在宏观经济低速增长，尤其是民间投资明显萎缩的形势下，三季度中央把促进房地产投资提到了更重要的层面，在地方调控强调“因城施策“，大多数三、四线城市调控依旧维持宽松；而地价、房价过快上涨的城市则相继出台调控新政。

习近平总书记:房地产去库存问题，要区别对待，一市一策，一二线城市要防泡沫，三四线城市要同城镇化进行相结合。李克强总理分两次作了批示：1、一线城市要控制住，二线城市要稳定住，三四线城市要活起来。2、要认真研判各城市情况，一二三线城市情况各有不同，要采取适当措施，切实防范风险，我特别担心房价会失控。如果出现房价失控，要问责。

9月28日上午，张高丽副总理召开房地产专题会。主要内容是：一是成立国务院房地产协调小组，加强房地产行业相关问题的协调工作。二是要突出抓好16个热点城市的房地产调控工作。三是要切实加强资金监管，16个热点城市要严格管制，不能让违规资金进入房地产市场。四是要科学有序调整土地供应，热点城市要适当增加供应，要防止“地王”炒作。五是要大力开展市场秩序整顿，切实规范市场行为。六是要强化国有房地产企业管控。七是要正确把握舆论导向。

9月30日上午，住建部在北京召开了热点城市房地产工作部署会。会议传达了中央领导关于房地产调控的重要批示。北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州等16个热点城市市长汇报了遏制房价过快上涨的方案。会议强调，16个城市房地产情况，影响的不仅是本市，更是全国；影响的不仅是经济，更是政治。务必以大局为重，更坚定地承担起调控的主体责任。对调控不力，过高房价仍然遏制不住的地方，将内部约谈，必要时公开约谈，直至建议启动问责。

地方政府房地产调控政策分化

本轮调控有三点值得关注：第一是明确了各层级城市的调控思路，即一线城市要“控”，二线城市要“稳”，三四线城市要“活”。从对不同层级城市的市场要求上，体现了“因城施策”的中央精神。第二是楼市去库存有了新提法，即“要区别对待”，这是对此前全面去库存政策的修正和调整。房地产库存区域分化，中央层面明确提出了要区别对待，是非常及时的，有利于三四线城市库存的去化。第三是把楼市价格过快上涨提到了危及国家安全的高度，足以说明本轮房地产市场行情引起高层的极大关注，也印证了房地产已经与经济、金融、社会、国家发展高度捆绑的事实。

本轮政策对市场的影响

本轮政策对市场的影响，主要有:一是打破房价原有走势。热点城市集中出台新政后，市场第一反应是观望，交易价格僵持不动，所以原有快速上升的价格通道关闭。与股市价格体系面对利空政策的剧烈反应不同，楼市由于交易环节多，周期比较长，价格反应也会滞后。本轮政策的表述上，其目的并非降价，而是稳定房价，因此未来房价也未必会出现暴跌的情况；二是成交量会迅速下滑，限购令的出台直接削减了需求基数，限贷的升级则是直接加大了购房成本，越来越多投资者选择观望，会让成交量出现迅速下滑。

就本轮房地产调控，把调控责任落实到热点城市地方政府身上，有利于发挥各地方政府的积极性，以及适应各地不同的市场现实，避免“一刀切“政策带来的误伤。但这样还不够，房价上涨是多方面因素造成的，并非一个城市政府可以左右，需要中央部门和地方政府相互协调，采取综合措施才能真正稳住房价。

1-9月份，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比上半年回落0.3个百分点。其中，住宅投资49931亿元，增长5.1%，增速比1-6月份回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

1-9月份，东部地区房地产开发投资41303亿元，同比增长3.6%，增速比上半年回落1个百分点；中部地区投资16493亿元，增长10.9%，增速比1-6月份上升0.9个百分点；西部地区投资16802亿元，增长6.3%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。从增速看，中部地区增幅最高，且是三区域中唯一一个较二季度增幅提升的区域。。从绝对量占比看，东部地区投资占总投资的55.4%，较上半年下降了1.6个百分点。

