91家房企存货3.3万亿元，近八成业绩飘红

??中房网讯 临近4月底，A股上市公司也纷纷挂出了去年的成绩单。对于上市房企来说，虽然在部分城市遭遇了严厉的调控政策，但凭借规模优势，大多数企业仍获取了不错的业绩。同时，高周转正成为房企扩大规模的大杀器。

??据Wind资讯提供的数据显示，截至4月24日，剔除ST公司，A股市场共有91家房企公布了2017年财报。其中69家公司实现了业绩增长，占比达75.8%，另有22家公司业绩下滑。同时，去年业绩增长的上述A股房企全部实现盈利，而业绩下滑的22家房企中，也仅有5家出现亏损。此外，91家房企2017年共实现归属于母公司股东的净利润1502.9亿元，较2016年的1139.6亿元增长了31.88%。

??存货方面，91家上市房企存货总计接近3.3万亿元，同比增长29%，其中，以万科为首的前10家房企存货总计超过1.9万亿元，占比接近六成。

??13家房企业绩增幅超100% 部分中小房企经营难

??对于A股房企的业绩表现，申万宏源的研究报告指出，2017年主流房企业绩增长靓丽，盈利能力上行。受益于2015年-2017年的房市火爆，市场主要房企的销售均处在量价齐升的阶段，2017年-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而亏损的房企则均为转型或者非全国布局的中小型房企。

??“龙头房企凭借规模优势，在融资、周转、成本等方面均领先于行业平均水平，市场集中度未来还将继续提升，整个行业的大部分利润也将集中到头部企业身上。”有业内人士称。

??相比于整体31.88%的业绩增幅，部分A股房企的业绩表现则更为抢眼。

??根据《证券日报》记者的统计，上述91家公司中，13家房企的业绩增幅超过100%。其中世荣兆业、中交地产的业绩增幅均超过400%。

??此外，业绩下滑的房企中，宁波富达和亚太实业归属于母公司股东的净利润均下滑超过700%，凤凰股份、绿景控股、京滨发展的业绩降幅也在300%以上。

??业内人士指出，当前的市场环境下，中小房企在行业里的腾挪空间变小，业绩波动也较此前更为剧烈，面对着越来越贵的土地，很可能因为单个项目的问题，便拖累了全年业绩。

??集中度快速提升

??事实上，虽然部分房企因结算周期或重组等原因，助力业绩大幅提升，但在利润的绝对值上，和龙头企业还有较大差距。

??上述91家房企中，去年归属于母公司股东净利润超过百亿元的有3家，分别为万科、保利、招商。这意味着A股房企的传统四强中，仅金地略显掉队，而招商在完成重组后，已经重新驶上了发展的快车道。

??需要一提的是，万科、保利、招商三家房企去年的净利润合计高达558.98亿元，占91家房企净利润总和的近四成，其中万科一家便占据了近两成。显然，行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。

??机构的报告也指出，行业集中度上升是长期逻辑，且拿地金额集中度大幅高于销售金额集中度。2017年，三、四线城市销售超预期，利好全国化布局的龙头房企。而2018年在金融去杠杆持续深化，融资成本上行的环境下，房企集中度将加速上升。

??存货攀升近三成

??根据Wind资讯统计数据发现，截至4月24日截稿时间，91家上市房企存货总计接近3.3万亿元，同比增长近三成。存货门槛在1000亿元以上的有10家，分别为万科、保利、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等，其中，阳光城、荣盛发展、金科股份和华发股份近三年来存货首次超过1000亿元；500亿元—1000亿元的有7家，其中包括掉队严重的金地集团；300亿元-500亿元的有8家；100亿元-300亿元的有21家。

??有分析人士认为，房地产行业楼盘开发具有周期较长特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业存货增长幅度较慢，或者甚至出现存货大幅降低的现象，这并不意味这些房企运营健康。

??据统计，截至4月24日，万科存货约为5981亿元，同比上升36%；金地集团存货约为842亿元，同比上升17%。

??对于金地集团的掉队，有业内分析师称，金地近两年扩张速度难以与万科等企业匹敌。2017年，公司并表结算面积也在减少，其自2009年以来土地储备的权益比例逐年下降，未来两年并表结算收入减少的趋势可能延续。可见此前身为“万保招金”的四大龙头房企之一的金地集团，在这一赛道上，已经被甩出很远。

??不过，据记者观察，有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。

??从整个行业去库存效果来看，2017年，一些此前在三、四线城市集中布局的房企去库存效果理想。

??有房企高管接受采访时表示，由于去年一、二线城市各类调控政策严厉，尤其限价政策让很多新房项目推迟入市时间，加上三、四线城市棚改货币化推进，一、二线城市的外溢需求和三、四线城市的改善性需求导致三、四线城市销售火爆，多年前难以消化的项目均实现了较好去化，甚至有的企业一下回笼上千亿元的销售款。

??库存管理压力加大

??事实上，近两年拍出的多幅地王地块由于限价政策限制，尚未实现大量变现，不少房企的高端项目因限价政策，难以高价拿到预售许可证，低价则牺牲利润，开发商不认可。僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。

??库存管理实际上是房地产企业非常难以修炼的内功，尤其在宏观调控大背景下，能够准确地踩对每一个调控节点的企业少之又少，即使曾经的大房企也曾因此出现过危机。

??某业内人士表示，库存管理是房地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力。在多数房企都利用杠杆加快发展的当下，库存管理能力、周转速度和现金流状况几乎决定着房企的生存能力。

??对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，调控政策加码和融资偏紧的背景下，今年房企的销售回款率不高将是行业难题，随之而来的去库存能力也将变弱，资金链承压。

??来源：综合证券日报