三四线土地储备居多 金辉拟A股上市能否享新政红利

??日前，金辉集团股份有限公司(下称“金辉”)向证监会正式递交招股说明书，拟于上交所公开发行不超过6亿股股份，计划募资60亿元。《第一财经日报》记者查阅招股书发现，其所得融资将用于开发建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。

??根据公开资料，金辉直接控制人是林定强，其持有金辉61.72%已发行股份。截至2015年9月30日，金辉在全国土地储备有500万平方米，其中苏州、淮安、连云港等所在的华东地区占比达到60.42%，华北（沈阳）占8.3%，西南（重庆、成都）占60.42%，西北（西安）占3.09%。

??同时，截至2015年9月30日，公司已开业的商业地产主要包括福州金辉大厦、重庆金辉广场和西安金辉大厦等，这三处物业持有面积合计约为18.8万平方米。

??《第一财经日报》记者查阅招股书注意到，金辉并未披露其详细的土地储备，而在建项目中，上海的两个项目销售率分别达到84%和94%，可售货值已不多。同时，三个拟建项目分别位于淮安、成都和连云港，在计划自持的项目中，北京有11.9万平方米商业用地，上海临港也有少量商业用地。这对于希望全国化扩张的企业来说，恐将是一个短板。

??金辉也在招股书中承认，由于项目多分布于二三线城市，金辉的去化压力是比较大的。其在2012年、2013年、2014年和2015年1~9月报告期内各期末，公司存货账面价值分别为228亿元、259亿元、265.7亿元和252亿万元，占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%，公司的存货跌价准备余额分别为4.67亿元、9.9亿元、9.7亿元及7.5亿元。略高于同业的存货和并没有升值的物业是困扰金辉的问题，正因为此，报告期内，公司整体业务毛利率呈逐年下降趋势，分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

??“毛利率下跌尽管符合房地产行业的整体趋势，但金辉的下降幅度却比其他房企更大。”克而瑞分析师傅一辰指出。

??记者从金辉招股书中披露的2015年1-9月的销售金额分布来看，金辉共有14个城市的项目产生销售业绩，其中贡献最大的为重庆的17.7%，其次为福州的15.6%，上海以12.5%的占比位列第三，布局较为分散。其中，二线城市销售金额占60.4%，三四线占26.6%；按区域分，华东62.8%的占比明显高于其他区域。

??而金辉似乎也意识到在一线城市和核心二线城市的土地储备不足。记者梳理公开资料发现，在去年11月，其在苏州以9.36亿元拿下一土地，折合楼面价8209元/平方米，溢价149%。随后的12月，金辉以28.15亿元总价、43790元/平方米楼板价拿下了上海闵行区莘庄镇地块，溢价率高达143.28%。虽然如此，金辉在三四线城市依然有较大体量的存货，连云港、淮安、句容，再加上福清四个城市的土储就接近总量的45%。而业内人士认为这些土地储备在当前高库存的压力下并不算优质土地。

??“虽然拿下了不错质量的土地，但是金辉在这两个城市的品牌形象不够，品牌溢价缺乏，对于实现项目盈利带来困难。”傅一辰提到。

??记者了解到，金辉在江苏的三四线城市项目均存在开工时间久、销售不理想的情况。如连云港四季金辉三期预售率仅26%，句容四季金辉总体预售率59%，淮安天鹅湾总体预售率64%等。但日前发布的央行新政却对金辉这样的开发商有了不错的帮助，央行宣布在非“限购”城市首套房贷款首付可低至20%。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，“央行再度下调首付比例，势必进一步降低三四线城市的购房门槛，我们预计释放10%的销量应该没有问题；而对于二线城市而言，大部分二线城市市场供不应求，首付降低将会放大需求，但是供应是有限的，有可能会导致销售量增加和房价上涨。”

??赶上政策好时候的金辉资深财务数据也相对比较稳健，资产负债率维持在80%左右，上述报告期内各期末，公司负债总额分别为290亿元、319亿元、332亿元和330.9亿元，合并口径的资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

??在金辉之前，融信中国也刚完成登陆H股资本市场的动作，但是公布的招股情况看，其在香港公开发售仅获2.7%认购。根据其1月12日的公告，融信中国发售价已定为5.36港元/股，即为招股价范围5.36~6.13元的下限定价，公司筹得资产净值17.737亿元。

??业内认为，面对比较激烈的竞争，房企不但需要比规模还需要比财务能力，上市并进行全国化布局成为扩大规模的要素，特别是闽系的企业大部分都比较激进，在最近几年非常活跃。

??《第一财经日报》记者多方了解到，除去已经上市的房企，包括正荣、融侨等企业也在筹划登陆资本市场。目前资金成本也是考验房企竞争力的一个因素，如果有了上市通道，无疑有了更低的资金成本。以绿地控股为例，其在上市后就通过定增募集资金300亿，这也大大优化了其财务指标。而融信中国在1月13日正式登陆港交所后，就直奔改善债务结构而去。其在1月15日发行5亿元人民币公司债，并在1月25日发行首批总额不低于35亿元人民币(下同)的私人公司债券。根据累计投标结果，31亿元的首批私人公司债券年利率定为7.89%。

??傅一辰告诉记者：“稳定性足够，成长性欠缺，和金辉相同规模的房企竞争激烈。此外，其项目布局过于分散，土地资质普通。城市深耕能带来强大的联动效应，但金辉并没有特别占优的城市，而这也导致品牌建设不够，溢价效应较弱。企业战略和产品线的建立是金辉急需明确的。”