房地产开发投资累计月度增幅在第三季度呈现了逐月走高的态势，但增速较上半年还是有一定幅度的回调，开发投资从中期视角进入了相对稳定的阶段。尤其是东部地区，开发投资增速在三区域内垫底，绝对占比也在持续下降，显示东部地区房地产市场进入成熟期，新增投资未来会持续转移进入中西部区域。

全国土地购置面积增幅与土地成交价款增幅差距收窄，地价不断上升

1-9月份，房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%，降幅比上半年扩大了3.1个百分点，但比1-8月份收窄2.4个百分点，显示土地市场在三季度出现了探底回升的发展态势。前三季度，土地成交价款5569亿元，增长13.3%，增速提高5.4个百分点。

三季度，企业拿地的积极性在上升，也表现为土地市场高价地频出。土地成交价款同比上升了13.3%。土地成交价款与土地购置面积在4月份后呈现喇叭口走势，而在1-9月土地购置面积明显收窄，与土地成交价款呈同步走势。高溢价地块以及地王频出，使土地成交价款达到近一年来的高峰。土地购置面积下降，而土地成交价款上升，显示土地平均单价的不断上行。

商品房销售继续快速增长，总库存下降

1-9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，增速比1-8月份提高了1.4个百分点，比上半年回落1个百分点。其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长33.5%，商业营业用房销售面积增长19.0%。商品房销售额80208亿元，增长41.3%，增速较1-8月份提高了2.6个百分点，较上半年微幅回落0.8个百分点。其中，住宅销售额增长43.2%，办公楼销售额增长50.8%，商业营业用房销售额增长21.7%。

成交结构方面，住宅和办公楼增幅较大，商业营业用房增幅相对小一些，也与市场存量、经济结构升级导致商业地产相对过剩有关。销售金额增幅远高于销售面积增幅，凸显了房价的上升幅度。新调控政策的出台，短期内将促使市场成交回落，但从全年角度，由于市场惯性，房地产销售面积和金额依然会实现同比正增长，再冲历史最高几无悬念。

房地产待售面积明显下降。商品房待售面积三季度较二季度总计减少了1804万平方米，其中住宅待售减少2231万平方米，办公楼减少21万平方米。

9月房价同环比涨幅出现跃升

国家统计局发布的70大中城市房价指数显示，9月份房价指数环比和同比的表现，总体特点是上涨的城市继续增多，下降或持平的城市已是个别现象；上涨的幅度呈现跃升态势；一二线城市和三四线城市价格走势依然分化特征明显。

9月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅继续扩大，环比综合平均涨幅为1.8%，较上月提升0.54个百分点。从具体城市看，遵义、乌鲁木齐等6个城市房价环比下跌，哈尔滨房价持平，63个城市房价环比上升，其中较上月涨幅扩大（或跌幅缩小）的城市有52个，涨幅在1%（包含）以上的城市有40个，较上月增加了14个（8月份涨幅超过1%的城市数是26个），无锡环比8.2%涨幅最大；价格环比增幅表现突出的城市还有郑州7.6%、杭州5.5%、济南5.2%、福州5.1%、北京4.9%。

国家统计局公布的70城市环比房价指数数据表明，9月全国主要城市房价出现了加速上涨态势，且一线城市和热点二线城市房价表现尤为突出。三四线城市则表现为微幅上升或者小幅下跌。但总体看，70个大中城市房价上涨为主基调。

9月，70个大中城市新建商品住房价格同比综合平均涨幅为9.34%，较上月增加1.8个百分点。从城市看，厦门、合肥领涨全国，同比涨幅达47%；南京、上海、深圳、北京紧随其后，同比涨幅分别为43%、39.5%、34.5%、30.4%；杭州、福州、无锡、天津、郑州、广州、武汉、惠州同比涨幅均超过20%。同比下降的城市有6个，主要位于东北和西北地区，最低为下降3.8%（锦州）。持平的城市有0个，较上月减少2个；上涨的城市64个，较上月增加2个。

