傅林江：中国“逆城市化”的思考

中国房地产为协会副会长、蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁傅林江

??7月11日，bet28365游戏在成都举办了第九届中国房地产科学发展论坛。来自全国1000多位房地产企业、中介企业、设计施工单位、建筑部品企业、金融机构、科研机构的代表，围绕深化房地产供给侧结构性改革，提高供给质量，满足多层次需求，推动房地产“三去一降一补”和长效机制的建立，展开探讨交流。中国房地产为协会副会长、蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁傅林江在会上作了精彩演讲，以下是实录节选：

??逆城市化的做法大家都比较清楚，逆城市化是城市人口向乡村居民点和小城镇回流，是指当城市的发展到了一定极限，中心城市的各种功能，如政治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解，劳动力与消费群体也发生转移。

??逆城市化的人口流动一般呈现特定的阶层秩序，富人最先搬出，随后是中产阶级。我们对欧美城市进行研究，发达国家的城市人口迁移分三个阶段，第一个阶段，就是我们现在正在走的阶段，乡村和农村向城市集聚，就是城市化的进程。第二个阶段，当城市化集聚到一定阶段以后，向城市外围转移，这就是城市的郊区化。第三个阶段，城市集聚，从大城市向小城镇，乡村的转移。

??我国现在的城镇化，城镇常住人口7亿9298万人，城镇化率为57.35％，从2002年以来城镇化水平稳步提高，城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，比较欧美发达国家的75％到80％还有一定的时间。我们现在的城镇化虽然只有57.35％，但是现在已经带来了诸多的矛盾和问题，主要是对于城市，现在大中型城市因人口高度的膨胀，造成交通拥堵，空气污染，房价畸高，资源紧张，将制约城市的可持续发展。中小型城市特别是小城镇由于教育，医疗等资源分配不合理，导致吸纳就业的能力弱而发展缓慢，因此发展上形成了巨大的落差。

??在乡村上，我们农村制度的改革尚未有实质性的突破，农村土地荒废比较严重，农村资源分配落后，农村收益比较低，劳动力大量的来到城市，在农村结构里面，污染日趋严重。对于欧美城市，中国主要的城市已基本完成第一阶段的人口迁徙，这些城市未来要重点考虑第二与第三阶段的逆城市化的发展了趋势。而中国目前因高速的迅速发展，明显缩短了城乡的空间距离和心理距离，突破了城市边界，走廊效应凸显，必然更快进入逆城市化的发展阶段。2016年7月，国家住建部，发改委，财政部联合发文，提出在全国范围内开展特色小镇建设上下功夫。

??在这个阶段里面，怎么来考虑这一项计划的推进，让资源在城乡之间双向流动，按照统筹，协调城乡发展的科学发展观，在制定城市化规划的同时，相应规划农村小镇建设，在规划城市农村资源的同时，也要把城市生活方式推广到农村去。

??那么，如何去规划小城镇的发展，让目前房地产开发企业向小城镇建设与特色小镇开发的战略转型完全符合城市化的发展规律？在特色小镇的开发建设过程中，应该把握哪些要点呢？

??第一个是小城镇的选址。小镇开发选址应该有六个要素，第一大要素是当地政府对开发商要有充分的理解和支持，小城镇的开发是比较长期的周期，一般是5到8年，甚至十年以上。如果没有强硬的支持，小城镇的开发最后将会无法完成它增值的使命。第二个是购买力的考量，小城镇的开发是把都市生活与乡镇有结合，不是高密度的产品。第三个就是区位考量，特别是交通，我们选的位置里面都是交通比较要便捷，高铁轻轨周边和机场周边。四是环境要好，要山清水秀的地方。第五点就是生态考量。第六小镇里面需要的是我们的人，需要居住的地，需要有人性，最好引进产业和商业。

??小镇规划应该遵守五大原则，一是要有理想的生活居住及邻里交往的空间，第二小镇规划当中必须要完善便捷的商业服务的配套，三要有温暖亲密的生活服务体系，四是有充分支撑小镇就业的产业，五是功能丰富且必备的小镇中心。

??在小镇建设过程当中，有几点是必须的。第一个要做到的，小镇需要有理想和情怀居住。我们一定要改变以往的模式去做我小镇，我们需要的是营造生活，小镇交房之后，服务才刚开始，要做终身的服务，做好产业的着落。至于定位，小镇应该是比城市更温暖，比乡村更文明，始终围绕着以人文为核心，以生活为价值观。第二个是要融合，结合自身的特色，产业的特色，人文底蕴的特色，有机的融合，充分考虑到生态，生活，生产融合的理想小镇。第三点，小镇的文化。