去库存松限购背景下的城市定位与楼市攻略

??近两年楼市出现了一些新情况，多多少少跟城市定位有关系。我们从破解城市定位与楼市关系入手，谈谈全国楼市可能会出现的新特点以及广州楼市的发展趋势。

??房地产市场分化趋势严重

??深 圳一个小区尚都花园的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。一个地方的房价合不合理，最主要因素是房价收入比，通常也称为 “房痛指数”。人均可支配收入榜单中，沿海、中部、西部的城市呈现收入级差，长三角和珠三角等地的一线城市收入较高，但是与二线城市相比，一线城市的收入 并不高太多，而“房痛指数”却大幅高于二线城市。例如，在广州赚的钱，并不比在长沙、成都、重庆、南京等城市多太多，但是房价可能比它们高一倍。而且从总 体上看，一线城市交通状况、雾霾都比二线城市恶劣得多。

??但是为什么大家还是往一线城市去呢？主要是因为一线城市机会远远大于二线城 市。在一线城市，人们有机会到B A T （百度、阿里巴巴、腾讯）工作，或到主流媒体当记者，可以改变世界，一线城市就算什么都不干，单是自拍也有可能 成为网红，但是在二线城市就影响不到全国。

??这段时间出现了这样的格局：一线城市房价开始退烧，部分重点二线城市开始补涨，整个楼市出现了新的调整。人们考虑转向二线城市比如广州周边的佛山投资。去年我也去合肥看了，确实它的房价也不算贵，6000多，现在是不是有补涨的空间呢？

??目 前来看，一线城市去库存很多，二线城市去了一点，三线城市还在增加库存，四线城市卖不动。中央政策方面，住建部部长陈政高说，房地产市场销售已企稳回升， 但是分化趋势严重，库存严重，库存主要集中在三四线城市。根据统计，中国房地产库存是7亿平方米，三四线城市是比较难消化的区域。二线城市目前成交量涨得 不错，3月份数据同比激增接近百分之百。理想状况是一线城市可以炒到二线城市、二线城市可以炒到三线城市，这样将库存都消化掉。但是令人担心的是这种热炒 到二线城市就打住了，中央层面希望能炒到三四线城市，然而购买力就在一二线城市之间摇摆，这是当前遇到的困境。一线城市还在高位震荡，虽然深圳有人在卖 房，但是数据显示3月份还有一点点上涨，二线城市可能会成为领跑者，有的只有几个月的库存量，三四线城市可能还在分化或者说筑底。

??政策意愿与人口流向不一致

??按 照“十三五”规划，到2020年中国的常住人口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%，常住人口、户籍人口是不同的概念。广州有1600万 人口，广东省有一个多亿的人口。按照比例，广州起码一年有20万人口要城镇化，每年给外来人口入户的指标是几千个，但每年人口增加的数量是30万到50 万。北上广深四个一线城市都差不多，每年人口增加数量是30万到50万，这比很多国家大城市的总人口还多，而在中国三五十万人算小城市的人口。

??十 八届三中全会提出户籍改革，推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，全面放开建制镇和小城市的落户限制。也就是说镇和小城市 放开，只要居住三年自然就可以将户口转过来，不需要积分；有序放开中等城市落户限制，中等城市可能需要一些条件，比如居住要满几年；合理确定大城市落户条 件，严格控制特大城市人口规模，广州属于特大城市，要严格控制。广州曾经计划将积分入户的指标放开，设计一个分数线，达到分数自然就入户，后来未能推行 成，因为这时中央政策要严格控制特大城市的人口规模，所以未放开入户指标。

??中国的人口流向和改革政策是不一致的，按照中央的政策是 希望人口都就地就业、洗脚上田，在当地小城镇城市化了。但是人们的选择是不一样的，这涉及到中国城市的资源禀赋因素。美国很多人口居住在小城镇，小城镇的 基础设施和大城市没有什么差别。我曾经在一个镇待过，那个镇就是一个学校，这个学校理工学科排在全美第四，一个镇就是一条街，但是基础设施都非常好，是城 市化的生活。我有一个同学本来在甘肃的大学，在当地属于比较有权威的教授。但是后来他委曲求全，调动到北京一个很差的大学当教授，为什么这么干呢？因为他 的小孩成绩在甘肃只能读很普通的大学，但是在北京没准就读北京大学了，这就是资源不平等，城市资源禀赋不同，所以人口流向和改革政策存在出入。

??如 果中国省会全部迁到小城市去，比如说广东的省会迁到肇庆、河源，对房价会有什么影响？中国所有的大学都往小城市搬，或者大学城设在小城镇，又会是什么样的 格局？这样大家都会往小城镇居住，中国人的生活方式会发生改变，大家更愿意往小城镇跑了，这就是资源的重新组合。

??当然这种设想实现 的可能性不大，中央政策对房价、楼市的开发都会带来很深远的影响。最新出版的《国家新型城镇化报告2015》显示，中国农民工流向地级以上城市的占70% 以上，流向小城镇的不到10%，大部分人去了大城市。大家也可以问问农村的亲戚，问他们进入城市要到哪里。他们都是想去大城市，实在不行才会进入当地的小 城镇。

