[第一太平戴维斯]长租市场迎来风口，住宅租赁资产证券化风起云涌

??2018年6月1日，中国的长租市场传来重磅消息：中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式。换句话说，险资获准进入长租公寓市场。这是继4月25日中国证监会和住建部联合发文支持住房租赁资产证券化后，短短不到40天内国家级金融监管机构再出重磅，支持住房租赁发展。

??全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯近日发布独家研究报告，深度解析住宅租赁市场的发展。其华北区董事长AnthonyMcQuade 麦安东先生表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

??长租公寓何以站上风口？

??我国的住房市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

??住房租赁市场长期以来都是刚需市场，但目前市场结构并不健全：服务式公寓的客群集中在外籍或高端商务人士，虽然品牌及运营较为成熟，但租金价格高企且受众规模有限。而中低端的住房租赁市场仍以个体房东或中介租赁为主，成熟的机构和品牌极为稀缺，导致专业的住房租赁业务发展严重滞后。

??长租公寓可以说是传统租房模式的升级，随着相关利好政策陆续出台、个体居住者的消费升级和住房租赁领域的金融创新等一系列改革发展，开发商、机构投资者、中介等各路人马纷纷抢滩长租公寓市场，长租公寓及相关企业正迎来快速发展的新风口。改变以个体业主为主的传统模式，在资产证券化的引导下，住房租赁主体的专业化、机构化、品牌化正成为时下租赁市场的一大趋向。

??住房租赁政策密集出台，利好租赁市场

??自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不断出台，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建设的催化剂。

来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

??新型土地供应体系保障住房租赁用地

??自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入企业“竞自持面积”的附加条件，保障租赁住房的土地供应。据统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。

来源：北京市国土资源局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

??另外，根据北京市国土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供应计划》，未来五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地约1300公顷用作租赁住宅的建设用地，提供租赁住房合计约50万套。

来源：北京市国土资源局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

??四类长租公寓运营主体各具特色

来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

??第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕女士表示：“来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。预计未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场、成为行业内的服务标杆。”

??长租市场实现融资破冰，资产证券化迎来曙光

??尽管住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期，但是，无论是前期拿地、建设，还是后期运营、管理，长租项目都需要大量且持续的资金投入。同时，由于长租项目属于持有型物业，导致运营期间资金回收周期长，资金压力相较住宅销售项目更大。

??因此，长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持，则是未来发展的关键。自2017年起，资本开始抢滩长租市场，金融机构纷纷与长租市场的头部企业合作，通过破冰资产证券化来推动长租市场的融资活动。

来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

??自2017年以来，长租运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

??针对目前如火如荼的住宅租赁资产证券化浪潮，第一太平戴维斯估值及顾问有限公司董事胡建明先生给予解读：“中国境内，目前与房地产相关的金融产品有两个类型：资产证券化和REITs。虽然经常一起使用，却是性质不同的金融工具。REITs实质是基金，没有资产转移和风险隔离机制，也没有资产转移的税负。而资产证券化需要资产转移，投资风险比REITs小，但税负比REITs高。另外，两者的评级、监管、主体也不一样。关于REITs破冰，政府及金融监管机构给予极大支持。证监会及银保监会发布的《通知》提出鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化与REITs业务，这表明了中国政府对于落实政策的积极态度。”

??长租公寓市场未来可期

??谈及未来住宅租赁市场面临的挑战，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部负责人、董事熊志坤先生给出建议：“长租公寓市场投资者和运营方需要在“短”和“长”两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场；长期需要可持续的盈利能力。因此产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是应对挑战的关键。”

??研究显示，2017年我国的租房人口约为1.9亿人，占全国人口的13.6%；预计到2025年，租赁人口将增至约2.5亿人；至2030年，将有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。庞大的租房人口基数将有效支撑着住房租赁市场的发展，使其成为一片值得期待的蓝海。

??第一太平戴维斯凭借在中国房地产市场超过二十年的国际视野，结合住宅业务领域的洞察和经验，从项目前期顾问、租赁运营、物业及资产管理到评估估值以及大宗投资，积累了丰富的全业务线、一站式经验及资源，期待在长租公寓业务领域助您一臂之力。