2012～2013 年度专题报告：居住需求是我国当前最大、 增长最快的内部需求

  内容提要：本课题运用非竞争型投入产出表，从最终需求出发，建立评价模型，对本世纪初以来我国居民居住需求和房地产业对国民经济的影响进行了考察和分析。主要结论是：内需是经济增长的主要动力； 居民居住需求是内需中最大、增长最快的最终需求；努力满足这一需求的经济活动，是经济持续增长的最大动力。

  主要结论和政策启示 

  (一)主要结论 

  第一、我国现阶段内部需求占 GDP 的份额最大，是经济增长的主要动力。2001-2011 年内需占 GDP 比重的平均值超过了 95%； 2002-2011 年内部需求增长对经济增长贡献率平均约为 89%。

  第二、现阶段居住需求是内需中最大、增长最快的最终需求，努力满足这一需求的经济活动，是经济持续增长的最大动力。2002-2011 年居住需求平均占内需的 16.7%；其中住房需求占 14.3%。2011 年住房需求占内需比重超过了食品，成为内需中最大的部分。

  第三、在内需中，住房需求对经济增长的贡献最大，2003-2011 年平均贡献率为 21.8%，年均拉动经济增长 2.3 个百分点。

  第四、现阶段房地产业需求是内需中最大的部分，2001-2011 年房地产业需求平均占内需的 10.9%；2005 年以来房地产业需求占内需的份额呈明显上升趋势。

  第五、内需中房地产业需求增长对经济增长的贡献最大，2003-2011 年贡献率平均为 12.4%，平均每年拉动经济增长 1.3 个百分点。房地产业对经济增长的贡献率总体上呈上升趋势。

  第六、目前主要发达国家居民消费支出中居住消费比重是最高的，且呈上升趋势。日本和韩国在经济高速发展期，居住需求占内需的比重呈上升趋势。这预示着未来我国在由中等收入向高收入国家的发展过程中，居民居住消费的比重将会上升，居住需求和房地产业在国民经济中的地位和作用将进一步提高。

  第七、上述研究结论表明，现阶段我国居住需求和房地产业需求都是内需中最大的，对经济增长的贡献也是最高的。这对当前扩大内需，转变经济增长方式来说具有重要的意义。从“吃、穿、住、用、行”等各种需求对国民经济的影响看，目前居住需求占内需的份额已近五分之一，其增长是最快的，是拉动内需和经济增长最重要的引擎。对应的，从行业角度看，房地产业是响应并满足“内需中份额最大、增长最快部分”的主要生产部门，因而房地产业在国民经济中的地位和作用是其他行业难以替代的。

  (二)政策启示 

  1.重视国际范围内不同经济体需求结构变动规律性的研究，重视房地产市场规律的研究，努力地把我们的宏观调控建立在符合客观经济规律的基础上，慎之又慎地出台调控举措。

  今天，不论人们对房地产、房地产业在感情上的好恶如何，关于它们的重要性，以下几点是不容否认的客观事实：客观事实之一，房地产已经是我国国民真实财富存量中最大的实物资产，也是政府部门、企业部门、居民部门最大的可抵押资产。这一事实提示我们，国民财富存量与可抵押资产的价值波动非同小可，它关涉全体国民对经济前景的信心(不是说“信心比金子还重要”吗)，关涉经济运行中金融活动的扩张与收缩，关涉国民经济能否健康、持续、稳定的发展。调控需要慎之又慎。

  客观事实之二，伴随居民收入的增长，在衣、食、住、行、文化娱乐等诸多最终消费需求中，居住需求的实现、满足与否，已经构成牵动居民“喜怒哀乐”情绪波动、乃至影响社会和谐最大的内容。面对这一客观事实，我们尤其要谨慎、要保持冷静，影响“民众情绪”的因素(经济、社会、传统、意识形态)实在太多。政府调控目标的设定一定要符合经济规律，切不可给社会以不符合经济规律的承诺，让民众产生不切实际的期待。没有客观规律支撑的承诺，不会、也不可能促进和谐。

  客观事实之三，不论房地产业是否被再度确认为支柱产业，它都是国民经济中具有举足轻重意义的行业。在国民经济四十多个主要行业(包括那些被定义为“战略性新兴产业”、“高科技产业”、“十大振兴规划产业”……的行业)中，十余年来在影响国民经济景气波动方面无出其右。这一客观事实提示我们，要敬畏市场力量，敬畏“有切实支付能力支撑”的最终消费需求，要尊重“消费结构演进决定产业结构演变”的客观规律。顺应和基于客观规律的调控能取得好的效果，而违背规律、过分自信的调控则会带来损失和延误发展， 有不如无。因此，涉及居住需求、房地产、房地产业的政府调控无小事，需慎之又慎。

  2.抑制房价过快上涨不宜通过限制居住需求实现，根本的解决之道在于解决“我国经济运行中深层次的体制机制矛盾”我国当前所处的发展阶段是居民居住需求比重上升阶段。过去几年中我国房地产市场上的确存在一定程度的“住房价格上涨过快”的问题(其原因见2012 年 RECIO 报告“2003 年以来房地产市场宏观调控政策研究”)。这个问题需要通过我国“深水区”的体制改革、宏观经济中“深层次的体制机制性矛盾”消除来加以解决。简单地对居住需求的增长和房地产业的发展进行抑制，势必对内需的扩大、增长方式的转变，以及经济的平稳增长产生不利影响，与“扩内需、转方式”的大政方针相悖。

  3.居住(住宅)需求注定是当前及未来中国经济最大的内需，住宅生产和居住服务部门是实实在在的实体经济组成部分在我国经济增长“从依赖外需拉动转向依赖内需拉动、从主要依赖投资拉动转向主要依赖消费拉动、从粗放的外延投入增长转向依靠技术创新、技术进步增长”的转型过程中，由于房地产生产过程本身是固定资产投资建设过程，在某些领导、学者的眼中，房地产业成了“传统增长方式”的产业代表。甚至有的学者将之视为“挤出实体经济”的罪魁祸首。于是各级政府在产业结构调整以及产业政策制定中也对房地产业讳莫如深，在政策文件中除了对房地产业加诸限制、打压用语外，避之唯恐不及。

  我们要强调的是，事实上，居住需求现在已经是中国最大、最切实、无需政策激励的内需，而且显著带动着一系列生产资料、消费资料的需求增长；它是中国经济转向依赖内需增长过程中，一个由家庭部门内生的、有切实支付能力的、成长空间巨大的、因而不容忽视的内需组成部分；房地产业——包括住宅生产部门和居住服务部门——是实实在在的实体经济部门。不要把娃娃随洗澡水一起泼掉，更何况可能是被经济环境弄脏了的“金娃娃”。

报告下载：REICO专题报告《居住需求》