滨江集团营收下滑近三成，上海地王搁浅 浙系房企“二哥”成掉队者？

??浙系房企杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”，002244.SZ）出走大本营杭州的全国化布局道路并不顺畅。

??近日，滨江集团发布2017年度报告，营业收入为137.74亿元，较上年下降29.19%；归属于母公司的净利润17.11亿元，较上年上涨22.35%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.73亿元，较上年下降5.07%；经营活动产生的现金流量净额34.30亿元，较上年下降73.88%。

??2017年，滨江集团主要经营区域包括杭州、上海和深圳。不过除大本营杭州外，上海和深圳的销售金额均出现了下降，上海地区的下降幅度更是高达39.86%。同时《中国经营报》记者走访了解到，2015年9月滨江集团以地王身份首入上海的宝山区大场镇地块至今仍未开盘入市。

??针对企业业绩表现以及上海项目开发进度等问题，记者致电致函滨江集团董秘办，相关负责人回复称：“公司营收下降系交付楼盘减少，经营性现金流下降系支付土地款大幅增加。”并表示，公司上海项目进展顺利，开盘时间将根据市场情况确定。

??上海地王难解套

??深耕浙江市场二十余年后，滨江集团终于走出大本营，开始了全国化布局。

??时间回溯到2015年9月，滨江集团与平安不动产组成的联合体，以34.65亿元竞得上海市宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03住宅地块，楼板价2.88万元/平方米，溢价率91.7%，刷新区域楼面价纪录。

??对此，滨江集团董事长戚金兴表示：“有实力的企业，进驻上海永远不会迟。”事实上，早在2016年8月，滨江集团在上海的首个项目滨江公园壹号就已经正式亮相。不过时至今日，“烫手山芋”般的高价地王仍然难以开盘销售。

??3月21日，记者实地走访售楼处，销售人员介绍称：“项目当时拿的是地王，受到调控政策影响，入市时间有所推迟，可能会在今年的5月份领到销售许可证，但具体时间也不好说。”

??销售人员表示，项目为精装交付，均价暂时还未出来，但是受限价政策影响，估计不会超过6万元/平方米。目前暂无样板间参观，也没有户型图等纸质宣传材料。

??记者在滨江集团官网看到，2016年的一则企业新闻中，滨江集团表示，2015年9月25日以“地王”身份进驻上海，经过一年的发展，通过土地拍卖及合作以及收购等形式，已有滨江公园壹号、崇明和古北3项目，总值达200多亿元。另外还有4个在谈项目，如果在谈4个项目能成2个，最起码增加300亿到400亿元。未来两到三年，集团预计把上海销售量达到100亿元以上，三到五年200亿元以上，能够和杭州销售量匹配。

??根据2017年年报，截至2017年年末，滨江集团在上海的投资达到2152.4亿元，同比增加9.5%；新开工的数值是2618万平方米，同比减少7.85%。同时，滨江集团上海商品房市场销售金额4026.67亿元，同比减少39.86%；销售面积1691.6万平方米，同比减少37.48%。

??同策研究院首席分析师张宏伟认为，从政策面来看，上海楼市调控政策仍然会从严执行。从房企处境来看，上海商品住宅市场因“限价”“限签”“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素影响，房企销售业绩表现不及预期。因此，当前的上海市场，房企因无法正常销售、业绩不理想等情况，正面临尴尬局面。

??年报中，滨江集团的区域布局战略变更为聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”。

??出局杭州市场前三甲

??以稳健著称的滨江集团，在2015年开始飞跃式发展，并调整经营策略，确立将深圳作为主战场，上海作为次战场，杭州作为根据地。

??滨江以地王之姿首进上海，在深圳市场，它则是以合作方式敲开了大门。2016年8月，滨江集团宣布与安远控股共同开发位于深圳的龙华区城市更新项目，该地块占地面积约40万平方米，其中滨江集团操盘并持有控股70%。

??2017年6月26日，滨江集团发布公告称，以4.85亿元人民币收购深圳市爱义房地产开发有限公司48%股权。这意味着，滨江在深圳新增5个项目储备（其中三块合同，两块协议），体量近80万平方米。

??然而，在业界人士看来，滨江的全国化布局并未能踩对节点，截至2017年末，杭州商品住宅库存去化周期为3.3个月，上海的商品住宅库存去化周期为10.3个月，深圳的商品住宅库存去化周期更是超过1年，长达13.1个月之久。随着调控政策的持续加码，上海、深圳等一线城市楼市呈低迷之势。2017年年报显示，公司93.23%的营业收入来自杭州区域，另外少量则分布于衢州、绍兴、金华和嘉兴地区。

??遗憾的是，在大本营杭州，滨江也未能跻身销售金额排行榜前三甲。根据克而瑞的统计数据，2017年杭州房企销售金额排行榜中，滨江以115.51亿元的权益金额位列第6，被万科、融创、绿城、龙湖、融信相继超过。

??年报数据显示，如果不是出售了包括滨江物业公司在内的资产实现投资收益5.82亿元，滨江集团很有可能成为少数在2017年收入、净利、经营性现金流均出现下降的公司。

??另外值得注意的一点是，滨江集团近日发布了两则公告，其中一则拟发行短期融资券的公告显示，滨江集团拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行短期融资券，拟注册短期融资券的规模不超过65亿元。

??而另一则关于使用自有资金进行风险投资的公告则提到，滨江集团拟使用不超过人民币60亿元（含60亿元）的自有资金进行风险投资。投资范围包括股票及其衍生品投资、基金投资、期货投资、以上述投资为标的的证券投资产品以及深圳证券交易所认定的其他风险投资行为。

??为何选择在进行短期融资的同时使用自有资金进行风险投资？左手融资，右手理财是否符合相关规定？对此，滨江集团表示，60亿元的额度是2016年度自有资金风险投资额度到期的自然延续。65亿元的短期融资是用于归还银行贷款。

??同时，滨江集团解释称：公司进行风险投资期间不属于使用闲置募集资金暂时补充流动资金期间；不属于将募集资金投向变更为永久性补充流动资金后12个月内；不属于将超募资金永久性用于补充流动资金或归还银行贷款后的12个月内。公司承诺进行风险投资后的12个月内，不使用闲置募集资金暂时补充流动资金，不将募集资金投向变更为永久性补充流动资金，不将超募资金永久性用于补充流动资金或归还银行贷款。