[中房研协]房地产投资销售猛增 能否持续还存疑

??4月15日，国家统计局公布了2016年1-3月的房地产数据。房地产开发投资和销售同时回暖。

??一、房地产开发投资同比增幅快速反弹

??2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

??点评：春节过后，一线城市交易市场火爆，带动土地市场价格回升，房地产开发投资增速一季度各月呈现加速反弹态势。但在一线城市楼市政策收紧，部分交投活跃的热点二线城市也有继续出台紧缩政策的背景之下，开发投资增速的反弹能否持续，还存有较大疑问。

??二、新开工持续正增长

??1-3月份，房屋新开工面积28281万平方米，增长19.2%，增速提高5.5个百分点。其中，住宅新开工面积19271万平方米，增长14.8%。

??点评：新开工同比增幅近期连续攀升。前三个月同比增幅接近两成，一方面是由于市场交易火爆，开发企业投资积极性上升，带动新开工同比大涨；另一方面，去年同期基数较低，也导致今年涨幅明显。随着住宅施工面积、新开工面积和竣工面积全线增长，未来房地产供给量会加大。供应量增加对一线城市有平抑价格的作用，但对于三四线库存较高城市则不利。

??三、货币宽松推动房地产销售大幅增长

??1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。

??点评： 1-3月全国楼市销售额销售面积增幅均创一年来新高，甚至挑战历史最高增幅。尤其是一线以及部分二线城市成交出现快速增加，其中投资类需求开始猛烈抬头，跟风购房者众多。一线城市中，北京、上海、深圳表现最为抢眼，二线城市中南京、苏州、合肥等风头正劲。虽然一线城市在三月底出台了紧缩政策，但在货币政策宽松的大环境下，投资购房需求将从一线转移到二线城市继续发威。而三四线城市变化不多，受到一线城市“溢出效应” 的珠三角、环上海、北京的三四线城市不跌反涨可能性较大 。对比一季度GDP增幅好转，本轮房地产市场的回升贡献不小，但房地产显然不再适合充当经济增长的发动机。

??四、住宅待售面积首次下降

??3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。

??点评：3月末商品房和商品住宅的待售面积出现了一个明显的下滑，库存环比首次出现了下降。这与一二线城市成交量火爆有关。

??五、土地购置面积同比降幅持续收窄

??1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7个百分点；土地成交价款1165亿元，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。

??点评：全国土地交易之所以依然负增长，和部分高库存的城市面临去库存难有关系，所以土地交易并不会太活跃。总体来看，一季度土地市场整体呈现量缩价涨态势，在一线城市政策收紧以及地价较高之下，房企拿地热情逐步转向二线城市，因此二线城市表现突出，成交量同比降幅最小、楼面价同比涨幅最大及溢价率最高（合肥政务区拍出溢价400%地块）。

??我们预计，控制土地供应端调控政策将逐步发力，热点二线城市内部分区域土地市场或迎来供应增长；一线及热点二线城市仍是土地市场竞逐区域，但整体供不应求及优质地块稀缺背景下地价仍面临上涨压力；而库存压力仍居高位的少数二线及多数三四线城市土地市场热度短期内难以显著提升。

??六、到位资金同比增速大幅反弹

??1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%；利用外资18亿元，下降80.6%；自筹资金11740亿元，增长4.7%；其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

??点评： 房地产开发企业到位资金出现明显增长的主要原因是3月销售额大增，在一线城市紧缩政策落地前，开发企业集中推盘、加快回笼资金，形成了销售高峰，企业到位资金中定金、预收款、个人按揭贷款贡献大。在货币政策总体宽松情况下，开发企业融资成本和压力都相对较小，有利于企业转型升级。

??（本文来源：中房研协 测评研究中心）