主办单位：中国房地产研究会人居环境委员会
承办单位：中国人居环境网（http://www.chinachs.org.cn）
特别支持：梁开建筑设计事务所
活动时间：2010年12月24日（下午）
主 题：我国住宅产业化之路
会议地点：北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼A3单元12层
主 持 人：付灿华（中国建设报—中国住房周刊记者）

活动背景：
我国的住宅产业化发展起步于上世纪70年代，其间既经历了快速发展的黄金时代，也遭逢了整体停滞和缓步不前的痛彻。为推进我国产业化进程，本期会客厅我们邀请到了业内权威专家领导及企业一起探讨“我国住宅产业化之路”，此次会议将围绕着“72号文件”展开。希望通过此次活动，在充分了解我国住宅产业化发展背景的基础上，形成政府部门主管、行业协会推进、媒体引导、企业参与的有效格局，共同推进我国产业化进程。

出席嘉宾：（排名不分先后）
徐正忠：建设部科学技术司原司长、教授高工；中国建筑科学研究院研究员、顾问总工
开 彦：中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长
马韵玉：中国建筑标准设计研究院总工程师
孙克放：住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师
秦 珩： 北京万科企业有限公司总工程师
时国珍：中国中国建设报—中国住房周刊主编

    【主持人】：各位专家大家下午好，非常感谢各位专家出席我们今天的活动！

我们今天探讨的主题是“我国住宅产业化之路”，主要是两个部分：回首过去，展望未来。大家畅所欲言形式不限，这次座谈虽然形式简单，但是内容重大。

中国人居会客厅将与中国建设报的相关部门和记者继续组织相关专家学者、业内人士开展一系列多种形式的研讨活动。希望通过此次活动，在充分了解我国住宅产业化发展背景的基础上，形成政府部门主管、行业协会推进，媒体引导、企业参与的有效格局共同推进我国产业化进程。
 

    【徐正忠】：我先抛砖引玉。实际上住宅产业化，我个人的看法是：百分之八、九十是政府的问题，政府要抓，而不是由市场去运作，政府要正确引导，然后通过市场把它运作起来。

    回想起住宅产业化，如果按照72号文件下来，已经有10年多的时间了。当时我参加为住宅产业化这个事召开的会议，大概是1996年，把各个司局的一把手找来，在大兴关了三天，开会讨论住宅产业化怎么弄。我作为汇报，汇报以后，当时我提出产业化这块怎么搞，最后统一起来，集中精力搞住宅产业化。那个时候确定几个城市，那时候宋春华同志在长春做市长，后来他听到我们抓住宅产业化他非常积极，那时候试点城市没有他，他争取要做试点城市。我到长春去，宋市长说得好好抓住宅产业，他说了很多想法。后来1998年他又回到部里，那时候搞了试点城市，刚好启动。宋部长回来以后，把部里面的三个组织和在一起成立住宅产业化促进中心，当时有住宅产业化办公室，是李振东部长抓的；还有一个是小康住宅试点，当时是三个，捏在一起成了住宅产业化中心，就是要集中在部里抓住宅产业化，那时候是1999年。

    这样，宋部长来开了五次座谈会，宋部长很认真，最后出了一个72号文件。当时来说，72号文件是八个部委统一起来的，然后由国务院办公厅正式出台，所以这个文件在当时来说是很有力度的。

    现在回过头看，有些部分还不够细。最核心的问题，目标建筑节能能耗50%，当时他就提出来了，已经提的比较深，住宅产业化应该建立五种体系，我不详细说了。这10年来住宅产业化应该说不是明确影响的，72号文件下来以后是有影响，有推动的。在几个方面有比较大的推进：第一，总体来说，对住宅的质量、住宅产品的生产、住宅产品的性能，有了比较清晰的认识和提高；第二，对住宅部品的生产，住宅部品的概念，已经基本上确立起来了，过去对这个概念不怎么太清楚，现在相对来说比较清楚一些，而且这个生产应该说从粗放型逐步往集成走；第三，住宅的体系也在不断地探索，有各种体系在走，万科在这个方面做了很多，各个地方都在探索。从整体来说，这个地方没有形成一个规模化。我看了一下72号文件，至少目前来说有很强的指导性，哪怕不修改它，我认为还有很强的指导性，应该把这个重新提上来，或者作为部里面要狠抓这件事。
我说一下目前的几种情况，大家把72号文件抛在一边儿，我有一次跟宋部长探讨过，我跟宋部长说72号文件应该很好地回顾一下，检查检查。宋部长跟我说，他也很为难，但是他也同意把72号文件好好总结一下，哪些文件可以继续用，哪些方面需要改进。

    我认为政府的权威性要讲起来是很厉害的。现在问题：一个是质量问题，一个是工程的质量，一个是功能的质量，一个是经济、效益。我认为最根本的，目前从材料部品到主体要建立一个体系，这个体系非常重要，要达到通用化，而不是单一的。当然，比如说像万科现在在搞的，他搞的是专用体系为主。我觉得作为我们国家来讲，住宅生产体系跟部品的材料生产体系，应该把它协调起来，统一起来。而这些要求来说，跟国外的差距实在太大了。我们现在住宅的建设，过去跟现在比有很大的进步，我们国家那么大，是不是全面铺开来弄，有一些问题在哪里？

