第58期：新形势下房企可持续发展恳谈会
作者：人居委 2013-07-24 来源：中房网
【摘要】：中国人居会客厅关注行业焦点热点问题。随着“新国五条”及地方细则陆续出台，房地产市场面临全新发展形势。如何及早洞悉行业未来的政策取向，长远布局，感到到企业生存与健康良性发展。
第58期中国人居会客厅
走在未来之前
——新形势下房企可持续发展恳谈会
中国人居会客厅关注行业焦点热点问题。随着“新国五条”及地方细则陆续出台，房地产市场面临全新发展形势。如何及早洞悉行业未来的政策取向，长远布局，感到到企业生存与健康良性发展。
借“2013年中国房地产发展与生态文明建设论坛暨第二届潍坊住宅产业博览会”召开之际，本期会客厅会聚行业领导、业界知名专家、学者和绿色住区共建单位代表就2013年行业发展趋势进行面对面交流，了解企业需求，把握发展脉络，共谋企业可持续发展。
指导单位：中国房地产研究会、bet28365游戏
主办单位：中国房地产研究会人居环境委员会
时间：4月26日下午15：00—17：30
地点：山东·潍坊富华大酒店二期一楼9会议室
主题：走在未来之前——新形势下房企可持续发展恳谈会
现场直播：中房网、新浪网
参会代表：行业领导、地方政府、专家学者、房地产企业、规划设计单位、建材部品企业
会议形式：围合式座谈、气氛轻松、自由发言
会议规模：30-50人
新形势下房企可持续发展恳谈会现场
中国房地产研究会人居环境委员会秘书长朱彩清主持会议
尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！
由中国房地产研究会、bet28365游戏指导，中国房地产研究会人居环境委员会主办的第58期中国人居会客厅：“走在未来之前——新形势下房企可持续发展恳谈会”现在开始！
随着“新国五条”及地方细则陆续出台，房地产市场在严厉的宏观调控形势下，面临着全新发展形势。行业未来的政策走向，企业长远发展布局，是我们每个企业家最关心的问题。为此，在“2013年中国房地产发展与生态文明建设论坛暨第二届潍坊住宅产业博览会”召开之际，我们本期会客厅走进淮坊，汇聚行业领导、业界知名专家、学者和企业家代表就2013年行业发展趋势进行面对面进行交流，共议发展。
首先，我非常荣幸的为大家介绍出席本次活动的各位嘉宾领导：
中国房地产研究会名誉副会长兼人居环境委员会主任委员张元端
中国房地产研究会副会长兼秘书长、bet28365游戏秘书长苗乐如
中国房地产研究会副会长童悦仲
潍坊市住房和城乡建设局副局长杜天斌
住建部政策研究中心原副主任、中国老年宜居环境委员会主任王珏林
中国房地产研究会人居环境委员会执行主任王涌彬
中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦
世界华人建筑师协会副会长吴国力
首都规划建设委员会原总建筑师谢远骥
中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会主任委员孙克放
中国建筑设计研究院村镇规划所研究员、人居环境委员会副秘书长兼住房与居住行为研究中心首席专家王宝刚
中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心原副主任赵文凯
北京大学教授、博士生导师，光华管理学院应用经济学博士后窦文章
同济大学建筑与城市规划学院教授周静敏
北京清城华筑建筑设计研究院有限公司副院长朱显泽
市场营销专家、长青投资集团副总裁韩涛
绿色建筑专家、北京腾远建筑设计有限公司总经理刘磊
让我们以热烈的掌声对各位嘉宾的到来表示最真诚的欢迎！
参加今天活动的还有一支重要力量就是来自于江苏、云南、江西、上海、河北、浙江等省市的首批绿色住区共建项目和共建单位代表和潍坊当地品牌房地产企业代表；以及国内媒体界朋友们，在此，我代表主办单位，向今天到会的所有嘉宾、企业代表以及媒体界的朋友们表示热烈的欢迎和最衷心的感谢，欢迎你们的到来。我是中国房地产研究会人居环境委员会秘书长朱彩清，非常高兴也非常荣幸来到美丽的潍坊，与大家共同交流学习。
中国人居会客厅以其形式自由、内容前瞻、氛围轻松的格调已成功举办了57期，而本期58会客厅则别开生面。因为我们在这个春暖花开的美好季节里走进了曾荣获联合国人居环境奖的风筝之都潍坊。
接下来，我们要开始今天活动的第一项日程：掌声有请中国房地产研究会副会长兼秘书长、bet28365游戏秘书长苗乐如先生致辞：
中国房地产研究会副会长兼秘书长、bet28365游戏秘书长苗乐如致辞
苗乐如：尊敬的各位专家、领导、嘉宾、同仁朋友们，大家下午好。
非常高兴与大家相聚在风筝之都潍坊，就新形势下房地产企业的问题共同探讨，首先我代表中国房地产研究会和协会对本次论坛的举办表示祝贺。
新国五条出台前后，市场反映强烈，进一步引发了大家对房产政策和市场发展的关切。为此，本期会客厅请来了住建部研究中心王珏林主任给我们做市场分析和解读。理性的认知房地产市场和房地产业的发展，将成为各界的共识。在稳中求进的主基调下，积极总结房地产调控的经验，加快长期性政策研究和制度建设，加强保障性工程的建设，实现透明的公平、分配和管理，做到双轨协调，保障落实则成为住房解困的关键。市场分化、业态细化、稳中有升、走势看好，应该成为大家的期盼。在最近召开的国务院常务会议上，对房地产调控的认识，特别是强调了保障房建设的分配管理的一次会议当中，我们说从发出的新闻来讲，只是强调了住房保障的工作，是否也意味着我们对这方面的一些思考。
其次，面对这些变化和趋势，要求我们的企业要适时调整，尤其是企业中长期的发展战略，在这方面，我认为有两个方向应该重点把握：
一是应对市场发展的新格局和新型城镇化建设的新要求，加快转型创新。在房地产调控持续的背景下，行业在稳步提升，市场竞争不断加剧，专注产品创新和特色的企业有着更多的发展机遇，反之则举步维艰。因此，从实际出发，适应国家产业政策和市场变化，新型城镇化建设的机遇，首先要明确企业发展战略。通俗讲可归纳为以下三句话：选好业态、选定城市、选准项目。
所谓的业态，就是说，“您是蒸馒头还是面包”，这首先要搞清楚了。首先要在自己的布局上应该有一个清醒的考虑。第二，就需要选对城市。因为我们国家东中西部，一二三线城市的房地产的进程都不是很平衡的。我们的房地产应该要区分成熟阶段和生长期。西方国家都是成熟的市场，我个人觉得它最大的标志就是存量房，就是它完成了城镇化以后，它住房的供给和人口的需求是平衡的。因此，它的市场主导是存量房为前提。比如保障。前年清华有一个国际论坛非要让一个美国专家评论，我们是补砖头好还是是人头好呢，那个美国专家没有说，说我就是把美国的做法介绍给大家，我对他表示过极大的敬佩。你看曼哈顿的时候，不同颜色的都是保障房，它现房有，它为什么要补砖头啊？所以，从我自身实践工作过程来看，我是非常赞成这个美国专家讲的，你的发展阶段不一样，那个经验和做法不能简单地拿过来比。相对于发展期的房地产市场，它是以新建住房引领这个市场。咱们在两会前，我们国务院会议第一次明确判断，我们在城市化过程中，住房短缺的问题，供不应求的问题，不是短期内能够解决的。当然，在这个情况下自然就不能简单地说补砖头还是补人头。所以说，这样的不平衡的情况，作为你的开发企业的布局，需要充分考虑到你选择区域的现实和它的进程。最后，同一城市和同一地区，你得选准地段和项目。
