德国住房价格波动及其影响因素研究

  与欧美主流工业国家的住房价格波动迥然不同，德国住房价格表现出难以置信的长期稳定性。1975-2011 年，德国实际住房价格累计负增长 21.6%，同期的美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为 5%、145%、123%和 50%，且呈现极大的波动性。德国住房价格为何如此稳定？潜在的深层次逻辑是什么？对我国制定住房政策、规范市场发展、稳定住房价格、妥善解决居民住房需求等问题可以提供哪些政策经验？

  市场经济中，住房市场价格的稳定性取决于供需关系的合理平衡。从联邦德国市场来看，1961 年废止了“二战”盟军政府所推行的住房统制经济，改由政府促进供给、补贴社会弱势群体与自由市场调节并行的住房市场政策。1970s 年代以来，随着住房市场供需关系的持续改善(1978 套户比率达到 1.28)，德国政府积极推进住房市场化政策，开创性的建立和完善租房市场的法律规范，使得住房市场在动态平衡中不断向前发展。限于数据可获得性，我们的研究主要集中于1975-2011 年，这期间德国基本不存在住房价格管制，住房价格主要由供需关系决定。因此，我们重点从供需关系、住房市场政策以及宏观货币政策几大因素考察其对房价波动的影响。

  从需求层面看，总量需求放缓、区域结构分化。其中，总量需求由人口增速决定，而区域结构发展取决于人口流动方向。(1)人口规模扩张受限，一是人口自然出生率持续负增长，二是移民进展缓慢，使得德国人口长期稳定在 8000 万左右。(2)人口老龄化与家庭小型化发展，2010 年 65 岁及以上老龄人口已经超过 20%，单身家庭占比达到 40%，老龄化与单身化使得购房需求不旺。(3)城镇化进程基本结束，农村人口向城镇迁移速率极为缓慢，40 年间，城镇化水平仅提升了 2.23%。(4)人口流动新特点，受经济发展水平影响，人口流动的特点为：东部流往西部、小城市流往大城市、传统工业城市流往新兴服务业城市、城市郊区流往城市核心区。人口流入区的房价需求提升，推动住房价格上涨；而流出地区的住房需求下降，房价存在下跌压力。

  从供给层面看，总量供给充足、市场发展规范。(1)存量供给充足，1978年套户比率已经达到 1.28，此后该比值持续稳定在 1 以上。(2)规模化的社会住房供给，社会住房存量达到 200 多万套，可以解决德国 5%家庭的居住问题。(3)具有规范和发达的住房租赁市场，得益于法律充分保障承租人的居住权益，55%的德国家庭都选择租房居住，即使收入水平已经取得了显著增长，购房比例依然不高。(4)住房投资回报合理且稳定，回报率约在 5%左右，较存款和国债的收益相对要高，可以持续吸引私人及机构投资者的住房投资。(5)政策对住房供给的持续支持，实施不同程度的税收优惠、减免、退税和补贴等。

  从住房政策层面看，德国实现了“从住房政策到住房市场政策”成功转变。“二战”以来，德国住房政策历经“住房统制经济”、“国家大规模供给支持”、“市场需求调节”和“市场行为规范”四大阶段，并在各个阶段制定了严格与可执行的法律配套体系，顺利实现了由“政府干预”到“市场调节”的住房市场经济。可以说，德国住房政策的适时性和务实性，值得我国借鉴。

  从货币政策层面看，联邦德国历来都是实行稳健的货币政策，通胀水平持续稳定在较低水平，1990 至 2011 年，年均通胀水平仅为 2%左右，而其中很大程度上取决于国际石油价格的快速上涨。因此，稳定的货币政策没有形成对住房市场资产价格的冲击。

  整体而言，德国住房市场发展极具平衡性，在价格低波动中解决了广大居民的居住问题，同时法律的完善使得德国具有欧洲最发达和最规范的租房市场，有利于住房供需矛盾的化解，有利于提前监测不同地区对住房的需求变动，使得各地的住房供给能够及时响应和启动。

  近十来来，中国住房市场供需不平衡导致住房价格快速上涨，其根本的驱动力还是在于中国仍处于人口规模持续扩张和史无前例的人口大规模快速城镇化的进程当中，城镇住房市场的供需矛盾长期存在，特别是在流动人口集中的东部沿海地区和中西部重点城市区域表现更为突出。在这一历史进程当中，由于中国住房法律体系和政策约束相对不完善，缺乏应对如此大规模人口持续迁往城市的应对措施，住房市场的供需关系持续失衡。

  从德国住房市场的表现和住房政策的制定经验来看，中国的住房政策制定应在以下几方面展开：(1)加大住房供给的支持力度，重点解决人口流入较为集中的东部沿海地区的城市人口承载能力，加快“廉租房”建设，着力解决中低收入群体中无力支付合理房租人群的居住问题。(2)大力推动租房市场的规范发展，从法律制度上严格约束承租双方的权利义务并适当偏向承租人权益保障，建立有利于执行的配套措施，如根据区域地段、物业品质等参数建立区域房租指导价并定期更新，解决“房租”这一核心争议问题，使得“租房”成为解决居住问题的主途径。(3)进一步增强城镇就业吸纳能力、居住承载能力，大力振兴产业和服务业，培育更多、更分散的可吸纳流动人口就业的城市群。仅仅依靠“北上广深”为代表的东部沿海都市圈，可能无力解决 2 亿流动人口就业与居住的矛盾。(4)转变传统社会观念，大力提倡“租房”文化。“居有其所”并非一定要求“居者拥有其所”。

  务必认识到，以中国目前的经济发展水平和国际产业竞争力，史无前例的人口基数和增量，长期割裂的城乡二元结构，以及较低的户籍城镇化水平，要完全实现“居者拥有其屋”的理想，可能是今后数十年乃至上百年才能完成的历史任务。而实际上，从社会竞争的角度来讲，我们不可能也没有必要实现这样的大同理想，即使是发达工业化国家历经二百余年的工业化发展也没有达到人人拥有住房的理想。现阶段，解决住房市场矛盾的关键在于认清当前市场供需关系、顺应市场规律、制定务实且与中国实际情况相符的住房市场政策才是当务之急。

报告下载：REICO专题报告《德国住房价格波动及其影响因素研究》