    下面我提出自己的想法和建议。现在要做的话，有几个方面可以考虑：第一，一定需要有一个比较强有力的部领导开始下令抓这件事。因为不是纯粹中国市场能解决的，有些是强制性的。具体来说，比如说住宅部品跟模数的协调、标准、编制和执行，政府如果不强制性很难，我认为这个东西很重要，所以我觉得政府一定要有比较强有力的力度。

    住宅产业化有很多理念，可以是节能的，可以是绿色的，可以是生态的，这些都可以。在产业化过程中间，应该有这种理念去健全，组织不要搞倒过来，我认为现在部里面的领导倒过来，住宅产业化提的很少。我不是反对绿色、节能、生态，这些东西都很重要。建设住宅用什么理念在建设，产业化过程中间怎么样在产业化，这个是很重要的。所以，住宅产业化的一条主线在我们部（住房建设部）里面，那么住宅就应该是主线。我那天跟开总聊，不是说部里面的部长一个抓一个，这个不行，住宅产业化促进中心得抓这个事。理念我们可以理解，比如说住宅产业化可以看72号文件，开始就提出要搞节能住宅，目标是降能耗50%，这个东西都很清楚，应该怎么样做，至于怎么做要具体研究。

    在所有体系建设中一定要贯彻节能环保这些理念。反过来说，72号文件应该作为部很主要的文件，部里来贯彻，把它重新审议，审议以后修改，修改以后要统一起来围绕这个来做。我说的对不对你们大家可以批评，我认为应该这么做。

    比如说现在标准这些问题，马总是最清楚的，部品的、卫生间的，现在搞了一个跟建筑模数协调的这个，现在弄的怎么样，如果这些问题不统一起来，这些问题谁来管？如果要产业化，就要好好地干。怎么样做到统一化？第一步从保障性住房开始，保障性住房日本的公团组织，公团组织就是盖国家的房子，就按照我的要求，多大面积都可以。把部品生产跟盖房子的协调起来，用这个来带领。整个的形势不一样，现在不是没发展，现在是乱了。精装修算产业化吗？精装修算什么产业化，我打的问号？精装修就是家庭里面个别的装修，这怎么是产业化呢？产业化很多东西要标准化、模数化，要有一个体系。但是我说比过去要好了，过去我们引导就错了，毛坯房没有成为商品就开始卖了，毛坯房根本不是一个商品就卖了，现在装修完了就卖，这个是好的，进步了。我核心的意思是说：现在保障性住房，跟最早的经济适用房我有兴趣，我那个时候说住宅产业中心以经济适用房为主我们来抓，当时我提出这个，当时觉得不行，因为经济适用房不像商品房，经济适用房钱收的不多，全弄经济适用房很困难。现在保障房是国家盖的，可以来弄。
 

    【马韵玉】：我跟开总是1989年到日本去的，所以对日本公团住宅有所了解，所以刚才徐总说的这个我很有体会。日本作为解决老百姓居住生活必要的生活条件，用公团这样一个组织解决中低收入者住房问题，我觉得是非常好的。后来回来不久，我们建设部成立了“中房总公司”，那时候我报以希望，我说我们国家要跟着学了，中房总公司是建设部搞的，它可以引导住房怎么建好。结果后来到我搞实验楼的时候发现不是这么回事，他们成立这个跟社会上的开发商没什么两样。

    我觉得从现在的工作体会，尤其是现在的形势，住宅产业化确实是需要的。一个是我们这次编的国家《厨房卫生间标准》做了一些社会调查，做这个社会调查的时候，我们特别关注《物权法》，我觉得作为一般的老百姓来讲，有一点产权的就是房子，但是那套房子在计划经济条件下是没有划清楚的。秦总你那天陪我看工业化住宅的时候，连《物权法》划界没划清楚，做产业化住宅就是一个原则问题。

    现在我们提出同层排水，这次我去河南长岭，他们卫生陶瓷的企业都给我提出一个问题：能不能把马桶的下水口离墙多少，给我定一个，别定三个。为什么会出现三个尺寸呢？可能这个企业原来是这样的，那个企业是那样的，或者从国外引进来是那样的。我们国家这么大，没有标准的划分，所以有很多浪费。这解决刚刚讲的尺寸协调问题，一个是模数标准，一个是尺寸协调；模数协调是大的，尺寸协调是具体的。现在我知道我们给排水的标准在相应做这个工作，都要做同层排水，这个是很必要的。