因此，从企业的发展战略来看，根据自身的优势和特点，提高自身的资源整合能力和产品的创新能力，提升品牌形象，实施精细化管理，从而获得更强的企业竞争力。这是需要我们把握的一个重点，需要考虑的，根据形势，转变创新要把握好。
二是贯彻生态文明战略，坚持绿色低碳发展。当前资源能力紧缺，环境约束增强，绿色低碳带来了未来的发展方向，应该说，我们很高兴的看到，近年来我们国内一线房产企业都已经纷纷地开始了绿色战略的布局，带动了整个行业的发展。特别是在十八大召开以后，特别了五位一体包括生态文明建设总体布局下更突出了这一要求。
作为专业的社团，人居环境委员会积极推进行业转型工作做出了很多探索，具有自身的特点。
一是强调科技成果的转化，人居环境委员会在开展更多工作实践，依靠这些专家，今天到位不少，刚才已经向大家做了介绍，建立在我们这些专家指导下的扎实的研究基础之上，不同不断的研究，出来了研究成果。例如《中美绿色建筑评估体系比较研究》等等，对于提升项目综合品质，营造绿色人居新生活具有重要的意义。
二是操作模式清晰。人居环境委员会提出由我们的政府、企业、社团三方面参与的人居模式，能够充分发挥各方的优势和资源，将人居环境建设目标落实到各个领域中。当然，在这里我还希望或者是建议人居委能够进一步拓展绿色地产，推进领域的开展，即不停留或者在不停止在开发建设阶段，还应延伸到使用管理的环节，使之贯彻到业主使用、物业管理。也就是说，这个住区能够在交用之后得到业主的认可和物业的延续。
比如说，我在做调研的时候，对后面的工作体会更深。咱们就说公共建筑，包括我们的办公用房，包括大型商业设施，我们住区搞的非常好。仅仅从公共建筑节能这样一个角度就体会到，真正落实低碳绿色，不仅是在我们的建筑设计过程中用这种技术手段，更多是在交用后的使用当中。比如中水回用，北京很多的尤其是公共建筑当中，住宅小区都搞这种设施，但是真正把中水回用用起来的有多少？当然，这里面的矛盾也有很多。我觉得，还有体制机制的问题。希望我们在推进住区绿色共建的过程中，不仅仅停留在规划、设计、施工当中，关键是在使用交用以后，能够宣传这种绿色的意识。作为我们的住房人、使用人有这种自觉的认识，使我们的物业服务管理能够体现这样的一种认识，从而使得我们这样一个绿色住区的共建活动从头至尾全过程、全方位的得到进一步的推动和加强。这是一个不成熟的建议，仅供大家探讨。
今天在这里搭建“中国人居环境绿色住区共建平台”，更有利于绿色住区共建模式的落地和推进，在这里，我衷心希望绿色住区平台的搭建能够为推动行业的绿色转型、加强不同领域专业间的交流与合作作出积极的贡献。最后，预祝我们今天的活动圆满成功。
中国房地产研究会人居环境委员会主任委员张元端致辞
张元端：尊敬的各位嘉宾、各位朋友：
大家下午好！人间四月，春暖花开。非常高兴在这个美好的季节与大家相聚在美丽的潍坊！我代表此次活动的主办单位“中国房地产研究会人居环境委员会”，对各位嘉宾和朋友表示热烈欢迎！对潍坊市政府给予此次活动的大力支持表示衷心感谢！
中国人居会客厅是人居委的一个品牌活动，到今天已经是第58期了。会客厅以“传播绿色理念、共创美好人居”为宗旨，关注和探讨行业发展面临的焦点和难点问题，深度解析中国人居环境事业的生态格局，受到了业界的欢迎和大力支持，影响力和号召力都在不断提升。本期会客厅以“走在未来之前——新形势下房企可持续发展”为主题，旨在探讨在国家宏观经济和政策背景下，房地产行业和企业如何顺应这种变化，如何把握未来的发展趋势，从而赢得企业发展先机，为实现“人人享有美好的人居环境”的中国梦作出应有的贡献。期望通过这次人居会客厅的切磋交流，分享各位在新形势下房地产企业可持续发展的新思路、新观点，促进房地产业的持续健康发展。
众所周知，我国的房地产业正处于调整和转型的关键时期。在宏观调控成为常态的情况下，品牌、环境、质量是新形势下房企可持续发展的关键。
习近平总书记在博鳌亚洲论坛2013年年会上的主旨演讲中指出：“‘明者因时而变，知者随事而制’。要摒弃不合时宜的旧观念，冲破制约发展的旧框框，让各种发展活力充分迸发出来。要加大转变经济发展方式、调整经济结构力度，更加注重发展质量，更加注重改善民生”。
这段重要论述，指明了我们当前必须具有的思想认识高度和前进方向。我们房地产业界要在这场历史性的考验中继续保持前进的步伐，就必须因时而变、随事而制，积极转变增长方式，既重视产品数量，更重视产品质量，走高品质的绿色地产开发之路。这不仅是房地产企业应对当前市场变化和调整实施产品差异化策略的有效路径，也是赢得未来发展的必由之路。
人居环境委员会作为中国人居环境建设的促进者和参与者，以“人人享有美好的人居环境”为宗旨，致力于为我国人居环境建设及房地产开发工作提供科学的可持续发展的理念和评估体系，协助企业不断提升产品内在品质，实现绿色转型和创新发展。
经过多年的探索，人居委初步建立了以住区为起步点，向上延伸至城镇人居环境、向下延伸至绿色建筑的研究体系和实践体系。在全国72个城市指导建设了近100个金牌住区项目，受到了企业的认同和欢迎。
为了引导企业应对新的发展形势，人居委在总结以往经验的基础上，提出了“产品为王，整合共建”的工作新思路。
“产品为王”，就是要将企业发展的重点回归到产品本身，深入了解居住者的需求，专注于产品品质的创新和提升，用优秀的产品品质来赢得市场，发展企业。为此，人居委不仅对绿色住区标准体系、儿童游玩环境、景观设计等前瞻性课题进行深入研究，同时加大了基础调研力度，在上海、北京、绍兴、沈阳等多个城市开展了人居环境成熟社区的基础调研，深入了解居住者的行为方式和居住满意度，帮助企业了解需求，调整产品发展方向。
“整合共建”，就是以人居委在大量试点实践中总结出来的“企业、政府、社团”三方共建人居的合作模式为基础，进一步整合和融通绿色住区产业链上下游的相关资源，为推进绿色住区建设搭建起一个信息交流、市场开拓、技术升级、工程应用的综合性的合作平台。在这里，我很高兴的告诉大家，经过一段时间的准备和积淀，中国人居环境绿色住区共建平台将正式启动。我们希望，“人居环境绿色住区共建平台”的启动和建设，能够有助于打破人居环境建设条块分割、行业脱节的局面，把绿色人居产业链各个环节的优势资源有效地整合起来，实现“一加一大于二”的效益，互利共赢，既加快绿色住区的建设，又促进企业和行业的创新发展。
我们衷心希望 致力于绿色人居环境建设的企业和专业人士能踊跃加入到这个共建的平台中来，为实现人人享有美好的人居环境而努力奋斗！为实现中华民族伟大复兴的中国梦而奋斗！
谢谢大家！
朱彩清：感谢张司长的精彩发言，人居环境委员会已经走过了十年，这十年来，人居委从住区研究起步，形成了自己较为独特的研究体系和操作模式。相关的内容，明天的报告会上人居委执行主任王涌彬和专家组组长开彦还将有进一步的解读。敬请大家关注。
接下来，掌声有请主题演讲嘉宾——住建部政策研究中心原副主任、中国老年宜居环境委员会主任王珏林先生，为大家全面解读“新国五条”后房地产市场与政策，掌声欢迎！
住建部政策研究中心原副主任、中国老年宜居环境委员会主任王珏林讲话
王珏林：“新国五条”后房地产市场与政策解读
