[中房研协]房屋面临“土地大限” 需加快顶层设计

??虽然目前国内大多数住宅离“70年大限”还有一段时间，但是因为没有明确的法律规定，土地“70年大限”一直是购房者心头隐忧。如果是续缴土地出让金，在近年地价和房价疯长的背景下，无疑给会给购房者带来沉重负担。在此，只有呼吁国家层面尽快出台土地续期实施细则和标准。

??“土地大限”如何续期亟待解决

??近期，温州房屋20年土地使用权到期，买卖二手房后却无法完成交易，引发强烈关注。

??2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期“。但如何续期，是否需要缴纳土地出让金，以及缴纳标准等问题，物权法并未给出详细规定，也没有出台相关的法律解释，这是引发温州土地续期争议的原因所在。

??人民日报表示，一方面，土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于不安之中。另一方面，这为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前，已经出现了土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多房屋买卖后续纠纷，以及因缴纳出让金而出现的争端。

??对此，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新提出：

??第一，住宅建设用地使用权期间届满，必须自动续期。对此，任何人、任何机关包括各级政府都不得违背这一规定，强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。

??第二，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年。

??第三，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。

??第四，对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。

??考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此，在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。

??在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。

??二手房交易或将受影响

??对于大部分目前正准备入市的购房者来说，相关法律法规的出台还非常遥远，补缴地价则成了购买二手房时需要加倍留心的事情，因此也不排除“温州土地续费”事件将致使部分购房者目光由二手房市场转向一手房。

??易居智库研究中心总监严跃进认为，对于部分房龄比较久的住房来说，确实会面临此类困扰，尤其是如果产权“续费”问题不清晰，那么二手房本身的评估价是在不断下降的，这对于部分二手房房东来说也是不愿意看到的。不过，目前对二手房仍不需要过于担心，因为温州的案例是有个性性质的，目前部分二手房带有很强的老公房性质，后续除了产权年限外，本身背后的产权属性或归属还需要进一步调整。另外，即便是遇到产权到期的问题，那么个案来看，确实会征收，尤其是只有20年产权的此类不具有代表性的项目，其实本质上是在补地价，而不是真正在补产权。当然温州的问题给住房和国土管理部门提出了新要求，对于部分土地用地年限到期的住房项目，如何补缴地价，防止市场误读，显得非常急迫。如果70年产权的住房，主流的做法是后续用地使用权会自动更新，而非补缴。

??（内容来源：根据网络公开信息整理。）