    另外我曾经讲过这个问题，我们很多政策是自相矛盾的，比如说我买房子，我买这块土地使用权是70年，但房子的自然寿命是50年，那老百姓买这个房子划不来，50年破坏了，我那20年的地费怎么弄。这些政策应该是可持续发展的，应该有它的持续性。所以我觉得70年，50年更应该统一起来。我问过搞结构的专家，到底这50年改成70年在标准的结构上有多大的困难，我们往70年改，还是往100年改？因为日本以前提的是百年住宅，现在是二百年，将来是三百年。这是第一个问题，这是《物权法》，起码我站在消费者的立场，我买这个东西值不值，我觉得这个应该做到。

    第二，住宅怎么建好？我觉得这个属于策略性的问题，至于里边叫健康住宅、绿色住宅，那是属于具体的战略问题。我觉得住宅产业化肯定是建设住宅的一个，怎么建设好肯定是走住宅产业化道路。现在在我们国家来讲，人口和土地，资源的比例，我们不可能像美国大量建小住宅，我们肯定要做的都是集合住宅，集体住宅。那么在集合住宅和集体住宅里，假如要往100年、200年发展，有一个问题，自然的使用寿命是不是能跟得上去？现在来讲甲五楼、甲六楼，开间只有3.3米，就算面积再大也不好用。实际上它的厨房和卫生间标准都不低，可是小开间承重，在那个空间里头没有一个能适应今天的起居室空间，所以这样一来，我们再盖房子，再考虑结构系统，要考虑这个因素，使用使命得跟得上去。所谓IS住宅怎么提的，这个就是二战以后，荷兰的一个建筑师提的。生活水平提高了，设备提高了以后，整个要能适应。所以我们这次推荐标准的时候，把所有的跟管线能结合的，给它一个管线区。你们现有家里面装整体橱柜的时候，有一个是完整能装上去的吗？都得把它拆得一塌糊涂。现在来讲，生产部品的企业非常希望房屋设计的时候给他一个空间；第二得给他接口，模数的标准化接口。所以我觉得现在万科有点儿趋向于在结构上，要在预制板上花点功夫，而真正在接口上是不够的。

    这次我刚刚从河南回来，发现河南发展非常快，现在所有的部品都有一个集成化，一个县里边有74家卫生陶瓷，中国的中心地带，物流也很强。但是我觉得他们目前的产品定位，质量检查还有很多问题。但是说明这个产品的集成化是很有道理的，不但集群化，底下要有一个集成化。集群是说同类产品在这个地方，如果要提升这种产品还有一个集成化，集成化要根据我这个部品，所有的零部件有一个靠近的问题，而且这里面有技术。我觉得作为一个建筑体系来设计的话，事实上有一个集成化的技术含量，这个集成化的技术含量是很必要的，而且要求的知识也很广。我到欧洲去的时候，发现集成商很普遍，我觉得我们国内很少有，而且不但国内集成商不多，就算是一个大的企业，比如说像海尔，海尔从家电开始的，然后发展到了厨房、卫生间，现在有一个总的叫做精装修这个部分，然后有房地产，但是我到他们那儿参观的时候，他自己怎么用这些部品起一个集成作用，反过来让它的产品提升一步，提高配套的能力，我发现没有这个工作；而是在一个大的集团公司里面，你干你的，他干他的，如果内部考虑这样因素的话也能起一个集成。长沙的远大将来可能比海尔走在前头。

我觉得任何一个人，对一件事物的理解，跟他的经历、学识、知识是受有局限性的。这次有74家卫生陶瓷座谈的时候，我问了一下，你们有74家卫生陶瓷，这么集群是不是有一个行业协会？那个主持人说我就是这个协会的秘书长，同时他也是一个副局长，他更多的是站在副局长的位置看这些问题，跟纯粹就为行业发展专职的秘书长思考问题是不一样。我们这次还看了大信，原来我以为这个大信是韩国的，但它纯粹地地道道是中国的，而且橱柜现在在中国销售量很大。他谈了很多，他的商品定位是怎么定的，他怎么经营的，他怎么在市场上去竞争，他讲的很有道理。他说他从来不做广告，他也不进大的超市，他的特点就是便宜，又好又便宜，性价比高。他这个性价比怎么提高呢？第一他不送礼，他不搞社会关系；第二他不会请名人搞广告宣传，他说我把这个省下来低价销售。我到他企业看他整个管理，他这个管理确确实实是精打细算，我们进去吃饭跟职工一起吃，他说我吃饭跟职工一起吃，不单独去吃饭。中国的整体橱柜市场，它现在的占有量据说是很高的，而且全都是回头客。比如说他这个柜门用的全都是国产的五金，他会告诉你这国产的五金是什么样的，也就是说这个五金的质量。这个人是学工艺美术的，他处处精打细算要把这个产业搞上去，但是他执行就是整个外观标准，我们国家有标准的，他那个按标准的。他说我要体现中国人的生活习惯，在厨房里的规律，不去说欧式的、日式，他要搞的就是中国人习惯。

不同经历的人，不同位置的人，对住宅产业化建设做法不一样，因为有不同的理解。日本进入了买方市场社会，但我们现在还是卖方市场。我们在产业化不同的发展阶段，我们怎么走这个路。在这样一个条件下，我特别觉得徐总讲的话有道理，那就是需要政府领导。