中信99.2亿元拍下商业地块 与中海重组后加速转型

??在武汉春节后首场土拍中，中国中信股份有限公司(00267.HK，以下简称“中信”)旗下全资子公司中信泰富以99.2亿元的价格拿下武汉炙手可热的二七滨江商务区地块。据了解，该地块设置了严苛的出让条件，如引进2家以上世界500强企业区域总部等，中信最终能摘牌，得益于其和武汉市政府之间的合作，也表明在完成与中国海外集团有限公司(00688.HK，以下简称“中海”)的重组后，中信将重点布局商业地产。

??然而，中信内部的地产业务尚待进一步整合，目前并没有明确运营商业地产的主要平台，在地产业务方面尚显零散。商业地产资深专业人士赵海表示，中信在商业地产领域优势并不明显，因此其重点布局商业地产的前景也不确定。

??99.2亿元拍下武汉热门地块

??近日，中信泰富在武汉春节后首场土拍中以99.2亿元的成交价拿下武汉二七滨江商务区地块。记者发现，这宗地块在2016年的最后一次土拍中已经挂牌过，编P(2016)125号，起拍价为99.2亿元，折合楼面价8457元/平方米。但摘牌前夕被撤，武汉土地市场网解释称是为了“落实国家关于房地产市场宏观调控的政策”。

??据了解，在第一次挂牌时，该地块就炙手可热，甚至被认为是2016年的“压轴戏”。记者查询地图发现，该地块地段优越，项目紧邻长江，周边聚集了新世界、绿城、华发等品牌房企，这一带是位于汉口片长江二桥至二七长江大桥段之间的高端商务区。

??在春节后武汉第一场土拍中，这宗地块又被编为P(2017)009号挂牌出让，并在出让公告中设置了严格的竞买条件：竞买者需承诺在竞得后引入6家以上(含6家)取得“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性保险公司等金融机构的区域总部。同时，竞买人还需提交为2016年美国《财富》杂志公布的世界“500强”企业(或全资子公司)的证明文件;并承诺竞得后引入2016年度美国《财富》杂志公布的世界500强企业2家以上(含2家)的区域总部，并自竞得之日起一个月内完成在江岸区注册入驻。

??对于这样炙手可热的地块和严苛的条件，摘牌并非易事。记者了解到，中信与武汉市政府在基础设施建设等方面有一定的合作，在第一次挂牌被撤几天后，中信泰富便在汉口滨江国际商务区项目现场举办基础设施建设启动仪式，该工程为市长牵头的重点项目，中信泰富总经理刘勇在仪式致辞上说道：“中信将与武汉市政府进一步扩大合作范围，从基础设施建设延伸至城市综合体开发等领域。”

??2月7日，该地块再次挂牌时，中信泰富迅速以99.2亿元的底价竞得，事实上，在尚未真正揭牌之前，武汉当地媒体就曾指出该地块已被中信泰富锁定。

??据了解，该宗地块将建设为城市综合体，包括居住用地87870平方米、商业服务业设施用地90960平方米、文化设施用地10780平方米、公园绿地用地27890平方米和学校用地11540平方米。其中地上总建筑面积控制在117.3万平方米以内，居住38.64万平方米、文化设施及配套3万平方米、学校1.35万平方米、商业和商务74.31万平方米。

??豪宅研究院院长朱晓红在接受《中国经营报》记者采访时表示，城市综合体项目一般要顺应这个城市的规划与发展，因此是政府引导。政府在对房企的筛选方面会比较严格，一般会引进较大的房企，而不是当地不知名的小开发商。

??押注商业地产前景不明

??记者了解到，中信此前曾多次在武汉拿下商业项目。2016年5月，中信泰富以44.99亿元的价格买下了瑞安房地产在二七滨江商务区武汉天地项目的两项商业和商办物业，该项目也是武汉内环江边最大的综合性项目，与此次中信泰富拍下的地块相隔仅4公里左右，中间有周大福中心、万科、绿城等商务楼和高端住宅。今年1月，中信股份联手瑞安拿下武汉东湖高新区地块，双方占股各50%，该地块也用作商业开发。

??值得一提的是，在2016年与中海完成重组后，中信地产便开始着力拓展商业项目。其重组内容本身也包含了商业部分的交易：中海集团将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目四处物业以61.5亿元的价格转让给中信。

??与此同时，中信将旗下绝大部分住宅地产业务划至中海地产名下，其中主要包括中信地产和中信泰富经营的住宅地产业务，涉及建筑面积2352万平方米。中海集团此次并购的支出约为310亿元，重组完成后中信成为中海第二大股东，约占后者增发扩大后已发行股本的10%。

??在业内人士看来，中信与中海之间的并购重组代表了一种行业趋势，但中信剥离住宅地产业务转而进攻商业地产，其前途却并不明朗。

??豪宅研究院院长朱晓红认为，未来行业有实力的企业并购小企业是大势所趋，目前来看排名前20的房企占据着10%的市场份额，并且这一比例还将继续扩大，中海在地产业务方面的优势远大于中信，重组与并购对双方来说均有益处。

??但中信内部的地产业务却显得有些零散，有待进一步整合。据了解，中信的地产业务主要集中在中信地产与中信泰富这两个公司，中信地产被收购以后，公司又成立了中信城市投资发展有限公司，以管理中信余下的地产业务，但不久就被新成立的中信城市开发运营有限责任公司所取代，其与中信泰富之间谁将作为商业地产的主要平台尚不知晓。记者针对此事咨询中信集团公关部，其表示地产相关业务主要由中信城市开发运营有限责任公司负责，记者又拨打后者前台电话，其称公司成立不久，具体业务方面还不了解。

??此外，中信和业投资有限公司、中信兴业投资集团有限公司、中信京城大厦有限责任公司、中信国际大厦物业管理有限公司等也均有地产业务。

??商业地产资深人士赵海认为，中信在商业地产领域上属于初步涉足，商业地产的操作专业性很强，未来能不能做好这一块还不确定。很多房企在进军商业地产过程中都遇到过困难，中国房企的龙头万科曾在上世纪90年代就尝试做商业地产，但是没有成功，后来转给了华润。他还表示，现在电商对商业地产的冲击很大，做城市综合体项目也不得不考虑这一方面的风险。