干货！北京房协秘书长如何判断2016地产市场

??下面的长文是陈老师的一次全面总结，既有对2015年北京地产市场的总结、归纳和回顾，也有对2016年的预测、分析与展望。数据详实、逻辑清晰，值得一读。

??2015年的两大特征

??2015年总体的住宅市场分两大块。一块是新建商品房，卖了将近八万套。这里面包含自住型商品房和纯商品房，纯商品房其实比重不大，自住型商品房的量两万多，纯商品房实际上不到六万。

??从这样一个表现上看，新建商品房市场，我个人的判断，并不是很好，但也不很差。

??不很好怎么讲？就是我们从投资的角度去看2015年，住宅投资实际上不是很理想。

??我们投资增长的主要因素来自于商业写字楼的投资增长带动，来自于土地出让金计入投资的那一部分因素。如果单从住宅投资的角度看，实物型投资是负增长。从这个角度上看，住宅房地产对于2015年的投资增长其实贡献不大，贡献的是房价。

??我想从数据这个角度看，2015年的市场并不是我们所想象的一片繁荣。我们的结构是分化的，高价房或者说叫豪宅，感觉比过去的年份多了，但是，增加的幅度绝不足以弥补我们由于市场分化带来的整体的下降留出来的那个空缺。

??豪宅的分化对市场既有积极的刺激作用，但也有负面的抑制。因为高价抑制需求，挤出需求。从这个角度上看，过度的高价实际上对整个市场的发展并不健康。这是我想跟大家说2015年的两个特征，一个特征是投资并不好，一个特征就是都高价化了，都市场分化了。

??我们的自住型商品房、保障房，从政府的强力推进角度来说还是有量的。但是，我们的纯商部分表现的并不理想。

??2016年将与2015持平

??现在去判断2016全年的走势，为时尚早。但是会有些迹象。

??去年年底的时候，总结性的判断2016年新房市场可能会延续2015年的态势，总量上可能还会在七万上下，多一点可能会八万，少一点也会在六万多。

??我们的自住型商品房总量上是有保证的，这是稳定交易量的一个重要砝码，政府不会放弃。今年的量还会有，这个量也不会小。从这个角度上看，新房的市场的供应量，应该大体上和去年相当。

??我们判断这样一个前提，是基于我们的货币政策应该会继续和去年一样，保持相对宽松。各种流动性，各种货币的量价政策其实对整个市场都是有利的，今年仍然会如此。

??第二个条件，我们的经济对于房地产的依赖依然会和2015年一样。现在看，今年的政策基调仍然是稳增长，房地产对于经济的拉动性作用仍然不能忽视。从这个角度上看，（中国经济）对于房地产的依赖依然存在，房地产的市场就应该不会太坏。

??还有就是我们其他的限制性政策，一个是叫逐步、适度地放松，一个是对于过去的一些我们可能认为是过紧的东西，或者是一些我们都在解读的过时的政策，可能会逐渐地退出，或者会推出更多的更新的有利于市场发展的政策。

??从这些角度上看，2016年整体大的政策环境是对于房地产市场有利的，乐观估计，市场可以维持与去年大体相当的水平。

??二手房市场，2015年完成了19.9几万套。今年的二手房，从一月份的市场表现看，延续了去年的翘尾态势，去年年尾这两个月都是两万多套，今年一月份还是两万多套，甚至是近年来最高的一个点。

??二手房的市场对于政策的反应，其实比一手来得更直接，反响更剧烈。我们预计，二手今年大体上会在18万-20万这样的水平上。或许应该用持平这样的一种表述。具体的我们还需要看整个的政策。

??2016年1月：土地与新房

??1月份经营性土地不多，因为刚开年，在延续去年的惯性，市场的成交并不活跃，特别当时大家预期的驼房营，反响不剧烈，只有一轮游。内幕我们不去猜，但是市场反响并不剧烈。

??整个一月市场只有两宗经营性土地成交，与去年同期相比，1月份的土地市场稍显冷淡。但价格依然延续了去年的楼面地价继续上涨的态势。

??今年我们预计整个土地供应，特别是住宅土地供应，在去年的水平上下，或略有收缩。收缩可能是大概率。

??第二块就是一月份的上市量，真不怎么样，我们企业没有太多的积极性上市，新房供应不多，供应的纯商品房只有300多套，但保障房供应不少。

??再去看整个成交。1月份的成交也不多，扣除自住房，成交了4133套，环比减少了32%，同比减少了8%，成交均价31900元，环比降了5%，同比降了5%。从这样一个表现来看，实际上均价水平都略有下降。

??但是，我觉得，价格水平仍然是处在一个高位，历史上的高位。

??简单做一下结构性的分析。单价两万二以下的纯新房，成交金额占比是持平的。套型144以上的成交金额占比是下降的。我们看一个市场，特别是在北京这样一 个城市当中去看一个市场，更多的是要看它的结构，更多的是要看它的区域，看我刚才的那个平均价，你只是了解一个大概，对你买房，对你建房都没有指导意义。

