[中房研协]紧缩政策有增无减，房地产市场主要指标顽强“翻红”

——2018年1-5月房地产行业数据点评

??一、商品房销售金额和面积同比增幅近一年来首次同时回升

??1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长6.5%。

??分区域看，东部地区商品房销售面积23375万平方米，同比下降6.7%，降幅比1-4月份收窄2.7个百分点；销售额26570亿元，增长2.1%，1-4月份为下降1.5%。中部地区商品房销售面积15402万平方米，增长13.3%，增速提高0.2个百分点；销售额10239亿元，增长26.9%，增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销售面积15215万平方米，增长9.9%，增速提高0.6个百分点；销售额10214亿元，增长26.8%，增速提高1.8个百分点。东北地区商品房销售面积2417万平方米，增长3.3%，增速提高1.2个百分点；销售额1755亿元，增长18.9%，增速回落1.6个百分点。

??中房点评： 2018年1-5月，房地产销售金额同比增幅和销售面积增幅较上月双双回升，分别上升了2.8个百分点和1.6个百分点。这两项指标是在近一年的不断下探，向零增长趋近的过程中，首次双双出现增幅回升，具有一定的标志意义。至于是市场行情的反弹还是反转，则有待进一步观察。

??从细分市场看，住宅销售金额增幅、商业营业用房销售金额增幅均高于对应物业的销售面积增幅，价格依然存在上涨压力，住宅销售金额增速尤其突出。与住宅和商业营业用房销售的热销相比，办公楼的销售面积及销售金额连续三个月负增长。商品房市场分化发展特征明显。

??从单月走势看，5月份商品房销售面积、住宅销售面积同比均由负转正。说明5月份市场活跃度回升。按照历史经验，5月份是企业冲刺业绩的关键时刻，在一定程度上决定着上半年企业的销售规模，以及以此确定的江湖地位。企业倾向加快推盘节奏，市场观望情绪减弱，从而带动市场活跃度上升。

??最近几个月全国不少城市密集发布人才引进政策，叠加购房摇号政策的刺激，各类因素下促进了市场成交的活跃，部分投资投机需求再次活跃。部分城市甚至出现了局部成交热，虽然均价看起来还是算正常，但如果衡量“同质价格”或者“中位价格”，情况可能并非乐观，热点城市价格上升压力依然很大。

??二、房地产开发投资累计增速持平，东北投资崛起

??2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

??1-5月份，东部地区房地产开发投资22992亿元，同比增长11.3%，增速与1-4月份持平；中部地区投资8895亿元，增长13.3%，增速回落1.5个百分点；西部地区投资8136亿元，增长2.8%，增速回落0.4个百分点；东北地区投资1397亿元，增长19.9%，增速提高9.2个百分点。

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??中房点评： 今年前5月，房地产开发投资实现10.2%的同比增长，涨幅小幅回落0.1个百分点，住宅投资增幅与上月持平，依旧为14.2%，投资增幅仍处于高位，且稳定增长。住宅投资相对于其他物业，增幅明显要高，且住宅绝对投资额占总投资额的比重也在上升。这也在一定程度上验证了住房市场的热度。

??从区域贡献看，东北地区涨势最快，增速最明显。东部地区增速与上月持平。中、西部地区房地产投资增速略有回落。东北地区房地产投资的增长，得益于东北亚地缘政治紧张程度的缓解，尤其是朝美关系正在转向，朝鲜大概率要实行改革开放政策，这对于东北地区是极大利好。外部环境改善后，东北地区无论是从区位，还是政治地位、经济潜力等方面衡量，都是开发商们必争的重要区域。投资也存在一定的替代效应，东北地区上去了，中西部地区则会顺势回落。

??单月投资方面，5月份房地产开发投资增速连续两个月回落至9.8%，但依然高于去年平均水平。住宅投资虽有所回落，但依然处于高位，表明近期房地产企业投资意愿依然较为强烈。

??三、1-5月新开工面积增幅波浪式上升

　　1-5月份，房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点。其中，住宅新开工面积53098万平方米，增长13.2%。

??中房点评：2018年1-5月，房屋新开工面积同比增幅较上期增长3.5个百分点；住宅新开工增幅由7.3%上涨至10.8%，增速反弹明显。前五个月的增速曲线明显呈波浪上升态势。

??从物业结构上看，办公楼、商业营业用房增速均为负值。住宅领域的新开工增速高达13.2%，拉动了整个新开工面积的增速。新开工面积出现明显反弹，与同期开发投资数据处于高位高增长相契合。

??四、开发企业到位资金明显探底回升

??1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。

??中房点评：2018年1-5月，开发企业到位资金增速出现大幅反弹，同比增速为5.1%，较上月回升3个百分点。在银行信贷普遍收紧的情况下，到位资金能够有所回升，说明市场还是有一些非同寻常的变化。首先从资金来源结构看，国内贷款和利用外资双双负增长，也印证了所谓融资环境紧张的说法。但同时，自筹资金和定金预收款则是出现较快增长，带动整体到位资金的反弹。值得注意的是，个人按揭贷款同比下降了3.6%，也说明了银行对房地产的输血在减少，但这也恰恰说明，购房人全款买房或者高首付买房的比例在上升。购房杠杆其实是降低了，与房地产相关金融风险也是不是逐步解除呢？

??购房热情并没有降，市场是足够聪明的，哪怕全款，也要买房，也在一定程度上说明了楼市依然有投资价值。

??五、土地购置、成交价款增幅双双上涨

??1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

??中房点评：2018年1-5月土地成交价款，从绝对值来看连续三个月上涨，同比涨幅也小幅上涨，但仍处于历史低位。土地购置面积由负转正，但仍然不乐观，相比去年同期增幅下跌了3.2个百分点。1-5月土地平均成交价为4549元/平方米，实现三连涨，但同比增速放缓。

??土地购置增幅近几个月一直在正负增长间波动，，说明当前各地政府的总体供地力度并没有太大变化，出于一个僵持的状态。不过，供地结构发生了变化，限价房用地、租赁住房用地等比例增加。5月正值传统旺季，房企拼规模趋势加剧。特别是中型企业，为了冲击业绩，土地购置意愿强烈，当然一些企业更愿意在土地二手市场进行兼并整合，实现项目规模的扩张。

??六、商品房待售面积商品房待售面积继续减少

??5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

??中房点评：从全国层面来看，全国商品房待售面积仍以低速逐步减少。从待售面积数据看，5月末商品房待售面积已处于近32个月最低值。住宅待售面积数值已经处于近44个月低点。总体上呈现了较好的市场表现，体现了去库存较好的导向。在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

??（本文来源：中房研协测评研究中心）