大家下午好，非常高兴参加人居委这个非常有意义的会议，因为我跟人居委非常有渊源，元端是我的老领导，人居委的这些领导又是我的好朋友，所以到这里来参加这个活动就像到家一样，非常亲切。尤其是这个会议名称—恳谈会非常好，恳谈会就是有啥说啥，有什么要求提啥。
主要是介绍一下房地产市场的情况，因为多年研究这个，把我的研究成果和大家共享，供大家参考，不准确的地方没关系，大家校正。
下面主要谈几点：
一是谈谈房地产的情况。这几年可以说，我们国家房地产确实有很大的变化，应当从08年开始，08年由于世界经济危机，从09年到10年，我们国家投了4万亿，就形成了房地产的高峰，什么高峰呢？我讲就像火山爆发一样，大家不知道有没有感觉，我知道像北京一些大城市房价在翻倍上涨，大家在抢房，没有时间选房。所以一直到现在，房地产市场比较热闹，今年又出来了新国五条，可能大家对房地产的情况不太清楚，所以我就讲一下。
大家先看这个表(图)。从07年到今年1季度整个商品房销售量的情况(如表)第二是2011年的情况(如表)，为什么要把2011年和2012年做分析呢，因为它跟我们现在有联系。我们2011年的情况是什么呢，2011年的1月份，国家出台国十条，从国十条以后，就是已经把09年、10年那种火爆的市场平稳下来了。平稳下来的情况是什么呢，这样各个区域就发生了变化。现在的变化是，从全国增幅来看，应该是稳定下来了，从东部来看，基本没有增长，增长0.1%；中部增长11.3%，西部增长8%。
从城市看也发生了变化，过去我们的市场是以大城市、东部区域为主要的房地产市场。但是从2011年开始又发生了变化，大家看(图)，下降速度最快的是上海41.1%，北京下降31.1%，浙江15.3%，基本的都是东部和一线城市。上涨的主要是中、西部，河北上涨61.9%，吉林上涨35%，还有内蒙古、新疆都在30%。
2012年又发生变化了，东部又好了，西部又下降了。(如表)。下降第一的是西宁。上涨的是太原。
这是涨幅排在前十名的城市。(图)这是商品房销售前十名的城市(图)。这是开发的情况(图)。
所以，从以上这些数据来看，虽然这几年国家也都在调整，但是从第一个表上已经看出来了，每年的商品房的销售量在全国步步登高，一年比一年多。
第一个特点，市场2011年和2012年市场的时间段上发生了变化，完全不一样。在2011年10月份之前，房地产保持一个很好的态势往前发展。到第四季基本上全国都停下来了。主要原因就是银行贷款没有了，不管开发贷款还是消费代表，还是个人卖方贷款一律停止了。到2012年第四季好，前三季度不好，为什么这么讲？因为前三季度全国商品房的销售量才6亿多一点。所以当时我非常担心的就是，如果按照那个水平，也就是到不了9亿。后来每一月都冲击到1个亿上，最后达到了11亿多。
第三是区域变化，2011年的时候，整个东部和一线城市出现了低靡市场，像上海下降了40%多，北京下降30%。但是我们的中西部和中小城市发展的势头非常好。2011年是以中小城市为主导的市场，所以把我们的量上去了。在2012年又发生变化了，2012年从第四季度开始，整个东部和一线城市开始火起来了。但是我们的中西部和中小城市处于平淡的状态。所以，这个结果呢？也就是说，这个结果，刚才我说了，今年第一季度，整个全国商品房销售量仅两个亿，一会儿再分析这两个亿是什么概念。
第四是二手房好于一手房。这两个亿是什么概念呢？因为我们去年是11亿多，大家都知道，一季度市场那么火爆，但是总量并不太高。如果按平均增长速度来看，今年我们是8亿多，这8亿多是什么水平？高于07、08年的水平，低于以后四年的水平。但是这几年市场的变化确实捉摸不定。比如2011年我没有想到第四季度整个市场全部停下来了，指标不涨了。去年也没有想到第四季度一下子又涨上来了，所以变化很大。
现在从全国市场来看，应该说并不是那么火爆，那么热。但是我们的东部和一线城市确实热的厉害。所以，前三月份出现了很多问题。这是什么原因呢？下面做一个简单分析。
市场发生变化肯定是有原因的，什么原因呢？因为10月份和12月份主要影响的是十八大，十八大顺利召开，领导换届带来两方面的影响。一方面影响就是开发企业信心增加了。因为十八大提出两个，一个是领导换届，一个是新型城镇化。实际上我们的投资和开发企业开始拿地。但是反过来，我们的消费者开始担心会涨价了。尤其是这些城市里面的刚性需求，长期对市场进行观察和选房阶段，担心房价要涨。所以，这是从10月份开始。为什么说它量增长的那么快。
第二，也就是说今年的三月份，三月份是一个特殊的阶段，它代表不了整个的全部，但是确实三月份很火爆，尤其二手房交易的火爆。是由于我们的政策，我们两会出台了国五条，二月份出的。但是这国五条没有落地，就没有实施。这种情况下，就开始抢交易，大家都在抢，彻夜排队等着办手续。
第三，就是我们的信息不对称。我们现在的信息，不管从哪来的信息，全是聚焦点：房价涨、地价涨，而是基本上是一线和市场好的信息。所以，造成市场恐慌。
第四，就是我们一线城市的供求，房源还是紧张。因为由于前两年一直在调控，而且开发企业拿地非常谨慎。这样的话，出现的问题就是什么呢？就是地供应以及房源供应不足，储量消化过快，所以这也是一个原因。
这是第一方面，把情况介绍一下。
第二方面，政策趋向。
在这种形势下，政策怎么走？刚才元端主任说了，房地产不是说是我们房地产想不想做的问题，它是随着市场经济和城市的发展，它是供应的问题，它是必须需要的问题。所以，在整个发展往前走的情况下，不光国家经济，虽然今年大家都知道一季度GDP7.7，所以一些学家，包括国外的，都认为太低了，低于他们的预期。实际上一点都不低。因为他没有算三月份中国人在干什么。因为我们整个一季度，包括去年底，都在为换届做准备，领导人从上到下都在换的时期，肯定经济都是放缓，工程肯定往后推。所以，7.7一点都不低。干活的少了，那钱怎么挣出来？
所以说，现在我们面临的问题还是房价的问题。这个房价问题压力还是非常大的。房价问题大，所以我们现行的制度就不能改变。实际上，解决我们市场现行的是政策，重点就是三限：限价、限贷和限购，通过它的调整和松紧度来解决市场的稳定，所以这一个肯定不发生变化，因为它不具备条件。如果去掉市场就会疯长，因为投资客又回来了。实际上我们前三年真正搞住房投资的比我们开发赚的钱还多。我知道在北京，现在北京一套房子挣好几百万。我认识浙江一个老板，男的搞开发，女的搞炒房，他说我这开发没有干过炒房的。他在北京星河湾当时不到1万块钱买了五、六套，现在是六万多，你算算200平米挣多少钱？所以这种不是我们的市场，虽然市场中必须遇到问题，但是不能这样。所以，市场是炒坏了。所以，这三限还是继续下去。它只有一个条件，把我们的三限解决，就是不用行政管理了，用法制管理了，但是我们又缺少，不管你条件具备不具备，现在我们管理市场的手段事滞后于市场的发展，所以叫行政不管，市场混乱。
第三是房地产网联网、房地产税和不动产。这三点都是市场发展的基础，也是市场调整的依据，所以不动产这一块登记要清楚了，这样大家的个人资产也就清楚了。再联网和收税就非常明确了。但是现在就做不到。现在我们每个城市房地产办政的房管局都有联网，但是我们现在的住房有很多很多没有办证的，有多种方面的，我们还有多种产权的，有大产权、小产权、军产权、私产权。所以，这些都完善，基础性的工作完善，对将来我们市场供应，对我们的住房规划，对我们的市场调整以及发展都有好处。
