[国金证券]住宅数据稳中有降，长效机制或重构估值体系

??行业点评

??70大中城市住宅数据稳中有降：国家统计局发布2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，二手住宅销售价格环比从-0.1%转为+0.1%；二线城市新建商品住宅环比涨幅0.3%不变，二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅0.4%回落0.2个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅0.3%不变。52个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，前值为57；13个城市环比下跌，前值为7。从同比看，有59个城市新建商品住宅销售价格上涨，前值为61个；有11个城市新建商品住宅销售价格下降，前值为9。

??短期调控不放松，长效机制推行或重构地产估值体系：短期政策层面不会有全面放松的趋势，去杠杆将继续推进，无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷，预期2018年三季度将会达到全年增速的底部。继续贯彻“房住不炒”，推进长效机制建设。地产股行情历来不是反应当期销售而是“政策预期”，主要原因在于已有的限制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈，若未来长效机制的推出替代短期行政调控，实现房地产平稳增长，以政策博弈为主要方式的估值体系长期看将发生转变。

??投资建议

??春节前期受政策预期和外围环境影响，地产板块有较大幅度的调整。即将进入年报期，释放良好的业绩对板块修复会有一定的催化。同时区域主题继续升温，关注雄安新区、粤港澳大湾区和海南概念。地产结转高增速至少保持三年，优质房企高增速还能持续更长时间，依旧维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年业绩可能有较大突破的中国海外发展；以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股；雄安和粤港澳区域布局房企：华夏幸福和龙光地产。

??风险提示

??房地产税迅速出台，销售急速下滑：如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

??贷款利率上行，房地产销售不达预期：利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。

??棚改货币化未完成计划，三四线市场大幅回落：若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。