春节全国楼市冷热不均 北京连续8年零供应

??春节期间的中国房地产市场此起彼伏近似于春运的人口迁徙轨迹。长期保持高成交价与成交量的一线城市并没有相应的喜庆气氛，随着人口天量转移，这些城市的成交量也出现断崖式下滑。而伴随着人口的回归，一些二三线城市则出现了房地产成交的爆发式增长。

??2016年2月15日，来自中国指数研究院的数据显示，在2016年春节期间被监测的30个城市的成交面积环比下降82.2%，继上周继续回落。监测的30个城市成交量全部环比下降；与2015年同期相比，本周30个代表城市成交量整体下降85.3%，30个城市均同比下降。

??分城市来看，各线城市成交同环比均下降。环比来看，一二三线城市环比均有所回落，其中一线代表城市跌幅最为明显，环比下降93.7%；同比来看，各线城市均有不同程度下降，一线代表城市下降幅度最为明显，为95.4%。

??一些业内人士对记者评论说，由于一线城市房价过于昂贵，一些祖籍外地的人口在春节返归故居后会借春节楼市低迷的时机进入市场。

??全国楼市冷热不均

??就在春节放假前的2月2日，新的房地产信贷政策突如其来。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知称，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

??在中国政府网的相关栏目中有对该政策的解读称，目前，我国处于城镇化快速发展区间，新增城镇人口将会带来大量的住房需求，尤其是农民工等新市民的购房潜在需求比较大。同时，随着居民家庭收入的不断提高，改善性住房需求也在不断增长，房地产市场仍有保持平稳健康发展的基础。通过调整个人住房贷款政策，进一步支持合理住房消费的需要，重点服务农民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于稳增长大局。

??有观点认为，春节前夕突然而至的房地产调控政策让归乡的一部分人有了更大购房的“底气”。来自中国指数研究院的数据显示，成交量上涨的城市中，武汉涨幅约100%居首，韶关和三亚分别上涨45.1%和42.1%位列二三位。

??以翻倍增长的武汉为例，该市房管局的数据显示，春节期间武汉新房销量分别为：除夕35套，初一到初四36套，初五50套，初六61套，共计182套。有媒体对比近年武汉楼市在春节期间的成交量分别为：2012年21套，2013年89套，2014年54套。而2015年春节期间武汉的新房销售仅有95套。武汉当地的机构分析认为2016年春节的新房成交翻倍主要由于武汉返乡置业者增多，拉高了春节期间楼市的成交。机构预计节后武汉楼市的成交量还将进一步增大。

??不过在原本熙攘的一线城市，人口的迁徙给当地房地产市场带来的影响也较为明显。中国指数研究院的统计显示，在周环比之下，一线代表城市跌幅最为明显，环比下降93.7%。而同比看来，各线城市均有不同程度下降，一线代表城市下降幅度最为明显，为95.4%。

??一位匿名的港股内房公司的武汉区域副总经理告诉记者，相对于北京来说，武汉的房地产价格较低。在春节返乡中一些在北京工作的人具备实际购买能力。不管用于居住还是出租，房地产依然是国内主要的投资产品。

??春节假期北京8年零供应

??在成交量断崖下滑的一线城市中，北京的市场情况或许最为典型。

??在2月8日到14日的春节假期中，北京成交套数仅为27套，成交面积仅为0.38万平方米。平均每套成交面积约为140平方米。

??中原地产华北区域市场总监张大伟认为，成交断崖的原因是由于北京等地在2015年中价格与成交量上涨迅猛，导致市场存量有限。在这种无房可卖的情况下很多开发商假期较长，导致春节期间一线城市基本处于休假状态。

??一位央企背景的房地产企业人士对《中国经营报》记者表示，他们的春节假期将在农历元宵节之后结束。

??在春节前的2月1日到7日的统计期中，中国指数研究院的数据显示商品住宅（剔除保障性住房）仅成交383套共计6.01万平方米，成交面积环比减少55.94%。这显示市场整体成交明显回落。

??而在一级市场中，临近春节的房地产开发商们对于土地拍卖也“提不起情绪”。2016年2月3日，北京朝阳区将台乡驼房营村1016-34、36、40、41地块仅经过一轮竞价即被中交绿城九龙仓联合体以总价51.35亿元、同时配建21100平方米公共租赁住房的条件拿下，近乎底价成交，溢价率2%。

??而在历史的统计口径中，这也是北京第八年无新盘供应的春节。从2月1日到14日均无新盘供应。

??亚豪机构副总经理任启鑫撰文指出，春节的零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性所导致。他说，北京在一定意义上更像一座“移民城市”，因此在春节这一特定时点，大量一代二代移民或是“北漂”纷纷离开北京，返乡过年。在他看来，这种归乡迁徙也是一些三四线城市出现置业小高潮的原因。

??而对于北京来说，需求的四散则使得楼市相对变得冷清，这也是历年来春节期间北京楼市推盘少甚至连续零开盘的主要原因。 

??启鑫认为，除去普遍性因素，2016年春节“零开盘”现象也存在特殊性因素。根据亚豪君岳会数据显示，北京最后一次春节期间开盘出现在2008年。当时北京楼市单月开盘量多维持在40个左右，最高甚至出现一个月50多个（次）项目的开盘量，而近期楼市单月最高开盘量也仅在30个左右。他分析说，近年来尤其是限购政策开始实施之后，北京楼市单月开盘量逐渐出现下降，一方面是受到限购的制约一定时段内的需求量减少，使得推盘量随之减少。另一方面则是由于多年集中开发之后，住宅用地供应逐渐稀缺，潜在供应不足使得推盘节奏随之放缓。