高房价幕后的“五大黑手” 哪只手最狠？

??最新数据：2015年，全国房价同比上涨超过7%，再创历史新高，而一线城市的房价，更是大幅上涨三成左右，其中深圳上涨六七成。

??2015年12月中央经济工作会议后，促使开发商降房价，曾被媒体炒作了一阵。似乎房地产去库存，只能靠开发商降房价这一条路可走了。

??作为2015年全国房价涨幅第二的上海，韩正书记也指出：上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展。

??面对高库存和高房价并存的“奇怪现象”，部分普通民众仍然认为主要是开发商太黑心、太暴利，所以导致房价过高。其实，情况并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利润率首次跌破两位数，只有8%左右。

??因此，想要探究中国高房价的内因，首先得清楚其静态构成。从构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

??其一，地价。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的部分地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不稀奇。

??越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。比如，2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右，如果一两年后，卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。而一个中西部的三四线城市，一个地块的楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价的比重只有三成。

??中国土地勘测规划院的数据表明：2014年，全国主要监测城市地价总体水平为3522元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元／平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、1198和481元／平方米。比较可知，相比十年前，住宅地价上涨幅度最大，为340%。

??如果以国家统计局的数据，2014年全国开发企业购地均价为每平米3001元，相比2014年的每平米721元，上涨316％。而2014年全国商品房价格为每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上涨128％。另外，全国开发企业购地均价占房价的比重，2004年为26%，而2014年已大增至48%。显而易见，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。

??其二、建安成本。建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。就2013年而言，31个省份中，全国最高的地区是上海，达4670元，其次是海南的3904元；最低的地区是河南，为1874元，其次是贵州的2020元。据开发商朋友的经验：如果将前期规划设计等费用也算进去，则当前在一线城市如上海，高层建安成本为7500元左右，二线城市如武汉需要4500元左右。

??从商品房销售均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为28%、45%、47%和45%。显而易见，越是发达地区，房屋造价所占比重越低，而地价占比越高。当然，有些地方政府土地出让不规范，存在返还土地款的现象，45%的地价占比略被高估。

??不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达3000~5000元。

??其三，房地产税费。房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个：契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。

??2014年，这七类房地产税收总额达2.24万亿元，占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。

??2014年，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。从实际税率看，土地出让的契税为3%，购房契税实际为2%左右，企业营业税为5.5%，企业所得税为25%，土地增值税（按规为四级累计税率，实际多按房屋销售总金额的2-5%），这几个是与新房有关的主要税种。

??不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费（费远小于税）大概能占到房价构成的15%左右。

??其四，开发商融资成本。房地产业是资金密集型产业，而资金是有成本的，尤其是开发商通过借贷融资，就会产生利息支出。过去多年，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为二三成，其他七八成都需要借助于外部融资。

??2011年之前，由于房地产业利润率比较高，开发商敢于通过高息借贷加速业务拓展、扩大开发规模。而各类资金，也将房地产业视为“香饽饽”。银行贷款利率，一般要比基准利率上浮二成以上，即便如此开发商仍求之若渴，曾经那些年，有放贷审批权的银行高管可谓肥职。房地产信托，利率多在15%以上。房地产私募，利率达20%左右。民间高利贷，30%以上是常态。

??2010年至2013年，由于国家持续不断加强房地产调控，不仅限制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷，笔者曾见过一家银行名单，基本都是全国房地产50强的企业。

??广大中小开发商根本拿不到贷款，即便是少数大房企，也会因种种原因（比如有信用暇疵），而被排除在“白名单”之外。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等高成本融资。当然，2011年以来，由于三四线城市楼市持续低迷，中小开发商也不敢大量借房利贷了，根本用不起，这也导致很多地区高利贷泡沫破灭。

??2014年至2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，比如2015年二三季度，龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益微不足道。

??其五，开发商利润。2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，首次跌破两位数。

??其实，开发商利润率下滑，还没到头。国家统计局数据显示，全国房地产开发企业的营业利润率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。从2011年开始走下坡路，2011年和2012年分别为13%和11.8%，2013?2014年的数据尚未公布（统计局的工作不给力，数据更新太滞后），预期可以接近或者跌破10%。

