[国金证券]投资继续回升 土地量缩价涨

??2016 年 11 月 14 日， 国家统计局发布行业数据。 2016 年 1-10 月，全国房地产开发投资额 8.4 万亿，同比增长6.6%； 房屋新开工面积 13.7 亿方， 同比增长 8.1%；土地成交款 6764 亿， 同比增长 16.7%； 商品房销售面积 12.0亿方， 同比增长 26.8%；商品房销售额 9.1 万亿， 同比增长 41.2%；个人按揭贷 2.0 万亿， 同比增长 51.5%。

??评论

??投资继续回升、 土地量缩价涨： 2016 年 1-10 月，全国房地产开发投资完成额增速从 1-9 月的 5.8%上升 0.8 个百分点到 6.6%， 自 7 月投资增速企稳以来连续第四个月上涨， 但 10 月单月环比下降 8.2%，投资回升的主要原因是去年 10 月单月环比下降 12.7%的低基数效应，我们预计全年房地产投资增速大概率企稳。房地产投资中住宅开发投资完成额累计同比增速为 5.9%，较 1-9 月上升了 0.8 个百分点。 1-10 月房屋新开工面积 13.7 亿方，同比增速为8.1%，相比 1-9 月增速上升了 1.3 个百分点， 主要原因为去年 10 月环比减少 37.5%的低基数效应。今年 10 月单月房屋新开工面积 1.5 亿方，环比下降 7.0%， 同比上升 19.9%。今年 1-10 月房屋竣工面积 6.5 亿方，同比增加6.6%， 10 月单月同比下降 20.9%，体现出今年上半年火爆行情后地产公司并不急于竣工结算。 今年 1-10 月全国土地购置面积 1.7 亿方， 同比下降 5.5%，相比 1-9 月的降幅收窄 0.6 个百分点， 10 月单月土地购置面积 1956 万方，同比持平、 环比减少 1.9%。 1-10 月全国土地成交价款 6764 亿元，同比增加 16.7%， 10 月单月土地成交价款 1196亿元，同比增加 36.2%，环比增加 27.7%， 土地市场表现为量缩价涨的态势。

??销量高位企稳、 销售单价降低： 今年 1-10 月全国商品房销售面积 12.0 万方，同比增长 26.8%，其中商品住宅销售面积 10.6 亿方， 同比增加 27.0%。 单月来看 10 月商品住宅销售面积 13259 万方， 同比增长 26.0%，环比降低14.8%， 环比降低的原因是 2016 年 9 月单月的高基数效应。 销售额方面， 今年 1-10 月全国商品房销售额 9.1 万亿，同比增长 41.2%，其中商品住宅销售额 7.8 万亿，同比增速从 1-9 月的 43.2%下降到 42.6%，降低 0.6 个百分点，单月来看 10 月商品房销售额 9412 亿元，同比增长 38.3%，较 9 月份的同比增速 61.2%有显着降低。 2016 年10 月住宅销售平均单价为 7099 元每平米，价格同比增速从 9 月的 19.2%降低到 9.8%， 销售单价为今年 7 月以来的最低值。

??自筹资金有所减少、 个人按揭贷款高速增长： 从资金方面来看， 今年 1-10 月，房企开发资金合计为 11.7 万亿，同比增长 15.5%， 10 月单月房企开发资金共 1.3 万亿，同比增长 15.0%，其中国内贷款 1408 亿元（占比 11.2%），同比增加 0.9%，利用外资 1.0 亿元，同比减少 92.1%，自筹资金 4190 亿元（占比 33.4%），同比降低 1.5%，定金及预收款 4037 亿元（占比 32.2%），同比增长 37.7%，个人按揭贷款 2275 亿元（占比 18.1%），同比增长52.5%，个人按揭贷款增速保持高位。?

??投资建议

??10 月前后热点城市经历密集地产调控， 但整体上十月投资数据依然延续 7 月以来企稳回升的态势， 单月住宅销售面积同比依然有 26%的增长，但销售单价相比过去三季度明显降低，土地市场表现出量缩价涨的态势，说明调控已经开始显现效果。 房企融资方面，开发资金中自筹资金有所减少，而国内贷款和个人按揭贷款仍保持增加，特别是个人按揭贷款的单月环比增速仍高达 7.7%。总体而言，政策对基本面的影响依然需要观察，但行业资源整合的趋势反而进一步加强。我们维持板块增持评级，推荐泰禾集团、 中航地产、荣盛发展等。