房地产从“去库存”到“建立长效机制”，专家怎么看？

??中房网讯 中共中央政治局9日召开会议，分析研究2017年经济工作。本次会议所释放的政策信号中明确提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。由于本次会议与每年在年底召开的中央经济工作会议在时间上十分接近，因此预计这一政策也将是年度中央经济工作会议的重要内容，并成为明年房地产调控的一个努力方向。

??何为房地产长效机制？

??房地产行业一直是中国经济增长的重要支撑力量之一。国家统计局此前数据显示，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。

??事实上，建立房地产平稳健康发展长效机制的目标，在本届政府建立之初即已提出。2012年，政府就强调楼市要建立长效机制。在去年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认。

??2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中曾经出现过一个与之相近的概念。这也是官方首次系统性阐述“长效机制”，包括：调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

??而本次政治局会议中提出的房地产长效机制，虽然两者在字面上有相似之处，但各有侧重。所谓“房地产长效机制”，其重心是为保证房地产行业平稳健康发展而出台的一种机制。而“房地产调控长效机制”，是重在建立对房地产市场的调控机制，其重心在于“调控”。

??按照这次中央政治局会议的要求，房地产市场的长效机制要符合两个标准，一要适合国情，二要符合市场规律。这表明长效机制必须立足于我国的市场现状，而不能照搬国外的模式。

??中央提出，希望在房地产市场上建立长效机制，正是看到了行政调控的缺陷，希望让房地产市场更好地实现市场化。因此，要建立起房地产的长效机制，不能局限在房地产市场打转，而是需要进行全方位的改革。

??从“去库存”到“建立长效机制” 专家怎么看？

??“化解房地产库存”是2016年经济工作重点之一。数据显示，今年1~10月，尽管销售面积同比增幅达26.8%，但10月末的库存依然达到6.95亿平方米，今年内净消化掉的库存2300万平方米，与存量库存相比难言显著。与此同时，2016年前三季度，房地产在库存巨大的情况下，商品房销售面积105185万平方米，房屋新开工面积122655万平方米，新开工面积大于销售面积，意味着商品房的潜在库存还在增加。

??专家表示，要确保房地产市场具备长效发展机制，除进一步完善房地产市场相关制度以外，关键是要做好供应、成交和价格三个变量的稳定。

??潘建成：适当扩大需求强劲供给滞后的城市房地产供给

??国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成表示，从目前的形势判断，房价进入一段平稳运行的时期可能性较大。未来，要进一步加强对房地产供求格局理性分析的引导，强化房地产市场的区域差异化管理，适当扩大需求强劲而供给相对滞后的城市的房地产供给，适度拓宽城乡居民的投资渠道等，多措并举，确保房地产市场平稳运行，从而为经济的平稳发展奠定基础。

??贾康：房地产市场相关的制度建设是治本之策

??华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，房地产层面的制度建设至少有四个方面，分别是：土地制度、住房制度、投融资制度、税制改革。“十八届三中全会明确了房地产税立法并适时推进改革，但实际推进过程当中没有看到加快，还在明显处于混沌状态，不符合政治局审批通过的财税配套改革时间表的要求。”重庆、上海敢为天下先，在那么多争议那么多的障碍之下，这两个地方终于在本土率先推进了住房保有环节房产税的试点。贾康认为，这是宝贵的经验，柔性切入，它的效应完全符合经济学分析逻辑框架。加快房地产税立法并适时推进改革，要运用本土宝贵的经验，不能光讲国际经验。

??柴强：长效机制意味着市场发展不能靠一时应急政策

??中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强表示，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要解决内火，完善制度建设。建立长效机制的关键是处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。

??刘洪玉：以长效机制引导市场稳预期

??清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场参与者的非理性行为。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。

??胡怡建：适时出台一揽子房地产政策

??上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建表示，当前的房地产调控注重短期效应，经济低迷时希望借此拉动经济，过热时又通过限购限贷进行调控，没有从本质上来研究房地产调控长效机制。未来肯定要出台一揽子政策，比如加大一线城市的土地供应，减轻地方政府对土地财政的依赖，在购房需求上可以采取限购限贷政策，并在合适的时机推出房地产税。

??倪鹏飞：不解决机制问题，房地产市场还会出现反复

??中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞表示，要解决问题，实现房地产的稳健发展，一方面三四线城市要继续去库存，另一方面一二线城市又要抑制投资投机，这从根本上也是要求完善长效机制。只有机制完善了，去库存、抑制投机、因城施策的目标才能够实现。当前不少地方采取的是一些临时性行政措施，但根本性的机制问题没有解决。“如果不解决机制问题，那么一时的调控后房地产市场还会出现反复。

??严跃进：后续政策都需要在长效机制建立的前提下出台

??易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，此次会议指出，将坚持稳中求进的工作总基调，主动把握和引领经济发展新常态；同时政策明确引导形成良好的社会预期。从此类表述可以看出，明年经济工作发展将继续坚持稳定的要义，而这对于房地产市场来说，也会以追求稳定为调控目标。”严跃进认为，今年部分城市房价过快上涨，去库存压力变成了补库存压力，所以这就需要相关政策层面对其进行积极关注，从实际情况来看，后续各类政策调控以及实施意见，都需要在长效机制建立的前提上进行出台。如果房地产市场发展具备长效化的模式，那么房地产市场的各类指标也会总体上表现稳定。这也从侧面说明，要确保房地产市场具备长效发展机制，关键是要做好供应、成交和价格三个变量的稳定。

??张大伟：完善房地产长期制度建设

??中原地产首席分析师张大伟表示，楼市发展需要平稳健康。从当前的市场情况来看，2016年房地产市场已从前三季度的爆发到四季度逐步降温，那么2017年房地产市场的调控政策是否会继续加码，将是市场关注的热点问题。在张大伟看来，过去的楼市调控政策更多是偏向短期的，所以经常因为经济走势不同而出现波动。此次会议提出的长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是要完善长期制度建设，处理好住房消费与投资、房地产与经济增长的协调关系。另外，必须要降低房地产的投资属性，并使其回归到居住属性上来。从此次会议内容来看，预计房地产税等长期政策有望加快落地。

　　来源：证券时报、第一财经日报、证券日报、北京青年报、法制晚报、每日经济新闻，中房网综合整理