[戴德梁行]当商业地产遇见文化旅游

??住宅市场竞争日渐激烈，地产行业中呈现纷纷转向文化旅游地产领域的潮流；

??90后、00后成为消费客群主力重点，强调与众不同；

??提升文化旅游地产商业价值需因地制宜、多元发展。

??北京，10月13日，2016 -  全球领先的房地产服务商戴德梁行今日举行2016年第三季度媒体发布会，中国区商业地产服务部高级助理董事孟祎女士发表主题演讲，就文化旅游与商业相结合的趋势进行分析，并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。

??国内文化旅游市场竞争日趋激烈

??近些年，住宅市场竞争日渐激烈，政府政策调控力度也不断加强，地产行业中呈现纷纷转向文化旅游地产领域的潮流。据国家统计局发布的2015年数据显示，全年国内游客突破40亿人次，比上年增长10.5%；全国旅游总收入约34,200亿元，比上年增长13.1%。 

??2015年全国10亿元以上的在建旅游项目有2,057个， 50亿元以上的在建旅游项目404个，投资额100亿元以上的旅游项目185个。万达作为商业地产巨头，近几年着力于文化旅游地产的开发，代表项目有哈尔滨文化旅游城，总建筑面积360万平方米，预计2017年开业，年客流量2,000万人次；合肥文化旅游城，总建筑面积90万平方米，2016年9月24日正式开业，预计年客流量2,000万人次。

??消费客群更加挑剔

??中国商业市场随着消费者需求的变化而不断的升级，目前市场消费客群以90后、00后为主力，该消费客群特点有：巨大的消费潜力；较强的独立购买能力以及极大的影响力。其消费特点包括：强调与众不同，追求体验及新奇，缺乏品牌忠诚度；喜爱互联网消费；更了解西方文化和生活方式，也尊重中国传统文化。

孟祎 戴德梁行中国区商业地产部高级助理董事

??孟祎女士认为可以通过 以下策略吸引这类消费客群：

??打造属于专属项目的独特标签及元素

??实施更加精细人性化的服务和高标准硬件设施

??融合文化元素以及跨界的业态体验

??应用线上营销及O2O渠道

??如何提升文化旅游地产商业价值

??1. 延长消费者停留时间

??孟祎女士认为，最重要的是分析清楚不同时段消费者构成及消费需求特征，从而有针对性的给予消费客群不一样的商业街区体验，增强街区集客能力，同时也带动其他业态消费，有效延长消费者停驻时间。

??2. 避免北方天气对开放式街区的影响

??北方的气候对于开放式街区商业项目影响较大，淡季旺季相对较明显。一般来说，小长假、寒暑假是游客集中出游的时间。另外，北京全年约43%的雾霾污染天气等也都大大降低消费者户外活动的意愿。孟祎女士认为可通过设计来增加开放式街区的聚客能力，例如通过对商业项目进行穹顶加盖，增加节点保暖设施以及利用曲线平面布局等。

??3. 提升文化旅游商业的盈利能力

??各类地产项目内部收益率对比显示，文旅类项目的收益率最低，回收周期最长，因此孟祎女士建议通过多种金融手段、开发其他物业实现溢价等方式增加内部收益。例如商铺销售、多元化金融产品和资产证券化等。

??戴德梁行商业地产部作为文化旅游与商业地产融合的探索者，于近年来操作了环球影城城市大道、华谊兄弟电影文化小镇等多个项目。中国区商业地产服务部高级助理董事孟祎女士总结，“过去的项目经验让我深刻认识到，文化旅游每个项目都是一次全新的探索与尝试，都会被赋予完全不同的项目主题与IP，商业部分则是项目整体的保障及升华。随着文化旅游产业的井喷，其商业地产也必将迎来新一轮的提档升级。”