??我们说均价指导意义不大，什么价格有意义？对于民生角度更重要的关注应该是中位数价格。1月份纯新房的中位数是25600元，也就是大体量的在中间的那 个量价水平是25000多，这个数据从1月份的表现上来看，也是下降的。原因是1月份我们普通商品房的结构占比比较大。

??我们再做一个区位性的说法。五环内的纯新房成交占比金额是下降的，五六环之间的纯新房占比金额是上升的，这和我们的规划，和企业的发力方向，和这些土地的现实存在是有密切关联的。

??二手房：改善型家庭的希望所在

??一月份24000多套，大体上日平均是784套，同比增加91%，环比上涨5%。

??2015年共有11个月的套均成交都在90平米以上。也就是我们的二手成交的主要的面积段都是90平米以上。这意味着什么呢？意味着改善型家庭现在是通 过二手来解决自己的居住问题。一手要么就太远，要么就太次，要不就是太贵，反正改善型解决不了，这是目前老百姓的一个真实心理反应。

??次新房、二手，我们看到去年普遍性的增长，达到历史第二高度。第一高度是将近26万套，这是2009年创造的，我们现在是20万套（去年），第二高度。房价快速上涨，均价快速拉升，中层或者夹心层只能通过二手房来进行改善。这是明显的特征。

??关于调控政策

??以北京而言，房地产调控政策在2015年实际上是兼顾了市场发展和稳增长的要求。一方面，保证了房地产对于经济增长的带动性，另一方面，也为市场下一步的调整或者是长效机制的建设提供了准备。

??作为一线城市来说，北京相对还是稳健的，没有深圳的那种高速的、跳跃式的大幅度上涨。

??从政策方面侧重保供给，比如土地出让、货币政策等方面。对于去年土地供应来说，尽管价格高，这也是开发商和土地部门共谋的结果，绝对不是一个巴掌的事， 是两个巴掌共同拍的。房地产商别老怪政府拍地高，你可以不去拿，但是不去拿，企业就会说我得出局，可以干别的，说干别的不挣钱，那没办法，天下没有甘蔗两 头甜的事，当地价高的时候也想想自己有没有冲动。

??另外，降门槛、货币政策等这些刺激性政策还是有的，对于需求还是有帮助。但是我们限购政策依然存在，而且明确说，限购政策不会取消，已经异化为其他政策了。所以，大家对于降低限购这样的可能性不太大。

??保障房，政府在2015年是加强的，力度仍然不减，比如全力地棚改，我们确定113个棚改项目在逐步推进；比如支持公租房，包括公租房市场租赁政策的出 台等等，通过公租房政策的推出来缓解市场上居住问题。我们不能再提供这种实物性的房产，但是，居住性的问题还是要解决，通过租赁方式，公租房的方式，鼓励 民间、鼓励个人和企业推出自己的持有的房产进行租赁。这些政策都是有的。

??公积金政策调整，还有通州门槛的提高，这些说明2015年的政策对市场是有兼顾的，有考虑的，可能过热的地方收紧了，有保有压，有松有紧。包括自住房、保障房，今后要采取精装成品交房这样的要求。其实这都是市场上的一些微妙性的变化。

??市场基本面

??我们从投资上看，投资结构增长不理想。虽然有增长，但主要因素是土地，实物性投资增长不足，建安投资是负增长，用途上主要是商业类的投资增长带来的整个投资的增长。

??住宅去化加快了，但是结构分化了，价格攀升了；租赁市场平稳，租金上扬；商业供应建设迎来高峰。

??如果大家去关注商业写字楼的建设与投资这样的数据，就知道现在供应量很大，投资类的增长主要靠商业，现在确确实实未来是一个供应的高峰期。去化难度会加大，风险会堆积。

??我们也看到一些商业租赁活跃度在放缓，租金小幅回落，商办写字楼的租金小幅回落，商业类的销售疲软，持续低迷，这是我们都能感受到的，甚至很多的商业都转为了类住宅去销售，我们叫公寓，商改住的公寓，其实就是类住宅，不是住宅。

??类住宅现在销售去化也有难度，要想尽各种办法，出各种花招。存量的一些大型商业用途已经改变了。我们去到一些大型的商业场所去看，亲子活动、电影院，吃 喝玩乐为主，基本没有商业氛围，其他都是以展示为主，我们现在很多大型商业，再建这种大型的集中商业是不是需要考虑，在规划上怎样去做，这个需要去考虑， 但是现在商业供给总量非常大，我们也不说这样吓人的库存数据了，确确实实非常大，这是风险所在，北京的风险，去库存的压力在这儿，不是住宅。

??比如说价格倒挂的问题。土地价格和住宅限售的价格出现倒挂，就是面粉高于面包。此外，环线价格现在在倒逼，比如四五环有一些区域的价格比核心区的价格还高，当然我们也不能一成不变地说核心价格就是最高的，但是，现在看，这些区域，一些环线区域的价格确实快速上涨。

