存量过高；另一方面，无锡所辖的江阴和宜兴当地居民在无锡市区置业的人数很少，导致市区需求不足，商品住宅去化缓慢。

??“当前无锡楼市成交继续保持稳中有升，全年市场成交量将高于上年水平。但在商品房库存量过大、新增需求不足等客观因素影响下，后期市场去库存压力仍然较大。”无锡市房地产协会副会长沈洵分析。

??徐州房地产主管部门则道出各县区之间市场发展不平衡的情况。徐州今年制定了辖内各县区商品房年销售量100万平方米的工作任务，目前来看，邳州市市场销量增幅较大，上半年时就已超额完成全年20万平方米的销售任务，其他各县市均未完成半年任务。

??另据徐州主管部门楼盘实地调研情况，徐州144平方米以上大户型商品住宅在“解限”后还是卖不动，占据市场存量的近四分之一，这也表明，在住房自有率及人均住房面积均较高的三线城市，改善需求已经有限，主要针对改善的这一轮楼市利好，促进作用相对微弱。而徐锡两地均出现房企资金链紧绷乃至断裂的情况，烂尾等风险不容忽视。

??“全国曾有46个城市执行限购，目前除北上广深和三亚仍限购外，其余城市均已冲破封锁、相继解套，这提升了市场消费信心和投资需求。”中国房地产研究会副会长胡志刚认为，市场经济应该遵循政府对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的原则，而不应用行政手段配置住房资源，遏制合理消费需求。而从不少城市楼市库存仍“压力山大”的现状看，更需要保持宽松的政策和舆论环境，让市场自我消化库存，平衡供需，以扭转市场再度下行的趋势。