楼市去杠杆有赖于整体金融环境变稳健

??11月28日，上海发布了新的房贷政策，主要内容包括：自11月29日起，首套住房贷款最低首付款比例上调至35%；二套房贷的最低首付款比例上调至60%（普通自住房）和70%（非普通自住房）。而且，对于二套房贷的认定，执行严格的“认房又认贷”标准。同日，天津也调整了差别化住房信贷政策。11月以来，多个城市陆续出台了新的措施，使房地产调控进一步升级，其中一些也有上调首付比例的内容。

??在10月初出台房地产调控措施之后不到两个月的时间，就有多个城市将调控力度加码，这显示了这些地方的政府部门抑制房价、调控楼市的决心。这也说明，10月初以来房地产市场的走势并未达到预期。

??10月房价涨幅其实是普遍下降的。以上海为例，10月新建商品住宅价格指数的环比涨幅为0.5%，较9月的2.7%大大下降，更是远低于8月的5.2%。而且，10月下半月，上海房价环比下降0.1%。

??那为什么10月的调控还不能令人完全满意，需要采取更严厉的措施呢？首先，一些城市虽然房价环比涨幅下降，但同比涨幅仍然非常高；一些城市环比涨幅仍然处于高位。上海10月新建商品住宅价格指数的同比涨幅为37.4%。另外几个调控加码的城市环比涨幅居高不下，例如，杭州、武汉的环比涨幅超过3%，折算成年率会超过40%。其次，由于房价同比或环比涨幅仍然高，房价上涨的预期没有明显改变。很多分析人士认为，即使房地产市场成交量大幅下降，房价也不会出现真正的下调。再次，由于房价上涨预期仍然强烈，资金还在持续流入房地产市场。这突出地反映在土地市场，近期开发商拿地热情高涨、土地拍卖屡屡突破限价。另外，10月住房贷款的增量还是比较高，11月的数据还没有发布，应该也不是明显减少。资金持续流入将使房地产领域继续加杠杆。

??因此，虽然10月房地产调控使房价环比涨幅普遍下降，但其中隐藏的风险实际上并没有随之降低。楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨，这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。但这是难以持续的，而一旦房价有所回调，就会冲击金融体系，进而殃及实体经济。本轮房地产调控的首要任务，应该是降杠杆，以抑制资产泡沫和防范经济金融风险。既然资金流入没有明显减缓，杠杆还在上升，那么，调控目标就远远没能实现，加大调控力度就具有必要性和紧迫性。

??调控加码要起到两方面的作用，一是改变房价上涨预期，进而降低资金进入的意愿；二是限制资金流入，直接起到降杠杆的作用。上调首付比例就是限制银行信贷资金进入楼市的措施。除此之外，多个城市在严查首付贷，严禁用非自有资金缴付土地出让价款。这些都是降杠杆的措施，体现了本轮房地产调控的特点和关键所在。

??地方政府升级房地产调控，能够起到抑制资金流入、降低楼市杠杆的作用。特别是像上海这样的金融业发达的城市，能够比较及时地抓住问题关键，并采取比较有效的措施。上海10月8日出台调控措施时就提出，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。这是先于其他城市的。

??但是，流动性不是从一地一域产生，也不会限于一地一域，只有地方政府的调控，难以真正降低楼市的整体杠杆。当一些城市进行调控时，资金就会去其他的城市拉高房价。例如，长沙之前不是热点城市，但在热点城市进行调控之后，长沙的楼市就变热了，10月房价环比涨幅比9月上升，高居全国第二。资金从一个城市流到另一个城市，使不同城市轮流领涨，是本轮房价周期的又一特点。因此，要降低楼市整体杠杆，需要在宏观层面收紧流动性，而这又有赖于整体金融环境变得稳健。这包括两方面的含义，一方面，货币政策应该真正稳健；另一方面，金融业的发展应该稳健，金融工具的发展不能过快。

??目前还需要警惕一种情况，房地产调控越来越严厉之后，流动性可能大规模进入期市、股市等其他领域，这同样有滋生资产泡沫的风险。只有营造稳健的金融环境，才能从根源上抑制资产泡沫和防范经济金融风险。