??去库存任务与放松限购冲动的矛盾

??今年的全国“两会”之前，广东省发布了关于供给侧结构性改革的总体方 案以及五个配套文件。根据省政府的政策，还分解了任务单，21个地级市，每一个市化解多少，也搞了一个表格出来。广东省出台这个方案的内在逻辑是什么呢？ 就是要在三年之内，也就是2 0 1 6年到2 0 1 8年化解2000万平方米的库存。全省21个市负责化解1000万平方米，收购和长期租赁，出租 给有需求的人群，再来化解1000万，就是政府收购上来的保障房。

??我认为可能会出现这样的情况。首先就是调整限购的区域。花都和南 沙应该是首先可能会调整限购政策的区域。第二个可能会考虑现在黄埔的萝岗，也就是原来的萝岗区范围，还有白云区北二环以北那一块，因为那里跟花都差不多。 如果说部分限购取消的话，可能是这样几个地方。在不限购的地方是不是可以恢复购房入户？因为要增加几百万人口，这些人都没有户口也是问题。

??但 是此时遇到了中央政策。住建部部长3月5日全国“两会”期间公开表示，住建部对于一线城市房价变化高度关注，正和北上广深四个城市密切联系沟通。城市之间 的分化越来越严重，一二三线城市大不一样。待售面积很大、库存量很大，库存增速很大，但是对于一线城市调控，严格实施限购政策，这就导致地方没有办法放松 了。

??新背景下置业和投资如何选择

??世界级的名人会去上海买房，但是这部分人愿意来广州买房子吗？按照中央的设 计，上海是人民币国际化的中心，上海是世界的上海，原来叫东方巴黎。广州怎么样呢？广州是不设防的城市，谁都可以来谁都可以生活下来。广州实际上在世界上 也有名气，号称第三世界的首都，比如有很多非洲人。广州是最市民化的城市，家家都好像有一点钱。广州人从来没有什么不好意思做生意、不好意思下海，觉得下 海很正常，但是在内地早些年大家觉得不好意思，广州有一句话说是一铺养三代。同时，不像中国内地绝大多数省份的省会，什么都是第一，很多富人到省城买房， 这呈现出来的是城市首位度。而广州不是这样的，广州这部分人有可能去深圳买房子。珠三角的居民基本上就是在本市买房子，因为每个镇都差不多，在镇上生活就 挺好，不用一定搬到大城市里。所以珠三角城市的首位度不高，广州的相对房价就很难跟那些城市相比较。

??如何置业和投资，有一句话说买 房子是地段地段还是地段，但是我觉得不一定。现在全球化了，首先可以选择国家，人们可以选择到哪一个国家买房子。美国除了少数几个城市比如纽约，大部分都 比中国大城市的房价低，而且是无限产权的，很多中国人去国外买房。而且买房只看地段不看区域，可能会遇到有些地方现在好、长期来说会衰落的情况。

??现在置业买房，时机方面，要看是投资还是居住。什么时候买房子好？我认为如果是居住，现在可以买，别等了；但是如果说投资，还是要稳一点，不要全都是房子和股票，有一点股票、有一点房子、有一点保险，这才是比较合理的。

??政 策方面，目前来看至少短期内广州放开限购不可能，限外可能有所松动，怎么松动法？比如说会不会对港澳台人士优先松动？然后再考虑松动积分入户或者是社保个 税的年限？还有房地产税，现在来看又要推迟了，不管怎样这还是一个话题，到底什么时候推出，原来预测是2018年，现在看来还没有谱。

??规 划方面，珠江新城当时去买房的人也是在头疼，最早的楼盘南国花园、新城市海滨花园，很多人是冒险去买的，因为旁边都是水田，2800的地价，确实很便宜， 但是交通不方便。但是谁知道亚运会都修通了，中轴线、花城广场一修，几大公共建筑一建起来，价值马上提升。所以，有重大市政设施建设马上就可以改变区域的 形象，政府会出面搞环境，这就是借力打力。

??开发商的品牌也要考虑，起码在房地产低落的时候品牌开发商比较不容易出问题。曾经全国到 处都是烂尾楼的年代，那是很恐怖的。选择在一个城市投资的时候也要看它今后的定位。广州是机遇之城，从几个方面来看广州是有一定可靠性，包括智力资本和创 新、技术成熟度、区域重要城市、健康安全与治安、交通和城市规划、可持续发展与自然环境、文化与居民生活、经济影响力、成本、宜商环境等10个标准来看广 州还是非常不错的。广州现在是定位国际航运中心、国际航空枢纽、国际创新枢纽，这三大枢纽是广州正准备打造的品牌，应该说今后城市的提升空间还是比较大 的。

??此外还有不确定因素，比如经济走势如何，房地产税征不征、如何征，国家税制怎么改革，人口政策、老龄化、户籍政策、土地政策等 改变会带来怎样的影响。其他方面，比如说战争、瘟疫，可能性不大。另外技术革命，比如机器人如果发展到家里，可能又会产生新的变化。车现在是无人驾驶，今 后会不会有飞车？这就不会有交通堵塞了。这些技术革命是还无法预测的。