??考虑到营业利润范畴于大净利润，前者没有减去企业所得税（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，但尚难言到底。

??不过，也不太可能跌至2000年的1.6%，那时房改之后刚两年，全国楼市还没有全面市场化，需求不振。而且，2000年全国2.9万家房企中，国企和集体企业的占比共31%，他们的经营效益很差。而2013年，全国9.1万家房企中，民企占近98%。民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。

??综上所述，根据数据和笔者经验估算，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右，融资成本占8%左右，开发商利润占7％左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本最黑最狠！

??在多数发达国家，由于房地产市场进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相较而言，我国的房地产业仍在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，当然这也与制度与政策有关。不管如何，我国的房价构成，还有很大的优化空间。对此，制度设计者和行业管理者，应予以充分重视，并逐步推进改革。

??寻找中国房地产最火爆的城市——评2015年中国房地产成交面积、成交金额10强城市

??2015年贯穿整年的政策支持，让房地产市场迎来了销售大年，全国销售总量借势再创新高。值此辞旧迎新之际，今天我们就回过头来看看2015年销售面积和金额最大的十个城市情况。

??面积TOP10城市：成渝依旧高居首位，沪杭涨幅领先

??成交面积TOP10方面，2015年TOP10入榜门槛为1287万平方米，较2014年增长了36%，提高幅度较大；榜首为2429万平方米，较2014年增长了3%，变化不大。以此来看，今年市场的火爆好像没有影响到成都、重庆这两座成交“巨无霸”城市，或者说这两个城市的市场规模已经很难再上一个台阶。

??从具体城市来看，前3名城市完全一样，第4-9名城市也还是2014年相同，只是换了换顺序，只有杭州从去年的12名升到第10名，顶替掉了广州。由此来看，2015年中国楼市虽然“黑马”频出，但在反映需求总量的面积指标上，能够在一年内跨越一个等级的城市还是不多。

??在2015年成交TOP10城市中，上海市成交同比增长最大，成交量较2014年增长了52%。而位于第一第二的成都、重庆反倒比较稳定，重庆甚至不升反降，同比下跌了6%。此外值得注意的就是天津、杭州这两座在2015年打了翻身仗的城市，成交量同比增幅双双突破40%，库存问题也得以改善，目前杭州去化周期更是不足10个月，进入了绝对健康的指标范围。

??金额TOP10城市：沪京深包揽三甲，上海金额遥遥领先

??金额榜单方面，2015年入榜门槛为1547亿元，同比增长了53%，而上海高居榜首为4697亿元，同比增长了78%，比第二位北京也要领先50%。对比成交面积榜单来看，金额榜单的增长更加显著，而这也印证了目前一二线热点城市房价飙升的现状。单看入榜城市名单，2015年金额TOP10城市名单也很“稳定”，与2014年完全相同。

??从名次变化来看，表现最为抢眼的当属深圳，今年为全国第三，较去年上升了6名，在供应短期井喷、股市造富及自贸区短期炒作之下，2015年深圳房价迎来“饥饿式”暴涨，长期积压的需求也迎来了井喷释放。相比之下，房价相对稳定的重庆、成都则是不进则退，成交金额排名分别较2015年下降了5名和6名之多。

??在成交金额TOP10城市中， 7市成交金额同比增幅突破40%，而与2013年相比，也有5市成交增长突破4成。这也与我的判断一致，2015年的市场火爆主要还是靠一二线热点城市推动。

??具体到城市，前面提到的深圳涨幅最大，成交金额同比翻番还多；而后是上海，同比增长78%；再后是南京，同比增长61%，规划利好兑现期的到来，如江北新区落地、过江免费通路增加大大促进了南京的积压需求释放。而西部重镇成都和重庆，不仅金额增幅较小，排名也是落在了最后，分别第8和第10，与面积榜单首次席表现大相径庭。

??以此来看，说到关乎房企业绩的金额指标，还是传统三大经济区的核心城市“效率”更高，中西部核心城市虽然成交规模可能更大，但受房价因素影响，达成业绩的效率还是不够“给力”。