开发商解套最严限购 转场持久战

??对于这一轮调控，开发商们似乎早有心理预期，但是当调控真正来临时，面对大量的土地储备以及被挡在门外的岛外购房人群，房企们仍心有余悸。在接受北京商报记者采访时，房企们普遍表示，目前仍在调研阶段，还未形成应对方案。不过可以肯定的是，区域利好终将释放，以何种姿态熬过去，这将是一场持久战。

??大地主的矛盾

??老邓是一家一线房企海南区域的负责人，对于这一轮海南调控的落地，老邓坦言“意料之内”，“内心矛盾”。

??意料之内，一方面源于海南房价在过去两年间的急速升温。2015年轮调来海南的老邓，眼看着海南房价的又一次起飞：“以海口为例，观澜湖这样的新区每平方米从5000元左右到现在的1.5万元左右，就用了不到两年。”与之相对应的，是本地需求的匮乏。“海口本地人收入并不高，一般职员月收入也就两三千元的样子。”

??巨大的收入与房价间的落差，造成了海口甚至海南大部分地区的新房均为外来人口消化。以老邓目前手上操盘的几个项目来看，除了海口还有20%-30%的本地需求外，其余区域几乎100%是投资。

??另一方面，房企们也提前感受到了国家给与海南大礼包形成的利好预期，去年是各家最拼的一年，都在疯狂地抢地。最晚进入的碧桂园，去年仅靠收购，成了名副其实的海南地主；与港资房企关系密切的恒大，左手从新世界地产手中接过数个海南海口、三亚等优质地段的成熟项目，右手独立填海开发儋州的海花岛。  

??老邓告诉北京商报记者，想要在公开市场获得处女地的可能已经破灭，只能通过企业本身的实力在二级市场并购。“最开始大品牌企业的谈判空间还是可以的，但这两年的难度越来越大，毕竟各家企业在海南的并购有时是‘不惜代价’。”

??老邓分析，各家开发商不惜代价，确实有一定道理，限制或者禁止新增建设用地开发，早已经是中央和海南当地政府的共识，可开发资源就那么多，市场预期又不错，政策红利即将下落，谁能抢到谁就是赢家。

??放缓节奏

??和老邓一样，方先生也预料到了海南楼市即将面临的调控，但面对全岛限购这样的高压态势还是感觉意外。4月22日晚间，海南省发布全域限购政策，且同步实施限贷、限转让等措施。

??方先生回忆道，在最新调控政策出台前一个小时，该公司旗下楼盘还在全速推盘，但等到限购生效后，项目便进入哑火状态。“目前企业还处于各个项目的调研和评估阶段，尚未形成特别具体的应对措施，”方先生如是介绍。

??北京商报记者实地探访发现，布局海南的房企可以被分为几类：第一类为土地储备较大的企业。以上述提及的碧桂园为例，该公司在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。尤其是对于强调高周转的碧桂园而言，如何在调控之下，将海南的土地储备迅速变成货值，是目前的挑战之一；第二类企业则是那些热衷合作开发的房企。例如融信，这些公司进入海南较早，在拿地成本上存在优势，一旦有风吹草动可以采取转让等灵活方式提前变现；第三类房企就是没有整体运作实力的小型开发商。因为缺乏资金实力，无法承担财务和时间成本。

??在采访中，老邓和方先生不约而同地表示，不论是何种企业，面对此轮海南调控，都要做好持久战的准备，“放缓节奏是当务之急，如果现金流紧张，就要考虑与其他开发商合作或者出售项目”。

??坏消息中的好消息

??但让老邓欣慰的是，这一轮的调控，虽然对C端购房者进行了包括购买套数、资格等方面的限制，但并没有以“打击”的姿态限制开发商。此前政策要求停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。“这对于大开发商来说，就算是坏消息中的好消息。”

??而在方先生看来，调控使得购房门槛显著提高，但是从长远来看，在房地产二级市场，无论是住宅还是相关的商业、办公、酒店、度假等产品，销售景气仍有向上的空间。一方面海南建设用地总量受限，住宅相关产品供给相对稳定；另一方面，需求持续增加，海南自由港的经济产业发展势必带来更多的从业人口，也会持续提升常住人口的收入水平和产品品质诉求。“先行进入的房企肯定是受益的。未来可以通过产品重新定位和调整，为企业提供业绩支撑。”方先生如是判断。

??另有位不愿具名的房企人士则看到了调控中的另一处表述：即“在已经出让但尚未开发的商品住宅用地的利用方面，鼓励这些项目转型用于发展其他产业或者共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等”。他认为：“预计未来一些海南项目将从以往的快进快出向长期经营的思路转变。”

??当然，早有开发商嗅到了市场变幻的气息，大举进军海南布局大健康、养老等项目。以恒大为例，今年初该公司布局的国际医院便已在博鳌亮相。