第三就是还得从消费开始。供需矛盾，一供一需。暂时是解决刚性需求，缓解投资性需求，来缓解市场的矛盾。现在我们的市场偏重于求这一块。我们现在的办法就使稳定，就是市场供求矛盾，来缓解这个关系，还是从需求上。从需求上解决重点还是减少投资比例，没有别的办法。虽然这种管理，好象不是市场管理办法，但它合理合情，因为资源就那么多，政府应该首先解决谁的问题，还是首先应该解决基本居住的问题，基本生存问题和基本生活问题。所以，投资性的购房要限制。
第四，保障房规范，分配管理进入轨道。保障房可以有多种形式，各城市不一样。但是我们现在的保障房建设的品种过多，而我们的管理滞后，而且我们的分配现在没有形成一个完整的制度。而且这个保障的需求是无限往上增加了，不管你划什么指标，它年年在增长，但是我们政府的能力是有限的，不可能全部，只能一点一点一步一步地走，逐渐解决，最重要的还是缺乏我们国家自己的住房分配制度。我会想起国有企业改革那会儿，有多少下岗职工找企业要工作，当时找市场最多的就是“我要工作，我要吃饭”。现在有没有了？没有了。现在我们的生活保障建立起来了，第二，因为他找市长没有用了，得找市场，工作得自己解决。所以，我们的住房和民生这么密切，我们为什么不建立基本的住房保障制度。完了以后，让大家适应，要解决要市场去，就不要再找市长了。所以，我觉得这块确实得需要好好研究研究，要不然政府的负担重，大家有意见。
第三方面，市场发展趋势。
中国的房地产市场，不仅仅要看市场的本身，更要看它的外部环境和发展环境。你说中国的市场能不能出现危险？到崩溃的边缘？我觉得不用看市场，看经济，看城市。也就是说，真正你要看市场做的好坏，主要看我们的经济好与坏。我们的经济好了，我们就能够从银行得到贷款。所以，不管我们的企业和我们的消费者离开银行这个金库，我们一事无成，企业拿什么钱去开发，我们的消费者拿什么钱其买房？拿现金去买房？现在房价那么贵，我不知道现在多少人能具备这个条件。所以，我们的城市在扩大，就离不开我们的房地产市场。因为你城市是消费啊，我房地产是供应啊，你需要盖大量的建筑，需要增加人口、增加住房，我们自然有人给干、有人给卖。所以两个条件：经济下滑对我们房地产影响最大。第二，我们的城市建设减缓了、停滞了，房地产也没戏了。所以，只要我们的经济上行，我们的城镇化在推进，就需要我们的房地产。
第二，因为我们是城镇化发展的初期，也是我们工业化的初期，所以在这个前提下，市场在不完善的阶段，尤其是大中小城市发展不均衡的情况下，政府不控制怎么行？所以，市场好坏，市场波动多大，体现的是政府能力，体现的是你调控政策的执行力度。如果我们的办法对头了，如果大家从上到下一直是贯彻执行，房价控制在一定的范围内，没问题。但是大家可能说，“地方不听啊”，那你中央干什么的？不是不发展，而是要稳定发展。所以，大家都说你越调房价越高，我不知道这个观点怎么成立，如果不调今天这个市场可能就不存在了，因为它已经泡沫破灭了，因为它什么都在高，不光是房价高，你物价不高吗？什么都在上涨，只有国家尽量补贴，如果按市场就完了。国家就应当给补贴，你工资应当往上涨，你工资不上涨怎么叫我们生活水平一天比一天高呢。所以，这取决于市场的变化，那么大的变化，取决于你的调控，取决于政府的执行力。但是现在确实管的就是有问题，这个利益链太复杂了，多层利益链交织在一起。
所以，总起来讲，这句话就是对我们房地产的依赖性还是非常强的。
第三，因为从2011年2012年，整个房企资金这块非常难，尤其是中小企业基本上贷不上款了，压力非常大。但是房企这个特点就是需要高投入，没钱就没办法。社会融资成本又那么高，所以出现了很多问题。比如说温州问题、鄂尔多斯问题，既是房地产问题，又是资金问题。
我们在08年4万亿带动了地方30多万亿的投资，形成的就是什么呢？实际上就是产能过剩。产能过剩带来了2011年和2012年最大的压力就是通货膨胀。因为你产能过剩需要消化，消化需要时间，所以国务院的重要工作不是经济指标，而是物价指标。所以，经过这两年的消化，现在应当说达到了今年一季度2.4(CPI)，给中央调整资金又创造调动了，银行也开始宽松一些了。为什么钱不能放在银行里面？比如说咱们看到，中央每年大报告中都说收支平衡，略有亏损，因为它把钱要花出去，留着没用，要通过这些资金来发展经济，来解决产业不足和缺陷以及社会各方面的问题，所以它不能放在库里面。但是给谁呢？那是属于中央怎么调整是另一个问题。钱知道宽松了，对于我们这个行业就有利。
第四，大家都知道供求和供求矛盾，现在也形成两级分化，像北京、上海纯属是刚性需求，因为限制的比较严，尤其是限房票。但是中小城市，由于前两年放量过大，现在有点消化不良，过剩了。我到西部一些城市，尤其到着小城市看，市场现在都比较平淡。所以这个问题也是最需要解决的。
最后说几句话，希望大家在新形势下，为什么新形势下呢？过去咱们建好房建坏房，在哪建房都有人抢。现在我们要适应新的形势，学会竞争。这样我们重新思考我们的企业，充分调整我们的战略，制定我们的指标。
所以，在形势下，开发企业要转变，要以质量和品质赢得市场，以数量扩大市场，以管理服务占有市场。另外发展方式要变化，融资方式要多元化，合作方式股份制，竞争方式规模化，建设方式特色化，才能使我们立于不败之地。谢谢大家！
朱彩清：感谢王主任的精彩演讲。随着国家房地产调控政策的实施和新政的颁布，更多的企业和政府希望能够准确理解房地产市场和政策的解读，了解市场发展，确定企业战略。王主任的讲话给我们大家吃了一颗定心丸，使我们对未来行业的发展和企业的战略决策有了更深入的认识，感谢王主任！
接下来要进入中国人居会客厅对话环节，这是会客厅的特色和重点，掌声有请对话的主持人——人居委执行主任王涌彬先生！
人居对话：新形势下房企可持续发展
中国房地产研究会人居环境委员会执行主任王涌彬
王涌彬：其实我们中国人居会客厅也搞了50多期了，每期都非常有特色，我们的原则也非常明确，就是让我们来的这些嘉宾、各位专家、所有的人都有发言的机会，我们想把大家的真知卓见拿出来，尽量把自己的观点说出来，我希望大家把自己最精彩的拿出来。
孙总现在在两会做住宅产业化的工作，有非常多的想法，现在还在主持产业化的一个微信群，每天都有新的想法，请孙总先说。
中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会主任委员 孙克放
孙克放(中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会主任委员)：我觉得咱们这个恳谈会的内容实际上是讲新形势下企业可持续发展，确切地讲，应该是房地产企业。当然也里面也有产品企业等。我看到明天的开会资料里头，很多人都有发言，这里面其实代表了很多国内新的东西。企业的发展怎么可持续发展的问题，这是一个很重要的问题，刚才王主任讲了他的一些观点。但是我对在这种情况下房企的发展有一些想法。第一，中国的房地产处于什么阶段，它是不是处于一个上升阶段呢？我不太习惯于盯着房价来谈房价，其实房价反映了一个深层次的问题。我们现在的房地产是不是处在下行通道，还是上升通道呢，这不仅影响到房企的发展，还影响到我们购房的影响，因此我们必须对它有一个判断。我认为中国的房地产现在要进入一个上升通道，为什么呢？就是因为我们国家的城市化的问题。本上有我一个片子，你们可以看一下。日本、德国、法国、英国，这些国家里头，在人均3000美金的时候，它们城镇化率前部超过70%，这里面有一个表，是日本人做的。
