万科七年蝉联榜首，保利中海位居前三

      根据2014中国房地产上市公司测评结果显示，万科连续多年位居榜首，保利地产和中国海外发展位居三强，其中，中国海外发展由上年的第四位上升至第三位。恒大地产、龙湖地产和世茂房地产分居第四到第六位，碧桂园上升六个位次至第七，富力地产、融创中国和华润置地分列第八至十位。

      占据榜首的万科聚焦主流市场，坚持以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主的产品定位，144平方米以下户型占比达到91.5%。配合良好的销售节奏，万科2013全年实现销售金额1709.4亿元，销售面积1489.9万平方米，同比分别增长21.0%和15.0%，销售金额再度刷新行业纪录。

房产板块整体低迷，估值水平差异很大

      2013年，沪深房地产板块指数与大盘走势基本一致，整体呈震荡下行态势，且表现弱于大盘走势。以2013年12月31日收盘价计算，房地产行业指数年内累计下降9.56%，而沪深300指数累计降幅为7.65%。港股方面，在恒生内地100指数累计上升1.01%的情况下，恒生地产分类指数年内仍累计下降9.17%。在基本面与政策面交替作用下，上市房企整体表现低迷，仅在主题投资遇机会时，题材类个股有超预期表现。

      全年来看，房地产板块超额收益时间段主要在7-9月，期间基本面稳定向好，调控压力较小。具体看，年初大盘整体向好，房地产板块上行。2月至3月，受“新国五条”影响，房地产板块大幅回调。而4月至5月，地产指数反弹并创出年内新高。在6月资金紧张、资金成本突然大幅上升背景下，房地产板块跟随大盘深幅调整。7月，新型城镇化概念带动地产板块反弹，自贸区概念兴起，相关地产类上市公司有较好表现。10月以后，一二线城市加大了房地产调控力度，房地产板块再度表现低迷。

规模导向特征明显，千亿阵营增至五家

     2013年，上市房企资产总额均值为362.89亿元，同比上升24.33%；净资产均值为102.66亿元，同比上升17.11%；房地产业务收入均值为92.08亿元，同比上升46.63%；营业利润均值18.08亿元，同比上升12.53%；各项规模指标同比增幅均有较大幅度的回升。

     总资产方面，2013年，沪深上市房企总资产均值为236.71亿元，同比增长26.14%；在港上市房企总资产均值为640.89亿元，同比增长15.22%，增速较上年提升13.68个百分点。房地产业务收入方面，2013年，沪深上市房企收入均值为65.11亿元，同比增长64.37%；在港上市房企收入均值151.51亿元，同比增长26.11%。总体来看，在港上市房地产公司的资产规模、房地产业务收入在绝对量上依然领先于沪深上市房地产公司，但近两年来的扩张速度已慢于沪深上市房企。

偿债压力不断上升，优势企业风险可控

      2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。

      根据流动比率、净负债率和资产负债率均值等指标的比较分析，整体来看，2013年具有相对较好的抗风险能力的企业数量较上年有所下降。其中，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别占上市房企总量的21%和24%，合计为45%，而2012年这两个层级的企业占比合计为71%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比51%和4%，2012年这一比例合计为29%。

盈利比率持续下滑，标杆企业出现分化

      从绝对值指标看，2013年，上市房企净利润均值止降回升，为13.76亿元，同比增长16.44%；现金及现金等价物余额均值为44.00亿元，同比增长19.73%。从比率指标看，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中。由于成本费用相对利润额增速更快，成本费用利润率同比下滑3.31个百分点至28.56%，企业需加强成本和费用的管控，全面提高盈利效率。

      2013年，受房地产开发成本费用上升且房价上涨压力较大的影响，盈利增长型和盈利维持型企业数量较上年明显减少，分别仅占6%和13%，二者合计比例下降了21个百分点，盈利乏力型和盈利下滑型两类企业的占比分别为55%和26%，合计占比从上年的60%上升至81%。数据表明，企业盈利能力分化明显。

核心企业成长领先，热点城市储备资源

      2013年，房地产上市公司部分成长性指标优于2012年。营业利润增长率均值为20.19%，同比上升0.45个百分点；净资产增长率均值为19.47%，同比提高6.76个百分点；但营业收入增长率均值为31.96%，同比下降1.01个百分点。

      从成长性指标来看，2013年，企业业绩分化更为明显，其中，高成长性和中成长性企业阵营合计占比由上年的85%减少至48%，低成长性和弱成长性企业合计占比由15%增加至52%。
      土地储备方面，2013年，尽管土地成本高企，但优势企业拿地热情不减，补货意愿强烈，无论拿地面积还是拿地金额都有较明显的增长。其中，高成长性企业在项目拓展上大多坚持区域和城市深耕为主、新城市拓展为辅的策略，并普遍加大了在一二线热点城市的投资力度。

高周转快销成主流，精准运营平衡成本

      2013年，房地产上市公司存货均值在200亿元左右，同比增加约25%，较上年提高10个百分点，去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升，但由于两级分化情况比较严重，再加上个别企业极端值的影响，行业均值由上年的0.60降至0.47；流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25，基本与上年持平。

      近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，而杠杆系数提升空间有限，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹，而定位仍偏高端住宅和商业物业且产品差异化程度较高的企业，周转速度普遍较低。

建立规范常态机制，积极履行社会责任

      近些年，房地产企业越来越重视社会责任的履行。2013年，行业基本面持续好转，房地产上市公司纳税额增长明显，均值为7.35亿元，同比增加16.26%。此外，企业在保障房建设、创造就业、支持创业、慈善捐助和绿色环保等方面也有突出的表现。

2013年，各层级房地产上市公司整体纳税水平较2012年都有所提高。同时，上市房企密切关注社会发展动向，将自身发展与社会背景紧密结合。各企业对养老模式的探索，既是自身的谋篇布局之举，也提高了各界对社会化养老问题的关注度，有力的推动了养老地产相关制度的完善和顶层设计进程。此外，上市房企还将“低碳”、“绿色建筑”的环保和节能理念贯穿到企业发展的战略以及地产项目的规划和建设当中。部分企业在扶贫赈灾、捐资助学和襄助公益等方面已经形成了规范化、常态化和品牌化的社会责任建设机制。

营销服务触网升级，勾勒发展地域版图

      为了在竞争日趋激烈的房地产市场实现企业长期可持续发展，在营销、社区服务等层面积极探索创新成为企业的必然选择。2013年4月，新浪乐居推出“口袋乐居”、“口袋经纪人”、“口袋家居-装修钱管家”三款房产家居类移动客户端APP产品。11月，乐居发布房产电商4.0平台，推出金融产品“乐居贷”，在E信通优惠购房者的基础上，还将为购房者解决首付不足的难题。与此同时，以“大数据”、“云服务”为基础的社区服务创新引人注目。

      除在营销、服务等经营面上积极创新外，在业务领域的拓展上，多家企业对养老地产和相关服务也展开了探索。
      上市房企在市场定位的创新也没有停止脚步。不少上市房企通过出资合营或直接购地开发的方式在海外住宅市场上先行一步。
      一些上市房企抓住国家推进城镇化的机遇，积极参与城镇化建设。