东莞住宅供应量回升 洋房库存创新高

??节后多数楼盘的新推房源备案价保持稳定，甚至部分楼盘还略有下降。图为市民在沙盘前看房。

??■楼市最前线

??受新增供应减少、观望氛围较重的影响，春节后东莞楼市成交量整体上相对低迷。不过，在过去的一周，东莞楼市新增供应量开始抬头，节后成交逐步回暖。

??今年节后多数楼盘的新推房源备案价维持稳定，甚至部分楼盘还略有下降。业内人士认为，在如今的市场环境下，开发商合理定价才能顺利出货。

??1 石碣镇新房成交量一枝独秀

??近日，东莞各镇街楼盘销售现场人气有所回升。记者在东莞望牛墩的一个楼盘看到，该楼盘正在出售40—95平方米复式公寓，前来看房的人不少，有的还是乘坐大巴赶过来的。

??合富研究院统计数据显示，上周东莞一手住宅新增供应仅102套，连续3周新增供应萎靡后首次有少量提升，市场整体以消化库存为主，市场出现观望氛围，预计中下旬开始新增供应将增加。

??上周成交量呈现平稳回升，根据来访信息显示，年后随着各行各业全面复工，购房者置业心态较年前积极。

??陈先生在南城鸿福路附近上班，春节回来后，每逢周末他就会去看房。“现在虽然新推出的房源不是很多，但是也有一些项目现在的价格合适。石碣现在的项目不错，距离我上班的地点也不算远，如果看中的话会考虑在现在出手。”

??和陈先生有同样想法的人不少。据合富研究院介绍，上周东莞一手住宅网签约909套，环比增加五成，是过去7周以来最高。但仅石碣、虎门、黄江和大岭山4个镇街周成交量超过50套，超过2/3的区域成交量在30套/周以内，市场整体处于低迷状态。

??农历新年后石碣镇的市场活跃度最高，连续两周表现一枝独秀。上周，石碣镇以209套成交遥遥领先，占全市成交达23%，均价13700元/平方米，玖颂江湾签约最猛，摘得全市签约第一名，洋房热签192套，拉低了全市整体均价。

??住宅库存量大，住宅库存的消化周期仍较长，是今年东莞楼市仍然要面对的问题，特别是别墅产品消化周期长达29个月。

??东莞中原战略研究中心监测数据显示，2月底东莞全市住宅库存587万平方米（含商业公寓），其中洋房存量398万平方米，别墅存量113万平方米，公寓存量76万平方米，洋房库存再创新高。

??2 开发商推出少量房源“探市”

??一方面由于市场依然处于观望状态，因此开发商推新的热情不高；另一方面，由于整体库存量较为充裕，农历新年后新增供应速度恢复缓慢。

??据不完全统计，上周东莞迎来6个项目加推入市，住宅项目开始推售少量房源“探市”，分别有保利格外松湖、玖颂江湾、星际湾等，碧桂园苹果和卓越中寰则推售商业公寓，体量分别为382套和190套，体现开发商对市场信心较足。下一阶段成交有望进一步提升。

??据东莞中原战略研究中心不完全统计，3月中下旬万科将有4个楼盘推出新货，保利也有两个楼盘新增供应。另外，横沥、凤岗、大朗、黄江也有楼盘推出。

??而从新增供应的户型面积来看，主要集中在70—143平方米之间，主要户型为三房、四房产品，这也是目前东莞市场比较受欢迎的户型。

??东莞中原战略研究中心介绍，从东莞项目的上市情况来看，70—90平方米的小三房、90—125平方米的三房、125—144平方米的四房仍然是供应主力，小三房、大三房和四房的需求量仍然庞大，市场供应也以这些户型为主。

??3 新推房源备案价格保持稳定

??此外，记者获悉，目前已有保利·海棠、海伦堡·松湖湾、四季松湖、恒大·御景半岛、新城市花园等多个楼盘备案房价。按照惯例，春节后很多楼盘的新推房源价格往往会有不同程度的上涨。而今年多数楼盘的新推房源备案价维持稳定，甚至部分楼盘还略有下降。