??还有一个就是住宅与商业的倒挂。现在住宅很热，商业很弱，商业不景气，导致这样的价格倒挂。一方面是市场需求的反映，另一方面也是市场的被扭曲的结果。

??需要关注的第二点是高价化、豪宅化。比如说我们需要关注的就是未来的成本的增加，这种高成本和开发企业之间的利润关系，企业一定会比我们更关注。但是，豪宅化、高价化一定会挤出需求，这一点各位一定要切记。

??我们现在看到，中等收入是被下流的，在向下流动。我们过去说低端有保障、中端有支持、高端有市场，我们现在看到了低端的保障，感受到了高端的市场，但是 我们的中端人群向下流动，买自住型商品房或者转而二手房。他心仪的商品房没有了，或者是价很高，他已经买不起了，我们说房价的快速上涨和收入之间的快速背 离带来了新的夹心层，这是需要关注的。

??如果不能够引起关注，不能有政策性的调整，以后我们的这个市场仍然是一个扭曲的过程。

??再一个需要关注的就是强强联合，或者是垄断共谋，这种垄断共谋是一种价格共谋。大 家一定清楚或者一定会感受去年拿地的热情，除了一宗打架之外，基本上大家都是和颜悦色，你中有我，我中有你，基本上都是大型国企、大型上市企业的强强联 合，这是一种趋势，因为需要对抗风险，需要有资金的调度能力，需要有优势的结合，毫无疑问，强强联合是必然的一种选择，但垄断局面一定需要引起有关部门的 重视。当这个团体能力或者是数量或者垄断的程度达到一定程度的时候，一定会左右价格，一定会增加民众的博弈的难度。只是把它作为一个需要关注点提出来。

??总结2016年，八大规律

??第一，宏观仍然低迷，房地产仍然是拉动的主力，资本仍然需要关注。

??第二，调控的手段会逐渐市场化、法治化，调控目标侧重于稳增长。

??第三，融资压力难改，融资模式创新需要加速推进。

??供地模式这一块，刚才我提及总量可能会持平，甚至会有萎缩，但是，它是会沿着契合城市功能调整的要求，契合首都功能落地，包括我们的几条硬的红线，环 境、生态这些要求，比如说疏解人口这样的要求去做，会围绕着城市的战略定位去展开，土地会保持稳定，这是我们能够和大家透露的。

??第四，投资回落，这应该是一个大概率事件。

??不敢奢望房地产投资还会像过去式的快速增长，商办市场的亢奋会不会持续下去？我个人认为，商办市场肯定会遇冷，企业除了持有那一部分，需要销售那一部分，如果市场没有太明显的反响，企业会冷静地缓慢地开工，不会太快。

??土地因素仍然是投资的重要因素，我们高价拿了地以后，转化为开工的时候就会计入投资，这是可能会造成投资稳在一定水平上或者下降幅度不大的一个很重要的因素。

??住宅投资主要是靠政府的保障房和自住型商品房指令性的要求，会稳定住一定程度的投资增长，但是，这个量毕竟和商品房市场还是有距离的。

??第五，住宅市场的价格肯定是上涨的趋势，供给上肯定是减弱的，未来供给的量会少，价会高，也就意味着我们的交易虽然平稳，但是是缩量平稳，价格是上扬的过程。

??第六，租赁市场将会得到发展。我们从新房市场得不到满足的时候，转而会转向二手，当二手达到基本上可以迅速解决问题的时候，或者二手也解决不了你购买的 问题的时候，会转向租赁。我们预计租赁市场的市场会发展，长租的趋势会有所抬头，比如政府推出的长租性的公寓，政府扶持鼓励的一些项目，还有就是类似的试 点，会在租赁市场上做突破口。

??第七，二手房仍然是持续的一个量价齐升的过程，商办市场基本上是低迷。

??第八，最后一点说说房企。企业处在一个明显的调整期，尽管它们自己不说。

??我们从市场解读的角度给大家做一个提示。一个是集中度会逐渐加强，兼并重组可能会在未来频发。寡头竞争，相互之间的博弈，虽然是你中有我，我中有你，但是，寡头式的竞争会存在。

??另外，交易规模、交易方式都会发生改变。比如说电商，比如说O2O。

??企业财务成本会上升。比如说我们看到住建部发了一个通知，建筑业营改增，一定会转嫁给开发企业，开发企业一定会转嫁进房价。从开发企业这个角度上说，财务成本一定会上升，包括我们在整个税制结构改革当中，有可能房地产行业是给其他行业改革提供红利的，所以大家要有这个心理准备，就是财务成本可能会上升幅 度比较大，甚至你的利润可能因此被湮没。营业收入增长缓慢，房地产增加值增速下降。凡此种种，不再多说，这是我简单对2016年做的一个市场性的、有中 观、有微观的描述。