[平安证券]开工销售回升，投资维持高位

??事项：

??国家统计局公布2018年1-5月全国房地产开发投资和销售情况，1-5月房地产开发投资额同比增长10.2%，新开工同比增长108%；商品房销售面积同比增长29%，销售额同比增长11.8%。

??平安观点：

??投资增速延续高位，预计将逐步回落。2018年1-5月房地产投资同比增10.2%，增速比前4月下降0.1个百分点，5月单月投资同比增长9.8%。投资增速维持高位主要受土地购置费高增长带动，前4月土地购置费同比增长66.9%，剔除土购费后前4月地产投资同比下降1.55%。考虑到年初以来，房企资金端持续偏紧，前5月土地成交价款增速较上年末已大幅下降33.4个百分点，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，带动地产投资增速回落。

??加快推盘带动单月销售增速回升。1-5月商品房销售面积同比增长2.9%，销售额同比增长11.8%，较前4月回升1.6个和2.8个百分点，年内首次回升；其中5月单月销售面积同比增长8.0%，销售额同比增长20.6%。我们认为5月销售大幅增长主要因：1）限价未见松动同时资金端持续偏紧，开发商逐步加大一二线城市推盘力度回升现金流；2）三四线尽管依旧维持较高景气，但房价快速上涨、需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现，开发商亦加快推盘收割需求。从区域来看，东部、中部、西部和东北部前5月销售面积增速分别回升27个、0.2个、0.6个和1.2个百分点，呈现普遍回升态势。展望下半年，供给量上升带动一二线增长，三四线受房价快速上涨、需求透支、棚改弱化、基数高企等影响预计增速将缓慢回落，维持全年销售面积持平判断。

??低库存补货叠加三四线发力，新开工有望维持高位。2018年前5月新开工同比增长10.8%，较前4月回升3.5个百分点。其中5月单月增速为20.5%，较4月回升17.6个百分点，单月开工增速创2017年6月以来新高。我们认为开工大幅回升主要因：1）资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流是当下房企最优选择，尤其是市场逐步降温的中西部三四线，抢开工抢需求将更加迫切，带动全国开工维持高位(前4月三四线新开工增速为10.7%，高于同期全国(7.3%)和40个大中城市(1.8%))；2)住宅低库存下，房企加快开工补充货值，前5月住宅新开工增速达13.2%。展望下半年上述两个影响因素依旧存在，有望带动全年新开工增速维持在5%以上。

??土地成交低位回升，三四线占比提升。1-5月全国土地购置面积同比增长21%，土地成交价款同比增长1.6%，较前4月分别回升4.2个和2.4个百分点。两者增速差由前4月的15.7个百分点收窄至13.9个百分点，主要因三四线土地成交占比提升。5月百城土地成交同比上升38.4%，其中三四线同比增长44.7%，反映在一二线限价制约盈利空间背景下，房企逐步加大三四线城市布局。从主流房企来看，万科、保利、新城2018年1-5月拿地销售比为95%、115%，和16g%，较2017年全年分别收窄33个、87个和196百分点，资金端趋紧加上主流房企2017年已大幅补充地块，预计后续土地成交增速仍将维持低位。

??销售回升带动房企资金端改善。2018年1-5月房企整体到位资金6.2万亿，同比增长5.1%，增速较前4月回升3个百分点。单月到位资金同比上升17.4%，较4月上升18.6个百分点。到位资金大幅回升，主要因房企加快销售回收现金流，1-5月定金及预收款增速回升4.4个百分点至12.7%。受销售回升影响，个人按揭贷款增速亦较前4月收窄3.1个百分点至负3.6%。传统的国内贷款同比下降2.8%，降幅扩大1.2个百分点。在融资端趋紧背景下，预计开发商仍将加大推盘回收现金流。

??投资建议：目前板块绝对估值及相对估值均处于历史低位，主流房企对应2018年PE仅7倍左右，同时销售端回升有望缓解市场对行业资金端担忧，保利招商等龙头房企2018年发债利率更是逆市下行。建议关注：1）低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等。

??风险提示：1）目前按揭利率连续17个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。