??记者梳理了多个楼盘的备案情况，保利·海棠春节前4栋88—119平方米三房价格区间为15000—16000元/平方米，春节后保利·海棠5—6栋90—119平方米三房首次备案价格区间为15000—17500元/平方米，前后价位区间差别并不是很大。

??恒大·御景半岛，春节前其10幢104—126平方米三至四房价格区间为18500—21000元/平方米，春节后该项目14幢78—118平方米二至三房首次备案价格区间为18000—20000元/平方米，15幢107—130平方米三房首次备案价格区间为19000—21000元/平方米，前后对比基本没有什么变化。

??部分楼盘的新推房源备案价与春节前同类产品售价相比还略有下降。如四季松湖，春节前其10幢93—116平方米三至四房价格区间为15000—16000元/平方米；春节后，四季松湖9幢93—116平方米三至四房首次备案价格区间为14000—15000元/平方米，节后备案价略有下降。

??合富研究院高级分析师李兴旺认为，今年楼市调控政策不放松，开发商压力很大。对开发商来说，合理定价才能顺利出货。

??业内人士认为，东莞房价迅速上涨主要依靠深圳客，如今限购政策将深圳客挡在了门外，东莞楼市消费力以本土客群为主，本土消费力虽已有所释放，但基数并不是很大。

??优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲说，如今银行房贷收紧，利率上浮，增加了购房者的购房成本，这使得东莞开发商压力大增，不得不采取保守的定价策略。

??“每年3月份、5月份都是开发商冲击上半年业绩的重要节点，今年这两个节点更加重要，开发商不能不抓住这两个节点快速出货。”她说。

??■相关

??东莞房屋租赁市场

??开始走旺

??随着返莞打工的人逐渐增多，东莞的房屋租赁市场开始走旺。记者近日走访了解到，热门片区的房源一般一周内就可以消化。租金方面，部分区域租金约涨200—300元/月。

??“节后返工再加上接下来毕业季求职的叠加效应，预计3月都将是租房的高峰期。租房需求上升，租金也有稳步向上趋势。”位于莞城街道香港街小区附近的中介杨小姐告诉记者。乐有家数据显示，今年春节后东莞的房租，相较于年前上涨了3%—5%。

??合富置业南城江南世家分行主管李海文告诉记者，春节后3月初开始租房会相对旺一些，租赁盘源消化速度大约需要半个月时间。

??“我在莞城的一套38平方米单间公寓，3月初刚刚和上一位租客交接，还没来得及清洁卫生，房子就租出去了。”业主黄先生告诉记者，今年他在去年的基础上上调了100元/月的租金，但看房的人还是很多。

??据合富大数据显示，东莞整体的租赁均价，呈现稳步上升的趋势。2017年东莞租房市场的平均租金约30.3元/平方米/月，与2016年相比出现约7%的增幅。

??记者了解到，南城街道配套成熟，有较多的高素质楼盘，整体的租赁均价也属热门区域中最高，均价达到了31.62元/平方米/月，同比上涨了7.2%。东城街道的租金仅次于南城，大约为28.93元/平方米/月，同比也有7.9%的涨幅。虎门则是近几年发展较快的镇区之一，2017年的平均租金约为28.85元/平方米/月。

??根据合富大数据的统计，东莞的租赁市场以1500—3000元/月的物业成交占比最多，接近六成的成交个案来自于这个价格范围。尤其是在东城街道，有66%的租赁成交个案在此租金范围。

??而南城街道同样是以1500—3000元/月的成交为主，但其占比则不足五成，有超过三成都是来自于3000—4500元/月这个范围，区域内的租客对价格的承受力更高。虎门的状况与南城有点类似，1500—3000元/月的单位，占比大约有五成。值得关注的是，在虎门4500—6000元/月的这些中高端物业，其成交占比也高达15%，是几个区域中最高的。

??从房源户型喜好来看，租赁两房和三房的人较多，适合一家人居住，也可以三两好友合租分摊房租负担，因此最受市场欢迎。

??“不过，随着近两年单身公寓产品大热，装修、设计不断创新，加上‘90后’年轻一族逐渐成为租房主力，小公寓成交明显增长，消化速度加快。”杨小姐告诉记者。