中国现在人均是多少美金呢？是6000美金，我们6000美金的时候居然没有到达发达国家的70%，说明中国走了一个和别的国家不一样的城市化，或者我们今天提了一个叫新型城市化的问题。有三个问题要说明一下：第一，是因为我们的国情，我们是一个农业大国。第二，中国没有完成工业化。中国现在正在完成工业化的路子上走着了，也就是说，我们现在工业化拉动农民进城的力度不够。第三，虽然我们科技对中国的农业贡献超过60%，但是我们还没有完全实现农业现代化的问题。这三个东西是会影响整个国家发展的步骤，或者说如果我们以每年1%的速度提高城市化的时候，也就是说这10年时期，中国的房地产还在上升通道上。
第二，中国的城市化，一是要完成人的城市化，我们基本的农民工没有完成他变成城市人的真正身份，如果按照这个身份来讲，中国的城市化率是38%，我们不说这个问题，但是中国的农民工被边缘化是一个问题。我们把进城的农民边缘化了，使他不能进入城市。所以，我们要把他变为城市人的时候，你们想想，我们今天的房子根本就不够了。我们每年如果按李克强总理讲的，每年30000万人口移动到城市中来，我可以给大家讲，北京地铁线上现在已经居世界第一，再过十年中国的地铁网络占世界的1/2。我们在2013年3月8日，北京地铁运营了1200000万人一天。因此，城市化的问题最重要的有一个，就是我们盖房子的人。有人说，城市化不是简单的盖房子，我承认，但是城市化没有房子就不能成为城市化。2012年北京市住进来50万人一年。所以，报上登了，北京市要控制人口。这就是城市化最大的红利。房地产的红利也在这个地方。我体会李克强总理的讲话很清楚，这个红利必须拿到手，这届政府要把这个红利拿到手。
我们的高速公路远远要超过很多国家，我们打了这么多年的基础，我们开始说红利的时候，怎么没有房屋问题呢？有啊。
第三，我们城市化的过程中遇到了一个最大的问题，就是生态的问题，我们人受到威胁了，而这是一个多层威胁，中国的这个问题变化了一个生存问题了。我们地表水污染了60%，这是前层地下水，深层地下水有的地方都被污染了。上帝给人类的阳光、空气、水这三个东西都被污染了，说明我们外部的生态环境逼着我们人类反抗，我们必须要改变我们的环境，现在提出构建美丽中国的绿色社区，我们要去做这件事情。我们不能不做了，我们这个城市如果再盖更多的房子就麻烦了。所以，在这个情况我们提出绿色住区的问题，真的很有意义。人口的密集程度提高，人口的消费，大家知道一个农民进城，我们的能源要涨四倍的能源。
中国住宅的终极目标是让房子的品质变得更绿，让房子的寿命变的更长。
中国现在人均是多少美金呢？是6000美金，我们6000美金的时候居然没有到达发达国家的70%，说明中国走了一个和别的国家不一样的城市化，或者我们今天提了一个叫新型城市化的问题。有三个问题要说明一下：第一，是因为我们的国情，我们是一个农业大国。第二，中国没有完成工业化。中国现在正在完成工业化的路子上走着了，也就是说，我们现在工业化拉动农民进城的力度不够。第三，虽然我们科技对中国的农业贡献超过60%，但是我们还没有完全实现农业现代化的问题。这三个东西是会影响整个国家发展的步骤，或者说如果我们以每年1%的速度提高城市化的时候，也就是说这10年时期，中国的房地产还在上升通道上。
第二，中国的城市化，一是要完成人的城市化，我们基本的农民工没有完成他变成城市人的真正身份，如果按照这个身份来讲，中国的城市化率是38%，我们不说这个问题，但是中国的农民工被边缘化是一个问题。我们把进城的农民边缘化了，使他不能进入城市。所以，我们要把他变为城市人的时候，你们想想，我们今天的房子根本就不够了。我们每年如果按李克强总理讲的，每年30000万人口移动到城市中来，我可以给大家讲，北京地铁线上现在已经居世界第一，再过十年中国的地铁网络占世界的1/2。我们在2013年3月8日，北京地铁运营了1200000万人一天。因此，城市化的问题最重要的有一个，就是我们盖房子的人。有人说，城市化不是简单的盖房子，我承认，但是城市化没有房子就不能成为城市化。2012年北京市住进来50万人一年。所以，报上登了，北京市要控制人口。这就是城市化最大的红利。房地产的红利也在这个地方。我体会李克强总理的讲话很清楚，这个红利必须拿到手，这届政府要把这个红利拿到手。
我们的高速公路远远要超过很多国家，我们打了这么多年的基础，我们开始说红利的时候，怎么没有房屋问题呢？有啊。
第三，我们城市化的过程中遇到了一个最大的问题，就是生态的问题，我们人受到威胁了，而这是一个多层威胁，中国的这个问题变化了一个生存问题了。我们地表水污染了60%，这是前层地下水，深层地下水有的地方都被污染了。上帝给人类的阳光、空气、水这三个东西都被污染了，说明我们外部的生态环境逼着我们人类反抗，我们必须要改变我们的环境，现在提出构建美丽中国的绿色社区，我们要去做这件事情。我们不能不做了，我们这个城市如果再盖更多的房子就麻烦了。所以，在这个情况我们提出绿色住区的问题，真的很有意义。人口的密集程度提高，人口的消费，大家知道一个农民进城，我们的能源要涨四倍的能源。
中国住宅的终极目标是让房子的品质变得更绿，让房子的寿命变的更长。
北京海迪莫克土地开发顾问有限公司总工 赵文凯
王涌彬：孙总是坚信我们的明天，但是我们要行动。举个小例子，我觉得孙总说的非常好，就是你修了一条地铁，旁边的项目都升值了，北京修了那么多，能不升值吗。
文凯现在是土地资源公司的总经理，他曾经在中规院做了很多年的规划，给部里领导写过很多报告，有非常多的想法，我想让你对企业有帮助的想法说一说。
赵文凯(北京海迪莫克土地开发顾问有限公司总工)：说两块：一个是市场趋势，一个是规划设计怎么去转型。
作为市场来讲，我觉得目前我们面临着市场的选择和人的选择之间的差异。市场的选择决定了一个趋势，那么我们现在采用的调控政策向左右这样一个趋向，在市场和人的差异当中，既有巨大的风险，又有巨大的升级。对城镇化，我可能提出个人的观点跟多数专家是不同的。
我认为城镇化基本上结束了，为什么这么说呢？因为城镇化从不同视角的理解是不同的。从经济角度，大家可能认为，有这么一种说法，叫不完全的城镇化，不完全的城市化消费不足，这些人就不能计到城市化里头。如果从穷富的原因看，城市也有很多低保，那么你是不是也计算你农村人口。但是从房地产角度理解，城市化就完全不同了，如果一个人在城市里只租住了10平米，如果他要流动到外地呢，你的需求就净减少10平米。即便全国的城市化数据提高，对于一个局部的城市来讲，存在相对的人口减少，那这个东西就决定了一个方面一个基本的条件。所以，我想，城镇化从房地产这个角度去理解的话，我认为接近尾声了。为什么这么讲呢？从06年开始，那次到东营了解了一下，已经户均两、三套房了，流动人口、进入城市的人口是比较慢的，这个在山东其他的城市也是大量存在的。到县级市，或者是县城，我也去过，济南北边的济阳，三个项目开盘市场就完蛋了，就是这么一个状况。在09年我给部了做了一个农村危房改造十二五规划，做了农村调研，在那个时候调研当中发生一个问题，大量的一般化的农村，已经没有人再能进城了，这是我们当时了解的一个情况。那么，我们就有这么一个反思，城镇化怎么理解，这些人确实已经进城了，他确实是靠城市生存了。那么这些人的流动，就会造成我们房地产基本格局的变化，这个变化靠什么来推动，就是我们的产业转型，产业的布局决定了人口的布局。
