[中房研协]上海六家中介成银监局黑名单

??导读：

??上海银监局启动稽查，事出有因，房贷业务的快速增长有加剧构成系统性风险的隐性动因。

??雨季降临沪上，房地产金融整顿风暴也应声而起。随着6家中介进入上海银监局暂停合作名单（简称黑名单），中介房地产金融黑幕冰山一角相应揭开。

??六家中介被暂停银行业务

??上海银监局23日确认，从4月25日起，暂停辖区内各商业银行与链家地产、太平洋房屋、我爱我家、仁丰地产、佳歆房产、汉宇地产等6家房地产中介公司业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务2个月，并责成对相关人员进行内部问责。换言之，凡在上述6家房地产中介购房房屋，并进行网签，无论是中介申请，还是购房者个人自行申请，上海辖内各商业银行都不会提供按揭贷款服务。购房者如果需要申请房贷，只能更换中介。

??在这6家中介公司，能够付足全款的购房者只是小部分，大部分购房者需要申请房贷。如果网签记录里有链家等中介公司的信息就采取一刀切暂停的方式，短期影响还好控制，如果长期执行，这些中介公司的交易量将骤降。停贷一个月对黑名单中的中介影响颇大，相当于这一个月基本就没有新增交易了。

??可以肯定的是，此次银行整顿房贷市场，上海还只是开始，意味着一段时间内，切断了这些在房地产中介存在违规金融操作的资金来源。值得关注的是，虽然是上海银监局处罚，但别的监管部门和银行也启动了内部关注，外地很多银行也正在对照进行风险排查。

??上海银监局透露，上述违反受托支付要求发放个人住房按揭贷款的情况是指，在贷款发放后，将个人住房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又 将资金划至房地产中介公司，同时还发现本市部分房地产中介公司存在通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资的情况。

??一入银监局黑名单，企业基本无力逆转局面

??同策咨询数据显示，当前上海二手房交易由去年下半年3万多套/月下降至2万套左右/月，银监局的做法将使短期内交易量再度走低，加速买卖双方观望情绪，而上榜企业受到的影响可想而知。

??以链家为例，该公司在北京和上海的佣金收入就已占到全国二手房总佣金收入的40%。按照上海链家的计划，2016 年门店将达到2000家，要新增4000个区域经理，5000个店铺内的客户经理，6000个店铺内客户主管，在上海的市场占有率将达到50%。如今在接连受到重创之后，这一目标面临调整。

??上海链家今天的局面来自于猴年春节后两笔违规交易。两个月前，上海市消保委公开批评链家，两名消费者代表表示，因为链家出售问题房源，他们110万元和280万元的购房款差点血本无归。此后，链家的垫资和借贷行为引起了普遍关注，并逐渐引发了从民间到政府高层的对首付贷的指责，上海发改委等相关部门曾多次调研，随后上海史上最严新政出台，明确提出“禁止各类首付贷型金融产品”。 

??按揭贷款持续上行风险预警

??上海银监局启动稽查，事出有因，房贷业务的快速增长有加剧构成系统性风险的隐性动因。4月20日，央行公布了2016年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告数据显示，今年一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿元，同比多增5045亿元；一季度个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元，双双创下2010年央行开始发布金融机构贷款投向统计报告以来的最高水平。据央行统计，金融机构一季度人民币各项贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。也就是说，今年一季度，所有新增贷款中超过21%流向了个人购房。

??然而信贷需求大幅度释放很可能不是传统观念上的需求大幅度释放带来的，更重要的是资金供给端。因为房贷力度最大的一线城市按揭利率优惠幅度最大，二线次之，三线最小。如果真的是完全需求端驱动，应该数据是反过来的。根据融360的统计数据来看，2016年一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。2016 年一季度末76.98% 的银行提供优惠利率。从利率水平看，2016年一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率8.7折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率 9.1折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率9.5折。

??另一方面，近期此类暂停业务的机构，基本上都是此前有部分违规创新的做法，所以通过暂停的做法较好地整顿部分创新业务。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，如果从此类金融的业务层面看，链家、我爱我家都属于中型中介机构，而且属于扩张态势相对明显的机构。此类机构因为此前随意变更佣金，一定程度上“惹怒”了行业监管部门，但当时对于此类做法还算宽容。而随着随意变更佣金费率后，这几家又参与各类首付贷的业务，使得近期的监管皮鞭“正好”抽在了这些公司上。

??虽然调低了中介佣金对于市场交易看似有利好，但实际上这可能是一种野蛮抢客的做法，所以会使得其他同行比较反感。另外，部分中介不遵守监管纪律的心态，也会在类似首付贷、商业贷等方面有各类违规的体现，所以相关监管部门势必会重拳出击。

??易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，过往没有这种类似的方式方法，因为之前，整个中介行业的政策有时候会统一的收紧或放松，而这次只是针对部分中介企业，定点式的给予惩罚，这等于是精准的治理和打击。针对目前上海楼市过热的情况，新的监管措施意在维护房地产贷款市场秩序，整顿市场秩序，对市场的需求有抑制作用，但对楼市全面降温作用并不大，跟限购升级和二套房贷首付提高没法相提并论，它是一种规范措施，而不是抑制楼市的措施。

??另外，从美国的经验看，上世纪30年代住房债务危机是引发经济萧条的一大动因，但政府没有因噎废食，而是将私人机构提供的短期高息按揭贷款（类似现在的首付贷）转化为长期低息银行按揭贷款，推动房地产业的持续繁荣和经济稳定发展。

??（本文来源：21世纪经济报道等网络公开信息）