[中房研协]多家房企发债“中止”，房地产企业融资难日益加剧

??导读：5月，房企融资总额环比大幅下降，创一年来最低，其中公司债融资总额环比降幅超八成，境内外发行公司债融资渠道紧缩，融资难度加大，房企资金面临考验。与此同时，花样年、碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债“中止”，进一步引发市场在流动性担忧下的信用担忧，在融资收紧的背景下，房企现金流风险引人关注。

??境内外融资难度加大

??近段时间以来，房企在资金端的负面消息一直充斥着市场。先是中信信托就天房集团的一笔信托发布违约风险提示报告。紧接着，碧桂园、花样年、合生创展、富力地产、新城控股等多家房企拟发行的数百亿元公司债被“中止”。

??从数据上看，2018年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年（2017年5月至今）来最低额，融资情况不容乐观。

??对此，有业内人士指出，今年以来国内房地产行业的融资环境确实不断恶化，股权、债券融资均处于收紧状态。值得注意的是，眼下已经进入到房企债务的集中兑付期。根据天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。而2019年和2020年每年的增量都在1000亿元以上。

??对此，海通证券分析师姜超表示，今年开始此前积累的债务迎来到期、回售高峰，而房地产行业一方面面临持续的地产调控，销售回款渐显不畅，另一方面则是融资环境的收紧，一是房地产公司债在分类监管后融资量萎缩，二是今年以来影子银行监管趋严，银信合作新规、委贷新规从供给端压缩，资管新规从需求端限制，非标持续萎缩，而表内贷款又受到资本金、行业政策等制约。再融资的不畅，很可能引发以资金链为生命线的房地产企业流动性风险，整个行业的债务风险增加。

??多家房企发债“中止”

??在融资难度加大的背景下，多家房企发债“中止”进一步引发了市场在流动性担忧下的信用担忧。

??包括5月25日花样年2018年非公开发行住房租赁专项公司债券，拟发行金额50亿元；5月28日碧桂园2016年公开发行公司债券，拟发行金额200亿元；5月29日富力地产非公开发行2018年住房租赁专项公司债券，拟发行金额60亿元；5月30日合生创展2018年非公开发行公司债券，拟发行金额为31亿元。5月4日新城控股2018年公开发行绿色公司债券，拟发行金额31亿元。

??对于上述债券项目“中止”的原因，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前这种情况与国家宏观去杠杆政策有关，为了降低企业负债率，降低系统性风险。他认为，“中止”的原因有很多，可能是技术原因、结构调整原因、额度原因、资金成本原因等等，具体什么原因现在很难说清楚。

??中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示“其实没有想象那么严重，就是因为要更新一些季报、年报数据。”只要不是“终结”的“终”，问题都不大。“每个公司有自己的情况，目前我了解的政策情况是都没有停，还能继续发。”

??此前，有报道称，合生创展公司债被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。从窗口指导来看，目前私募类非住房租赁债券的审核比较严格，而合生创展这笔债券主要用于偿还此前一笔31亿元的公司债，而非住房租赁用途。碧桂园也回应称，200亿公司债券发行状态的变更原因主要系公司欲“调整募投项目，以使募集资金更好的匹配项目以及有效运用。待相关事项确定后，公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。

??行业资金承压，整体资金风险不大

??在融资渠道收紧的同时，房企偿债高峰期的到来也加剧了其资金压力。对于市场对房企资金风险的担忧，陈慎认为，整个行业的资金压力确实比前两年要大，特别是中小民企融资压力较大，不排除个别房企有流动性风险，但是龙头房企不必担心，TOP30房企的问题不大。

??欧阳捷表示“整个行业的资金风险其实并不大，可能个别企业会有一些债务违约的风险，但是从整个房企的资金情况来看，其实现金流还是比较充裕的，如果企业少投点资，那么资金就可以回笼过来。当然，每个企业情况不一样，大企业相对来讲更安全，小企业更危险，不过小企业也很难有太多的发债机会，更多的是借款，如高息的信托、基金或高利贷等可能会出现问题。”

??不过，海通证券分析师姜超则表示，伴随全社会的紧信用，企业间分化越来越明显，个别企业的信用违约概率在增加。不管是从融资上，还是经营能力上，龙头房企相对安全；风格激进的中型房企则容易面临杠杆率过高、债务结构不合理、债务集中到期、偿债资金安排不善等融资失控的问题；流动性差的小房企在风险释放的排序中位置最为靠前。从融资端看，债券融资尚无起色，影子银行监管趋严、非标萎缩，而表内贷款又受资本金、行业政策制约，再融资难度增加，对于以资金链为生命线的房地产行业，整体债务风险增加”。

??天风证券研究报告则认为，从行业净现金流角度看，龙头和小型房企压力较小，压力主要在中大型房企，因为龙头销售和融资双顺畅，小房企则通过收缩规模减轻压力，而中大型房企需要杠杆维持规模因此压力大，但只需要适度缩减投资规模都可以化解行业风险。报告指出，在低库存情况下存货变现能力较强，行业内上市公司出现信用违约的概率较小，而且由于土地储备角度已经相对充足，未来2-3年成长性也无需担心，通过压力测试发现，行业整体融资缺口并不非常大，地产行业对额度的敏感度高过对利率的敏感度，天风证券认为随着降准的继续，全社会流动性将有所改善，紧信用的情况也会有边际改善的可能。 

??根据克而瑞研究中心数据，2017年170家房企现金短债比的加权平均值为1.28，较2016年末的1.71下降了25%，但现金基本可以覆盖短期负债，整体来看短期偿债压力不大。从长短期负债比的情况来看，2017年170家房企长短期负债比加权平均值为2.12，整体债务结构合理，但与2016年末相比，还是有了一定程度的“恶化”，降幅为23%。克而瑞研究中心认为，后期房企或应多尝试海外融资、资产证券化等创新型融资手段以缓解偿债压力。

??（内容来源：同策资管、证券时报等）