本地的大学生毕业之后，都倾向于留在更繁华的城市里，他只能到本地毕业的学生，所以他要搬到大城市来。所以，我想产业的分布，未来的一个趋势就是向大城市逐渐集中。人口的变化也是逐渐向大城市集中。我们面临的格局是小城市的人口向大城市集聚，但是农村没有太多的人到小城市集聚。我曾经在08年提出一个概念叫分化，中国的大城市和小城市要走向分化，它的市场格局完全不同。当时没有人对这个现象有反映，但是这个现象在这两年有了反映，鬼城出现了。人口的流动决定了房地产格局的不同。反过来说，小城市就没有发展机会吗？也不是，小城市的发展机会就是不能再走增量的路线，要走提升的路线。对开发商来讲，要针对不同的城市选择不同的开发战略。所以，未来来讲，至少分为两大阵营，一类是以大城市群为主要特征的，然后就是众多的中小城市，两级分化会越来越明显。在这种格局下，房产投资恐怕要注重两个东西，一个就是在投资策略上一定要注意，不能受目前市面上的策划所影响。目前我看，这个策划弊大于利，主要问题还是在于它的技术手段上，是有问题的。第二，房地产转型。因为我们也面临着房地产产能过剩，我们坐火车，一路上都看到相同景致的百米高层，人家已经有了两、三套房了，我再买一套相同模样的房子有什么意义。
人居委提出了人居建设七大目标，这是一个经验的总结，非常有价值。结合我本人这两年的实践，也可能换个角度去理解这个七大目标。一个是关注舒适健康性。这里面依靠一些科技的手段、生态的手段去改变它。第二，生活空间的优化。包括室内的情况以及社区功能的组织。三是精细化设计。这一点是非常重要的，就是孙总说的，房子又要绿，又要用的长，用的长一定要有很好的设计、要有很好的工艺去达到这个目标。第四，配套。我们现在到目前为止，基本上不管高端的还是低端的项目，都是按照国家配套的底线去做，这点是影响我们的提升的，应该把创造一个居住的空间转化为可生活的空间，所以我们现在很多项目在探讨这一点，配套设施在基本的要求的配套基础上，我还有哪些配套服务。
北京大学管理技术系副主任、教授、博士生导师 窦文章
王涌彬：谢谢文凯。我把他的话延伸一下：又是商机又是风险。我把这句话送给各个地方的政府，我觉得对于政府面对新型城市化也既是巨大的风险。
下面我想请北大窦教授发言，窦教授也是做了很多的准备，为了参加今天这个活动。
窦文章(北京大学管理技术系副主任)：关于房地产问题是一个非常热门的话题，房企怎么去可持续发展？我的基本判断，我觉得我们未来的发展还是蛮有希望的，我们只是说从过去十年发展的地产到下一步十年的房产，为什么这么说呢？第一，对于我们国家房地产产业政策这个领域，是有很多空间可以探讨的。新国五条出来以后，它的目标就是基于房价去做工作，但是现在看来效果并不明显。这样的政策又利也有弊，利是压制投资，投资和投机是分不开的。再一个是对刚性需求的压抑。加上我们地方政府和中央政府之间的博弈，就加大了对新国五条细则实施的难度。所以，将来可能预见的结果就是，政府可能和企业之间的博弈会有一个新的思考。第二，从我们的机遇来说，我觉得新型城镇化是一个非常大的机遇，但是也里面也有很多挑战，我自己既做规划，又做研究，从前年开始我逆势而上做地产，在三线城市做了两个小地产，我觉得做的很不错。所以说，这里面还有一些空间。
第二，土地政策。将来政府对土地的一些政策，包括二元结构这些问题，我觉得这可能是一个非常好的空间。
第三，美丽中国。美丽中国和绿色科技是一个非常大的机遇。有这样的机遇，我们怎么做呢？我觉得对我们房地产企业有这么三个方面的思考和建议，包括我本身做地产开发也有这么一些思考。
第一，战略转型。现在迫于这样的情况，我们不能做地产的时候，我们只能做房产，首先企业的定位是什么，我认为是把自己从一个总制造商定位为服务商。这里面有几个关键词，一是房产开发的高品质，一是差异化。我们过去讲产品雷同很多，城市化都一样，千篇一律，没有特色，到哪儿都一样。06、07年我在美国的时候，有几个教授拿出中国的城市和国外的城市来比较，很多都非常一致。所以，高品质的差异化是我们战略转型的重点。第二，从重资产到轻资产要讲究EVA这样的指标。再就是加强大型社区的建设能力。最后，对客户的价值。一般来说，地产开发商如果照顾到地方风貌以及客户个性。
第三，商业模式的创新。我们真正对每一个楼盘要好好研究，开发它的价值，从周边的商圈，从我设计的空间里面，我把地上和地下的空间利用起来，从这里面获取价值。一个是和金融对接，如果银行放贷不行的话，我们怎么把民间的资本以及产品的创新结合起来。二是注意一下业态，对地产开发，不仅仅是一个纯住宅，能够不能成为一个休闲的区域，能不能成为一个旅游的区域，能不能成为一个工业地产的区域。邹平准备做一个中国最大的房地产养老，它把很多的元素加到里面去，他说我做楼盘开发，不仅做地产，我要把很多文化加到里面去。所以，多做金融模式和产品模式的创新。
第四，对房企来说，我们经历了十年的野蛮生长，房企做的都很大，都是暴力，但是企业要注重内部管理创新。第一是内部员工激励和内部员工创业，每一个员工可能都是一个大的客户群，如果说鼓励员工创业，我们把产业链拉起来的话就是比较好的选择。第二是加强策划能力、金融管理能力和客户服务能力。
山东康博置业有限公司总经理 马振华
王涌彬：我们今天论的是房企，所以我想请房企来论一下，下面请山东康博置业有限公司总经理马振华来介绍一下你的想法。
马振华(山东康博置业有限公司总经理)：首先我非常容幸参加这次活动，感谢领导给我的这个机会。我们跟人居委接触了将近三年了，这个过程当中，怎么把这个项目落地，在规划的过程中人居委对有很多指导。对我们房企来说，我们是接地气的，怎么去做这个事情非常重要。我公司是做羽绒服出身的，它是做品牌的企业，我们董事长对我们讲“高度决定梦想，品牌创造未来”。在后来我们做房地产也是本着这样的理。
我接着苗会长讲的话，业主的感受非常重要，因为最终是落到业主的身上的，业主对你的打分是最好的打分。实际上领导打的分是过程中，业主给我们打的分才是最终的分数。
有的时候公司的体制也很重要，因为现在很多大的开发商分工分的很细，但是相互之间不联系，所以往往会出问题的。我由于董事长非常信任我，所以市场策划和定位的负责人、开发公司的负责人、物业管理公司的负责人都是我来担任，这样我客观上就有条件从建筑的全寿命周期来整体的统筹和安排，产品的品质和客户的体验就能得到很好的保证。
江苏元测工程技术有限公司总经理 吕高奇
王涌彬：我曾经到开发公司去调研了解一下情况，主要是前期策划工作，他们派了很多部门，就是没有派物业。我说你们物业部门怎么不来呢？我们做房地产开发的，很少从物业部门提物业管理的要求。物业部门都是后期的，为什么不把它前置呢？
吕高奇(江苏元测工程技术有限公司总经理)：我是来自江苏宿迁，我们一个乡镇在搞新农村建设。所以我有几个问题，就是新农村建设的产权问题。有的人说是小产权，我个人觉得中国二元结构的政策的参照物是人，就是你是农民，在集体土地上盖的房屋，相对于他，它就是大产权。如果我们再到集体土地上去买，就属于小产权。
