[国泰君安]销售增速如期上升，拿地数据小幅修复

??龙头销售4月同比恢复增长，环比增速回落。4月监测的15家龙头房企销售总额3289.76亿元，由于3月数据基数较大，环比回落14.85%，但是同比恢复增长18.40%。销售面积2560.85万平，同比增长17.27%，环比回落7.30%。展望后续销售数据，除6月、以及第四季度2017年销售数据基数较高，同比数据存在一定压力，预计在其他月份龙头的销售额将在推盘量上升的驱动下保持持续的正向增长。分能级来看，二线龙头增速最高，TOP11-15的二线龙头房企销售金额增速高达38.15%和41.28%，大幅领先TOP15整体增速。

??房企拿地集中度有所上升，高于去年同期水平。我们统计的13家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细）拿地集中度由2018年3月的23.81%上升到2018年4月的44.05%，高于2017年同期的31.30%，并接近2017年7月水平。拿地集中度环比大幅上升的原因主要有两个，一是因为4月份房企拿地总额同比增长55%，二因为300城土地出让金收入环比下降16%。

??拿地结构向三线持续下沉，成交均价处于较低水平。4月监测的13家龙头房企拿地总建面同比增加75.48%，至2238.58万平；其中碧桂园拿地总建面领跑其它房企，共计479.32万平，其中三线城市建面占比为93.74%。从拿地建面结构来看，三线城市占比75%，小幅高于上个月74%的水平，龙头公司拿地持续向优质三线城市下沉。由于土地市场热度逐渐下降，以及成交结构向三线转移，因此成交均价增幅较小，相对于2017年来说持续处于较低水平。

??整体龙头拿地强度有所提升，华润置地、保利地产与金地集团4月拿地强度最高。从监测的13家龙头房企情况来看，整体拿地强度有所提升，2018年4月监测龙头房企拿地强度指标升至0.43，高于2018年3月的0.28和2018年2月的0.41。4月华润置地、保利地产与金地集团该比值最高；新城控股及招商蛇口紧随其后。而部分开发商如龙湖地产、中国恒大等拿地力度远低于近12个月的移动平均值。

??4月公司债融资规模有所增大。银行表外融资转表内后，预计房企其他标准化的债务融资渠道将大幅提升，包括债券，中票，海外债，ABS等。债务融资增加有利于稳定房地产行业建设投资水平，预计后续拿地增速缓下，投资增速缓上。地产第二春在即，看好城市复苏逻辑和预期管理的修复，推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股，城市资源股推荐首开股份、招商蛇口、华侨城A等公司。

??风险提示：需求恢复不及预期。