房地产开发贷款增速回落，个人购房贷款增长较快

9月末，人民币房地产贷款余额25.33万亿元，同比增长25.2%，增速比上月末高0.6个百分点；1-9月增加4.32万亿元，同比多增1.5万亿元，增量占同期各项贷款增量的42.5%，比1-8月占比水平高0.5个百分点。

9月末，房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长 7.6%，比上月末低 0.4 个百分点，其中，房产开发贷款余额5.47万亿元，同比增长9.6%，增速比上月末高0.1个百分点，主要是保障性住房开发贷款快速增加，月末余额2.3万亿元，同比增长36%；地产开发贷款余额1.57万亿元，同比增长0.9%，增速比上月末低2.2个百分点。个人购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.4%，增速比上月末高0.9个百分点；1-9月增加3.75万亿元，同比多增1.83万亿元。

一线城市引领全国房地产市场

三季度，房地产各项指标环比涨幅均表现为北上广深涨幅最大。40个重点城市在开发投资和土地市场方面高于全国，在商品房销售方面低于全国。从前三季度情况来看，房地产开发投资和土地市场方面，在高房价的支撑下，开发企业依然是更倾向于一线城市和40重点城市。商品房销售方面，除了商品住宅的销售金额外，均表现为40重点城市高于全国，高于一线城市。从今年4月份以来，在合肥、南京、苏州、厦门等二线城市热销带动下，越来越多的二三线城市加入上涨大军，房地产市场整体向好，同时也形成了库存不足房价涨幅过快和库存积压去化困难分化加剧的局面。一线城市（主要是京沪深）在供求失衡下，商品住宅价格依然存在较大涨幅。

房企top100门槛和行业集中度继续提升

前三季度，热点城市房地产市场持续火爆的背景下，房企销售业绩增长明显。其中，布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。绝大多数房企将完成年度销售目标、甚至部分房企三季度末已经提前完成。

前三季度，TOP100房企的入榜门槛和集中度与去年相比继续大幅提升。金额门槛方面，TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面，TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。

集中度同样呈现类似的趋势。金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。其中TOP100房企集中度同比增加7.06个百分点达到46.54%，占据市场份额近半。面积方面，TOP100房企集中度同比增加3.72个百分点达到28.68%。

2016年是我国房地产发展史上罕见的”高价地”集中爆发的年份。央企国企凭借资金和地位优势积极拿地，一些民营开发企业也通过杠杆激进拿地。土地市场“面粉贵过面包”的情况普遍出现。地价的快速上涨，也带动了楼市价格的飙升，进而引发场外资金不断进入，形成投机炒作房价的循环。企业高价拿地，已经很难用“成本-收益”的逻辑去衡量，有的央企是通过拿地扩大地产业务版图，在企业合并重组谈判中占据有利地形；有的企业通过举债拿地，通过资产评估方式，优化资产负债表；有的企业通过研究过去高价拿地的企业案例，得出高价拿地就会获得高额收益，人有多大胆，地有多大产，从而跟风效仿。以上种种，开发企业拿地逻辑已经进入误区。开发企业拿地的行为，不仅仅涉及到企业本身，还有背后的银行、社会融资机构，以及更广大的普通投资者，如果这一形势不得已扭转，一旦风险失控，后果不堪设想。

商业营业用房去库存效果不理想

商品房待售面积三季度较二季度有了明显下降，住宅“去库存”效果最佳，但商业营业用房待售面积反而增加了205万平方米。待售面积占比方面，住宅占比由上季度的61.05%下降到本季末的59.43%，商业营业用房占比由21.37%上升到22.22%。从数据对比看，商业营业用房的库存还在不断增长，去库存效果不理想。虽然也有”商业改住宅租赁“的政策措施，但这种改造需要开发企业继续投入相应的精力和金钱成本，且面对同样庞大的住宅库存，租赁住房有多大前景并不明确。