第二，我们李克强总理提出，要过上和城市人一样的生活，这就需要高品质。你高品质的价值有问题，比如说江苏宿迁所有盖的房子都要保温板，我们知道市场上的保温板千差万别，我们希望我们这个平台推荐出来一个合格的产品。再加上现在只考虑到节能，4月10-13号，我专门到浙江，浙江住建厅的领导明确提出来，在安全和节能之间，宁愿安全。我们江苏省住建厅与公安厅联合发文：商品房高度在54m以上必须用A级防火保温板，54m以下可以用B1级防火保温板。我们恳请我们这个平台把这些成熟的技术和产品能够经常发布，有利于我们大家共用。
黄国耕(广州凯黄投资顾问有限公司董事长)：我是做工业园区的，我想问一下，工业园区是否可以做居住？
周静敏(同济大学建筑与城市规划学院教授)：我觉得这是跟我们的政策是非常相关的，本身工业园的性质有没有做居住的？
黄国耕：有。商业配套是7%，居住是占20%。
周静敏：是不是所有的居住用地建设都是在合法的范围呢？
黄国耕：是。
周静敏：这样就没有什么大的问题了。根据我们做居住区的绿色建筑的标准来做，并没有什么矛盾的。我倒是觉得，之前有过一些问题都是小产权的问题，那是一个很大的问题。如果本身用地性质没有问题，你完全可以按照对于绿色绿色建筑这个要求。
广州凯黄投资顾问有限公司董事长 黄国耕
同济大学建筑与城市规划学院教授 周静敏
市场营销专家、长青投资集团副总裁 韩涛
王涌彬：我觉得是一个发展模式的问题，我个人认为最好是复合型发展。
韩涛(长青投资集团副总裁)：谢谢领导给这个机会。我从个人十多年的工作经验中来分享一下我的一些微观感受。第一，房地产实际上20年承担了很多的责任，这里面包括居住条件的改善也好，包括经济拉动地方政府招商引资也好。我们从一组数据可以看到，2012年全国房地产销售额是6.4万亿。另外，还有一点，我们看到责任里面，包括对老百姓一个保值增值的动能。在新形势下，特别突出的一点是房价的高速增长，我是第一次来潍坊，我很意外发现，将近1000万人口的城市，市中心的房价也就7000、8000千块钱，平均也就5000块钱。新国五条是从09年一个房地产延续的政策，这个新国五条实际上还是房价的问题，第一个核心就是问责。地方政府对房价要承担起责任。第二是抑制投资和投机。第三是扩大用地的供应。第四是加快保障和安居性住房的建设。第五是加强市场监管。这里面有些是猛药，比如说问责也好，限购也好。其实从我个人来看，它的目标主要是促进整个行业的发展。这些，我们可以说是解决市长的问题。但是同时我们还是要回归到市场层面的问题。从我这些年的经验看，98年取消福利分房到今年，房地产经过了15年的黄金年份。这15年从我个人来讲，是比较好的15年。但是任何行业发展都有一个过程，实际上是一个形态和质的转换过程。
我评价这之前的15年，可能有七个大的变化，今天我们讲的主题叫做走在未来之前。那么，走在未来之前，我们得既往才来开来。第一之前15年卖房市场的15年，未来的15年是买方主要的15年。第二，之前是土地为王的15年，未来是产品优化的15年。第三，前面的15年是资源强占的15年，未来是品牌建设的15年。第四，之前的15年是粗放增长的15年，未来的15年一定是精细发展的15年，是质的15年。第五，之前是英雄群起的15年，未来的15年我们说是规模集中的15年，我们可以看到万科做到了1400亿。第六，之前我们的15年是刚性居住的15年，未来的15年应该是资本化、多样化需求的15年。第七，之前的15年我们是硬件建设的15年，而未来的15年是服务经营的15年。
王涌彬：我们下面请朱院长。
北京清城华筑建筑设计研究院副院长 朱显泽
朱显泽(北京清城华筑建筑设计研究院副院长)：我总的判断，房地产市场总的态势从长远或者从宏观看，应该还是一个良好的态势。我同意孙总的意见，我的理由主要有两点：第一个主要是城镇化的问题。从发达国家来看，上世纪50年代到70年代，西方发达国家，包括日本和美国，他们的城镇化发展非常快，美国是在75%左右。英国达到了95%。中国未来我觉得路还很长，从农村会有大量人口涌向城市。从阶段性看，到2020年大概有三亿农村人口到城市。所以说，这个刚性需求是长期存在的。另外，从富裕阶层来看，因为中国的GDP增长非常迅速，综合国力排在全球第二，未来有可能超过美国，成为第一大最具实力的国家。中国的富贵阶层2010年790万人口，2012年底已经达到了1000万人口。今年有专家预测，今年年底有可能达到1200万。这个量是非常大的。所以，这么大量的富贵阶层的爆发式增长，多数会涌向大城市，大城市的土地资源和房产资源是稀缺的，不可能随着人口的聚集是增长的，一定是有限度的。所以，从宏观上看，中国的房地产走势还会有上升的空间。
最近国家宏观调控，包括新国五条，以及下一阶段即将推出的房产税，我觉得核心的目的就是要抑制和打击投机性购房或者投资性。那么，实际上，未来的市场会趋向刚性需求的客户群。通过房地产几项政策的调控，未来投资性会大量减少，主要的客户群会趋向刚性需求的客户或者是改善住房的客户群。在短期内由于政府的强力政策可能会出现平稳或者局部的下调空间。
对于房企的发展，受新政的影响，短期内由于投资性住房的减少，它的需求量在短期内应该是大量的减少。对于房地产企业这块，我觉得它的竞争会越来越激烈。我觉得唯一出路是提高品质。
第一，我觉得对于住户来讲，降低住宅运行成本是非常重要的。我前几年到北欧去，他们国家的小住宅都是自己建的，他非常注重节能环保，自己家的整个建筑外表，它基本上把它当做一个冰箱来处理，所以都是封闭的。
第二，近阶段应该是以刚性需求为主，所以它的户型相对比较小，这种户型大概在120平米以内的户型为主。
第三，未来的住宅，结合着新政之后，可能住宅更注重实用性和轻形式。房企应该把关注点放在住宅品质的提升和舒适度的提升和各方面指标的提升。包括刚才谈到住宅精细化这一块，都有很多工作要做。
第四，应该满足不同客户群的需求。有数据统计，中国老年化实际上非常严重，现在实际上有些开发企业已经关注到这一点，建一些老年社区。但是我的观点，可能咱们中国和西方这种文化传统不一样，所以我觉得以后对房企来讲，这种居家养老以后可能是一个关键点。
中国绿色家居环境技术工作委员会秘书长 李洪帆
王涌彬：李秘书长是绿色家具协会的秘书长，和我们这边有密切关联。
李洪帆(中国绿色家居环境技术工作委员会秘书长)：我是中国绿色家具环境技术工作委员会的主任，也是绿色家具联盟的秘书长。其实大家都关注的是一个大的环境和大的人居环境，我觉得好象对人居的室内环境，好象在新闻报道，包括住建部的活动当中，还关注不够，所以我希望大家今后多关注一下我们的室内居住环境。因为这个环境是一个广义的。十八大召开的时候，北京的雾霾很严重，就给了党中央一个很重要的警示，要关注室外环境。习近平总书记和李克强总理都提了很多要求。
大的环境我们很难改变，房地产企业从小区上也可以做些改变，但是没有从居住环境上做改变。室内居住环境是关注度很高的，这一点也是给我们房企，除了在政策之外，其实对我们为消费者提供绿色家具环境这方面也是我们企业的一个可持续发展的增长点。这几天我们做了很多研究工作，包括标准和认证也在开始推进，也希望住建部和咱们人居委今后会推行绿色家具环境这一块。
