房企中报预公告出炉 权益利润增长之问

??又到一年中报季。

??截至8月3日，A股与H股共有72家上市房企公布了上半年业绩预告、公告。其中，22家房企公布预亏。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比变动幅度来看，公布了净利润预期同比下滑的企业仅15家，占比约两成，可见多数房企经营状况有大幅提升。

??从行业整体来看，随着房地产市场趋势的变化，房企赚钱变得越来困难，盈利能力在不断降低。同策研究部数据显示，2011年-2015年，房企平均销售净利率一直呈逐年下滑趋势。但在去年年末及今年年初房地产市场向好趋势的影响下，使得房企业绩受益于这波小行情。

??21世纪经济报道记者不完全统计获悉，到目前为止，上市房企的中期快报中，有两家企业利润总额的同比增幅大于归属于上市公司股东净利润的增幅，分别是绿地 控股和保利地产。其中，绿地控股利润总额增幅为17.51%，归属于上市公司股东净利润的增幅为16.63；保利地产利润总额增幅为21.32%，而归属 于上市公司股东的仅为0.12%。对此，保利地产在公告解释称，这是项目结转权益比例下降所致。

??同策咨询研究中心总监张宏伟指出，房企权益净利润增速慢于净利润说明合作的项目利润率高，权益净利润增速增速慢于净利润（包含合作项目的）是因为合作的项目投资回报高，此外，如果占用资金小的话，拿地风险也可以规避。

??小股操盘促规模扩张

??实际上，保利地产已经不是第一次出现这种情况。记者查询了其2015年公司财报发现，去年保利净利润为168亿元，同比增长18.24%，但是归属母公司净利润仅为123.5亿元，与去年基本持平。

??尽管通过合作方式获取的土地会降低项目权益，从而影响到公司的归母净利润，但该方式有利于减少竞争，保证项目利润率水平。

??小股操盘有助于提升公司的净资产收益率，这是有目共睹的。以万科为例，该公司2014年一季报中显示，万科小股操盘显示成效，投资收益明显增加。万科一季度投资收益7.31亿，为2013年全年的73%，是2013年同期20倍，主要是参股项目分红。

??在“小股操盘”的策略下，万科计划更多项目将以轻资产方式参与，以项目分红、管理费及项目奖励等方式获得投资收益，资产回报率更高，预计未来投资收益还将持续提升。2015年，单上海一地万科合作的项目就多达26个，其中小股操盘的项目9个。

??最近几年，万科的权益利润率增长相比净利润增长，略显缓慢。2014年，万科实现投资收益41.59亿元，较2013年大幅增长313.78%，公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。

??2015年年报显示，万科投资收益35.6亿元人民币，其中，来自联营合营公司实现的万科权益利润为人民币23.9亿元。

??2015年公司实现净利润人民币259.5亿元，同比增长34.5%；实现权益净利润人民币181.2亿元，同比增 长15.1%。权益净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，报告期内一批合作比例较高的项目进入结算，导致净利润中少数股东损益由 2014年的人民币35.4亿元上升至人民币78.3亿元。

??权益利润大考

??来自万得资讯及中银证券数据显示，2016年上半年业绩预警的房企有22家，主要原因是财务成本增加、可结转面积减少与项目利润减少等。比如，嘉凯城上半 年净利润预亏10.1亿元，成为20家预亏企业中预亏最严重的企业，相比去年同期，净利润下降了353.84%。

??除嘉凯城之外，阳光股份、天房发展、京汉股份、ST亚太、*ST珠江、绿景控股、京蓝科技、荣丰控股等企业上半年净利润预亏超千万，其中阳光股份预亏1亿至1.7亿。

??截至目前，在65家公布2016年中期业绩预告的企业中，一改过去近一半房企净利润下滑的局面。同策咨询研究部分析认为，在已经公布半年业绩预告的上市房 企中，三成企业实现利润增长与市场短期回暖带来的红利密不可分。上半年，一线、二线城市楼市发力，价格上涨，加上实现结转的项目基本都是过去几年获得的低 成本地块，房企业绩有所好转，但由于近期拿地成本越发高昂，未来几年企业盈利空间恐被压缩。

??一份报告显示，上半年不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化：在行业盈利空间收窄的背景下，净利润规模超过100亿元的房 地产上市公司净利润均值为209.67亿元，同比增长率均值为18.47%，增速最高；部分净利润规模在10亿-50亿元区间的中型房企，在本轮结构性回 暖中亦获益匪浅，该区间企业净利润同比增长率均值达到11.92%，其中部分企业净利润增速甚至达到60%-90%；而净利润规模在50亿-100亿元区 间的房地产上市公司均值为75.71亿元，同比增长0.70%，该区间上市公司受市场布局或产品结构略显单一影响，净利润增长缓慢。

??2016年一季度，受益于全国各项去库存宽松政策的密集发布，房地产市场加速回暖，沪深上市房地产公司一季度的营业收入均值达到11.06亿元，同比增长37.64%，净利润均值为1.03亿元，同比增长17.93%。

??然而，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为 31.26%、29.82%，同比分别下降 1.87和2.35个百分点；沪深、内地在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。受行 业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄，沪深上市房地产公司的营销、管理费用率分别较上年增加了0.15 和2.61个百分点；此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企，如恒大、世茂房地产截至2015年12月31日的土地储备平均楼面价分别同比增 长17.65%、11.08%，进一步挤压房企利润空间，成为导致企业利润率下降的最主要因素。