人民币贬值对楼市负面影响不可忽视

“去库存”利好政策、货币放水、利率降低、信贷优惠等共同造就了本轮房产牛市。楼市热闹的表象下，也出现了明显的问题。首先，房价不断上涨，泡沫风险加大，存在楼市价格加速赶顶，引发泡沫破灭的风险。其次，美国经济增速回升，美联储加息预期不断增加，全球美元回流，对我国楼市的中长期影响巨大，高房价下，投资资金有着强烈的套现、转移国外，追逐美元资产的冲动。去年八月份以来，人民币兑美元已经连续贬值了10%，外汇储备减少了近万亿美元。如何稳定楼市，减少投资资金套现冲动，如何稳定汇市，平衡美元加息带来的资金外流冲动，并保持人民币兑美元的合理空间，是当前我国政府面临的一大考验。

调控楼市手段相对单一，过于依赖行政类限制政策

22城集中出台调控政策，无疑成功对市场形成了强烈干预。与2011年“新国八条”相比，本轮政策的内核并没有变，依然是行政性各类限制性门槛。各城市的楼市也将随着时间的推移，需求的不断积蓄和释放，展示市场本来的面貌，而不是按照政策的设计初衷演进。因此，各地应明确，当前主推的限购限贷政策只是权宜之计。除了地方政府的努力，一些地方政府无法左右，但对楼市发展起到决定作用的领域，如货币政策、财税政策等，也要有相关跟进的措施，通过综合调控的办法，稳定楼市预期，稳定房价。

三季度末22城市集中出台的调控政策，力度和重点各有不同，个别城市如深圳、南京等二套房的首付比例都达到了历史最严程度，也有一些城市的政策“不疼不痒”，与各地楼市的发展特征和水平相匹配。需要注意的是，这次各地出台政策是在中央统一部署，并有最高领导人批示的背景下推进的，执行力度非常，与此前的调控政策有着本质的区别。预计，四季度是各地实质落实调控的关键期，以房价平稳回落作为工作评价和验证的标准。

投资、销售量再创历史新高

前三季度房地产各指标都有较好的表现，尤其是销售数据涨幅较大。新政之后，四季度市场必然受到影响，限购令直接把需求挡在门外，限贷则提高了购房者的资金门槛，预计越来越多购房者选择观望，四季度单季成交量同比下滑成定局。但在全年角度衡量，市场数据依然会有不错的表现。开发投资、销售面积、销售金额等关键指标将以较明显的增幅再创历史新高。

热点城市土地限价措施增多，地价快速上涨局面将被打破

尽管热点一、二线城市接连落地限购、限贷、限价调控政策，但是政策收效甚微，难以逆转企业高价拿地的市场预期，热点城市土地市场热度未见明显转向，土拍竞争愈加激烈。预计四季度热点一、二线城市土地供应将明显增多，成交规模也将有所扩大。为控制地价的过快上涨，在地方行政调控之外，未来央行、银监会等金融监管结构也坑出台调控新政，在开发贷、土地款等方面抑制地价的过快上涨。

房价指数环比增幅回落，同比增幅惯性上升

四季度，在购买力受限，预期扭转的情况下，热点城市房价”疯涨“戛然而止，部分”疯炒“起来的房价可能出现回调，但不会出现全面性”雪崩式“下滑。中央”去库存“大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松，部分长三角、珠三角的三四线城市还将迎来需求外溢机会。全国70城市房价指数，预计将出现环比增幅回落，同比增幅惯性上升的态势。

市场集中度继续攀升

今年前三季度，重点城市供需失衡，加上信贷宽松资金充裕，共有16家房企的销售金额实现翻倍，预计全年市场集中度继续提升，但值得注意的是，增收不增利的情况较为明显。从今年中报数据来看，房企利润大量转向了利息资本化、少数股东权益和税收等三方面，加上未来高价地项目销售的不确定性，未来利润增长仍显乏力。

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