中国建筑设计研究院村镇规划所研究员 王宝刚
王宝刚(中国建筑设计研究院村镇规划所研究员)：随着人居环境的提升，我们的生活方式和居住需求，也在呈多样化的发展趋势。比如说，原来主要是满足吃喝拉撒睡这些基本的生理需求，但是现在我们已经向休闲、养生等精神方面的需求。最早我们要求的住宅是量，有足够的面积，但是现在已经从量变到质量发生了变化。同时，对住宅的需求，也从住宅的单一化和个性化、多样化发展。那么，在这种需求的变化上，对我们的房地产企业和我们相关研究学者提出了新的课题，如何在新的形势下我们建的房屋符合居民的居住需求变化，这就需要我们在住宅规划设计上所探讨的一个问题。
现在随着我们生活方式的变化，大家的业余时间越来越多，如何处理这些业余时间，我看到一个小区他们提出了一个非常漂亮的园艺空间，我觉得这个就符合我们需求，老百姓我每天通过种菜和养花来满足我的需求，这同时也引导了一种新的住宅需求。我觉得这是他们开发公司的一个推陈创新的东西，专门设置一个园艺空间，我觉得这个畅想非常好。
现在我们的压力越来越大，可能大家会希望有一个休闲、放松的空间。就像这样特殊的空间，是我们针对某些人个性化需求的营造。所以，我希望我们的开发企业和研究学者在这方面多做研究，满足我们今后居民生活方式多样的需求。
董金社(北京金社智海房地产投资顾问有限公司)：我说一个问题，就是咱这个房企可持续发展，我提醒大家注意一个时间点，就是在2017、2018年的时候，中国的经济有可能有所变化，因为咱中国历史显示，每隔十年都有一个大的变动，这个变动从49、59、89、99到2008年，下一个周期就是2018年。就是说，这个周期有可能是房地产周期，也有可能是社会经济周期，有可能是好的，也有可能是坏的，但是作为一个房地产企业要可持续发展的话，也有可能是危机，也有可能是机会，所以，希望大家在拿地和做企业战略的时候注意这样一个时间点。
王涌彬：目前是房地产转型的一个时期，又是我们面临新型城镇化开局的时期，也是信息时代来临的时期，新的平台我们怎么去做，今天这个启动实际上就是开始，有赖于我们大家共同去缔造、搭建这样的一个平台。
谢谢大家！
朱彩清：感谢王主任的主持，感谢各位嘉宾的积极参与。
在刚才的对话环节，我们共同分享了很多有价值的观点和思路，同时共同展望了新形势下房企可持续发展的科学路径，我想大家的心情应该和我一样，感觉到“听君一席话，胜读十年书”的快乐。所以，交流和分享是非常快乐和幸福的，一个行业的发展也是如此，尤其是当前，我国房地产行业在历经了十余年的快速发展和初始累积之后，当前正处于调整与转型的关键阶段。整合产业链资源，构建交流与合作平台便显得更加迫切。
人居委目前正在全国推广的绿色住区模式已经得到一些具有远见的开发企业和政府部门的响应，为此，我们也将在本期会客厅活动中，正式启动“中国人居环境绿色住区共建平台”。通过绿色住区产业链上下游相关资源的整合，为行业绿色转型积极搭建分享、互动、服务与合作平台，推动绿色住区创新发展。
今天，我们非常高兴的与在座的各位同行朋友们共同见证这一重要时刻。有请中国房地产研究会人居环境委员会主任委员张元端先生、中国房地产研究会副会长兼秘书长、bet28365游戏秘书长苗乐如先生为中国人居环境绿色住区共建平台揭幕！
17:10-17:30 中国人居环境绿色住区共建平台启动仪式
感谢张司长、苗会长两位领导！我们相信，平台的启动将为绿色人居环境的发展增添强劲动力。
值得一提的是，共建平台将汇集人居委十余年来共建的百家优秀住区开发企业、追求绿色创新的共建单位、权威专家团队，以“中国人居环境绿色住区共建项目”为依托，以绿色住区规划设计为龙头，鼓励行业创新和绿色发展，最终使城市、企业、居住者共同受益。因此，加入平台的成员是有一定的标准和要求的：首先必须是中国房地产研究会会员单位；其次：企业必须具备优秀的资质，也必须在绿色人居建设的先锋。因此，参与绿色共建的单位和项目建设单位都是绿色人居建设的先锋，他们以自己的实际行动践行着绿色低碳的环境准则，为人人享有美好的人居环境做出积极贡献！今天，在这个绿色住区共建平台上，让我们先来认识一下我们首批绿色住区共建项目，这些项目有的已取得初步成果，有的尚在规划设计中，但有一个共同原则，都是在绿色可持续导则指导下，从规划设计阶段，既制定了人居环境建设的各项目标和技术措施，整个项目建设过程均要接受人居委专家组的指导和监督下。
我们掌声欢迎我们首批绿色住区共建项目单位上台：
他们是：北京顶秀置业有限公司开发的“顶秀美泉”、江苏集云置业有限公司开发的“集云•文泽府邸”、江西华安投资有限公司开发的“信华•观澜盛世”、山东康博置业有限公司开发的“康博公馆”、辽宁盛世园田房地产开发有限公司“盛世•园田居”、河北建投福美房地产开发有限公司开发的“建投•福美国际”、商丘富力置业有限公司开发的“夏邑南部新城”。
隆重邀请人居委主任委员张元端先生、副主任委员兼专家组组长开彦先生为我们首批中国人居环境共建项目颁发证书，－－有请(音乐)
请二位领导与首批绿色住区共建项目代表合影留念。
感谢首批绿色住区共建项目的建设者，他们在人居环境实践方面做出的积极示范和努力付出！
也谢谢张司长，感谢苗会长！请两位领导与我们的代表入座。
我们的绿色住区建设，依托强大的平台支撑，这个平台上，既有人居委十年来精心指导和共建的优秀百家优秀住区项目，更有我们强大的专家学术团队、业界实力规模的绿色规划设计团队，优秀建材部品企业、以及工程技术监测单位。下面，掌声请出我们共建平台上的首批绿色住区共建单位的代表上台：
他们是：北京梁开建筑设计事务所、山东凯华置业有限公司、金都房产集团有限公司、浙江金昌房地产集团股份有限公司、北京中外建建筑设计有限公司、中国电子产业开发公司、北京博雅方略投资管理有限公司、北京海迪莫克土地开发顾问有限公司、远骥都市建筑工程设计事务所、洲联集团、浩岳景筑(北京)国际工程顾问有限公司、北京腾远建筑设计有限公司、上海复旦建筑规划设计研究院、北京清城华筑建筑设计研究院有限公司、江苏元测工程技术有限公司、圣象集团有限公司、布朗(上海)环境技术有限公司、瑞士凯乐技术有限公司。
有请我们行业主管领导：中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如先生、中国房地产研究会副会长童悦仲先生为首批绿色住区共建单位颁发荣誉证书(音乐起)
请二位领导与首批绿色住区共建项目代表合影留念。掌声送给他们。
感谢绿色住区共建单位对人居环境事业的支持和参与，在你们的积极努力下，我相信，共建平台将真正成为推进绿色住区建设的信息交流、技术升级、市场开拓、工程应用的综合性的合作平台。也希望更多的政府和企业关注绿色住区发展，并参与到绿色住区共建平台的工作中来！
今天我们共同见证了平台启动。至此，会议到这里就即将圆满结束，在这里要特别感谢山东潍坊市政府对于本次活动的大力支持和帮助，感谢两会领导对本次活动的指导，感谢潍坊市住建局、开发办、人居委全体工作人员的辛勤劳动和全心付出，今天的会议到此圆满结束，感谢大家！
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