千亿房企利润增长差 高杠杆加剧房地产业风险

??去年同期仅有万科一家销售额超千亿元。2016年上市房企半年报显示，又有恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。但“大好形势”却令业界担忧，利润增长仅是业绩涨幅的“零头”。“千亿级”房企“辈出”，昭示出中国房地产市场发生什么变化？呈现怎样的趋势？

??市场火爆销售额激增，上半年5家房企荣登“千亿榜”

??国家统计局最新发布的数据显示，1－7月份，全国商品住宅销售面积增长26.7%，住宅销售额增长41.2%。

??易居中国执行总裁丁祖昱分析称，今年上半年，在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下，多家上市房企的销售业绩突破历史高点。

??其中，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示，同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元，同比分别增长73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。

??得益于上半年良好的销售情况，恒大和碧桂园分别在近期将2016年度的国内合同销售目标上调。恒大在已完成年度目标超过70%的基础上，将今年的销售目标上调到3000亿元；碧桂园也将销售目标从1680亿元上调至2200亿元，上调幅度高达31%。

??中原地产分析认为，包括上述5家及万达、中海历年全年实现销售千亿级的房企，前10个月就将全面完成年度任务。根据上半年业绩，“准千亿级”的融创中国和华润也将销售目标调高至千亿元以上。全年“千亿级俱乐部”将历史性地增至9家。同时，2016年将成就标杆房企历史最高销售额。

??业绩大涨利润下降，拍地成本高企是“罪魁”

??值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

??两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点，核心净利率同比下降1.7%。恒大上半年股东毛利率下降0.1%，核心业务利润率更是由13.1%降至8.9%。

??还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8%，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3%。

??业内人士分析认为，土地价格飙涨、高价地拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。据中原地产测算，2016年前7月，抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元，合计建筑面积约9656万平方米，每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上涨高达51.8%。

??“高杠杆”加剧风险，“去产能、去库存”仍是主旋律

??中原地产研究中心认为，上半年房企虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。

??在高地价效应下，上市房企的负债率高企。根据Wind资讯统计数据显示，在上市房企中，超过百亿元负债的房企有59家，占比43%；超过300亿元负债的房企有32家，占比23.3%。

??克而瑞研究中心数据显示，上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。

??同策咨询数据也显示，今年目标“千亿级”的融创中国，1－8月土地支出超过580亿元，成了房地产市场的拿地冠军，而上半年的销售业绩仅有560亿元。其中报也显示，截至6月30日，融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1%。融创中国董事长孙宏斌6月底曾公开表示，暂停拿地，因为高企的地价已经对开发商形成了利润压力。但融创中国并未“收手”，仅在8月又投入超过300亿元的土地款。

??像恒大、融创等标杆房企的“入不敷出”，只是今年以来开发商不断加杠杆拿地的缩影，这无疑将加剧未来市场调整风险。

??上市房企为降低融资成本，开始大规模发行公司债。据克而瑞研究中心监测，2015年下半年以来，约有50余家房企发行总额达4607亿元公司债。而究其效果，从表面上看优化了企业债务结构，但高杠杆运营模式仍未改变。

??另外，记者调查发现，如同钢铁、煤炭等行业一样，房地产市场也存在过剩产能和僵尸企业。如连续三年亏损的上海房企景瑞地产，在亏损持续扩大、负债率高居100%以上的背景下，仍然采取激进策略，上半年仍斥资55.1亿元在全国拿下8幅地块。中报显示，景瑞的亏损额同比扩大近42%。

??长江证券的研究报告也显示，上半年，26家上市房企出现亏损，其中近八成资产低于100亿元。

??中投证券的数据显示，上半年，在137家上市房企中，前十名房企销售金额达9740亿元，同比增长54.8%，市场占有率20%。

??由此看，房地产市场结构分化仍在延续，中小开发商竞争能力将进一步减弱。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企收购并购将成趋势，一些不具优势的中小地产商将在不断洗牌中出局。此外，“去杠杆、去产能、去库存”依然是房地产市场的主旋律。