上市房企净负债率整体同比大增 中型房企最激进
朱楠2017-09-07 08:23:58来源：上海证券报
??业绩持续增长、盈利能力企稳，房地产A股上市公司2017年半年报透露出的行业现状似乎颇为乐观。然而，亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰，上证报资讯统计显示，已发布半年报的117家A股上市房企，净负债率平均达到207.44%（整体法平均），较去年同期的162.78%上升了超过40个百分点，呈明显上升趋势。
??仔细梳理可以发现，中型房企净负债率相对最高，且继续攀升。究其原因，中型房企中激进型企业相对较多，对规模扩张的诉求尤其强烈，在杠杆的使用上更加大胆。
??业内人士分析认为，净负债率较为直观地显示出房企的负债水平和偿债能力，上市房企净负债率上升，一方面体现出房企高负债扩张、看好未来发展空间的行业预期，但另一方面，在目前监管趋严的形势之下，能否赢得这场高杠杆的“豪赌”，光有胆量和野心不够，更考验房企投资拿地、控制成本、资本运作等一系列“长跑”能力。
??行业平均净负债率显著上升
??统计显示，上半年，117家A股上市房企平均净负债率达到207.44%。其中，净负债率最高的是云南城投，高达541.75%，高居第二位的是嘉凯城，为431.85%；除这两家之外，负债率超过300%的房企共有6家；净负债率在200%至300%之间的房企共有9家；净负债率在100%至200%之间的共有26家。
??值得关注的是，与去年同期相比，整个行业的净负债率呈现明显上升趋势。上证报资讯数据显示，117家房企中，有68家净负债率同比上升，占比达58%；增长幅度翻番的房企有9家，包括海德股份、阳光城等。从行业平均净负债率来看，去年这一数值为162.78%，同比上涨了逾40个百分点，整体上升幅度明显。
??一直以来，房企财报在一定程度反映了行业生存的真实现状，净负债率作为关键指标之一，反映出房企资金链安全状况和杠杆使用情况。而在目前融资端趋紧、销售端受限的市场现状下，房企资金链安全预期成为下半年关键指标。
??通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业受现行的房产预售制影响，房企能够获得大量预售款，但这批预售款却被视为“预收账款”并计入负债中。而实际上，与其他债务不同，预售款项没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，房企更倾向于用净负债率来显示负债水平和偿债能力。
??克而瑞分析师沈晓玲表示，房企净负债率在60%至80%之间是合理状态，看企业发展风险则要看负债结构。不过，受房企公司债发行政策收紧影响，上市房企应付债券占负债比重持续走低，叠加其他融资渠道不同程度受限，长短期债务比出现回升，在手现金对短期刚性债务的保障程度也在下降。
??中型房企杠杆使用更激进
??细化到公司来看，记者发现，以规模区分，大、中、小型房企的净负债率差别显著。按照东方证券(16.490, -0.18, -1.08%)房地产行业的监测数据来看，上半年，大、中、小型房企净负债率分别为72.1%、187.4%和61.4%，有息负债率分别为25.2%、47.8%和34%，大型和中型房企的净负债率和有息负债率均有所提高。三类房企中，中型房企的这两大指标均相对最高，究其原因，东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，在行业集中度提升的背景下，中型房企不进则退，加速扩张、规模诉求尤为强烈，竞争更加激烈，因此在杠杆使用上也特别激进，从而导致中型房企的杠杆处于相对高位，且并无明显下降。
??事实确实如此，上证报资讯数据反映，净负债率居高位的房企几乎全是中型房企。尤其是两家A股上市的闽系房企，一向以激进和大胆著称，目前净负债率分别为396%和269%，杠杆之险令业界侧目。据记者了解，这两家闽系房企目前均处在四、五百亿元的销售规模，正拼全力冲刺千亿的瓶颈期，公司高层不仅对销售目标提出较高要求，在并购拿地上更是如狼似虎，规模诉求极其强烈，各种融资渠道亦是充分利用。其中一家闽系房企的执行副总裁甚至撰文直言：“负债率的商业模式是一场豪赌，赌注是钱，赌的是未来会更好。净负债率高低没有绝对的好坏，走过中国20年房地产历程深切体会到，如果你所在的企业一路豪赌，那就成功了。”
??相对而言，大型龙头房企的资金状况更加稳健。半年报数据显示，万科净负债率仅为19.6%，保利地产为86.6%，招商蛇口与金地集团分别为40.3%和40.6%。
??“企业在快速发展过程中，高杠杆是合理现象。如果企业2至5年的长期负债比例较高，但只要整体结构合理，也不会有太大影响。”沈晓玲表示。有业内人士甚至认为，房企愿意以较高的负债冲规模，恰恰说明企业看好行业未来发展空间。不过，调整负债率并非易事，监管趋严之下，房企是否有能力低价拿到土地，在规模竞争上能否加速快跑，能否较好控制公司成本，这些都考验着房企“长跑”的能力。尤其是中型房企，在信贷、土地等资源均明显向大型房企倾斜的当下，要实现弯道超车、异军突起，光有胆量和野心恐怕还不够。
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