进退维谷的新世界帝国：地产上演断舍离

??郑裕彤一手缔造的新世界帝国正面临一次前所未有的考验。在内地地产业务层面，新世界正上演一场“断舍离”；百货零售方面，新世界的表现有些力不从心。曾经割爱上市的周大福，则明确改道高速发展计划。

??地产摇摆不定

??从 2015年末接连向恒大地产出售九大项目、共计339亿元资产，到2016年开局重启新世界地产私有化，新世界中国的变轨路径让外界纷纷猜测，港企又一轮 撤资风暴是否会再次来袭。尽管新世界发展集团主席郑家纯否认内地撤资传闻，但近期新世界中国不尽如人意的业绩表现、高昂的融资成本，以及变幻莫测的内地房 地产市场，都些许透露出郑氏家族对内地业务的动摇。尤其是李嘉诚领衔的内地撤资风暴，港资企业在内地的一举一动，都被时刻放大在镜头下。

??1 月4日，新世界发展与新世界中国双双停牌，闪电般的一周后，新世界中国私有化方案披露。此次，新世界中国私有化方案，由两年前的协议收购转变为全面收购， 郑氏家族对于私有化的强烈态度可见一斑。提及私有化原因，新世界中国给出的理由主要是股份流通量低、资金筹措能力有限。新世界中国方面认为，未来有较大资 金需求，但公司股份流通量低，成交价较新世界中国每股资产净值存在大幅折让，上市平台通过公开股市筹集资金的能力有限。公告称，如果4个月内新世界中国收 到不少于90%要约股份，以及不少于90%无利害关系的新世界中国股份有效接纳，新世界中国私有化将宣告成功，并从港交所退市。

??从新世界中 国近年自身发展看，一方面业绩表现起伏不定，2004财年营收为38.9亿港元，时隔一年下跌到33.79亿港元。2008财年营收升至68.84亿港 元，时隔一年又跌回46.86亿港元。2011财年，营收提升到156.22亿港元，一年时间又下跌至136.76亿港元。

??新世界中国 2014/2015财年业绩显示，物业销售应占经营溢利为29.36亿港元，较2014财年下跌41.3%。整体入账物业录得销售额约为130.68亿元 人民币，销售量为85.5万平方米，较上年同期下跌39.5%。作为较早一批进入内地市场发展的地产商，新世界中国在内地市场并没有大展拳脚，最近五年也 少有拿地，先发优势正一步步丧失。

??从目前中国房地产市场的现实情况来看，25%的所得税与30%-60%的地产增值税，让房企的税务成本高 企。在调控风险增加的局面下，房地产市场未来之路扑朔迷离。另外，内地房地产商崛起，港资进入初期，房地产市场份额被稀释。资金疯狂涌入，也让内地房地产 市场呈现空前繁荣，从增量时代变为存量时代后，大量的土地储备是否会变成资金黑洞，投资收益是否会持续收窄，都是房地产商深思的问题。

??对于新世界中国的私有化行为，业界普遍解读为是郑氏家族内地市场的最后一次赌局：赢则避开内地房地产市场的重重危机，输则彻底丧失过往先发优势错失后续市场升值红利。

??百货分量不足

??在新世界发展的新世界百货、新创建、新世界中国地产三大上市板块中，以百货零售为主的新世界百货显得有些微不足道。与房地产市场还充满变数相比，内地零售市场陷入整体低迷，以百货为主的传统零售危机感尤为强烈。

??曾 是内地百货企业风向标的新世界百货遭遇上市以来的业绩低谷，此前宁波与沈阳店的关店风波甚至一度将新世界百货推入亏损边缘。2014/2015财年，新世 界百货年度利润同比下跌86.6%至6974.1万港元，核心年度利润（不包括其他亏损净额、投资物业公平值变动及其相关所得税支出以及其他非核心项目） 减少约52.6%至2.64亿港元。自2007年上市以来，新世界百货一直保持正增长。

??不仅是利润的大幅缩水，新世界百货扩张速度十分缓慢。根据统计显示，2007-2015年，新世界百货门店数量从31家百货店扩容至41家百货店和2家购物中心。八年期内，新增门店数为12家，平均每年增加1.5家。

??以 百货零售为主业的内地上市百货纷纷将百货业态边缘化，实际上，在整个新世界发展和周大福企业整体板块中，百货板块倾注的精力也不及过往。除了新世界百货， 郑氏家族还持有崇光百货母公司利福国际64.3%股权，不过从2013年开始，周大福企业大幅减持，2014年完成撤资。

??据一位熟悉新世界 百货的知情人士透露，新世界百货内部对于起初的百货变革有较大分歧，一部分坚守现有利益，思维还是百货模式；另一部分则希望加大体验化，多增添新鲜元素， 但探索也势必会造成利益损失。内部思想的不统一也造成新世界百货在变革初期的迟缓，尽管从去年开始，部分门店已加大了餐饮、体验业态的配比并通过收购公司 进行品牌代理，但百货店经营整体风格还是偏于保守。

??目前，主要操盘零售业务板块的为郑裕彤长孙郑志刚，作为第三代掌门人的他又另辟蹊径创立 了购物中心品牌K11，开启了内地市场的一路扩张。艺术背景深厚的郑志刚对K11的热衷度明显高于新世界百货。2009年6月，新世界百货宣布投资不超过 1亿元人民币，对旗下拥有或运营的33家新世界百货进行形象革新。随后，郑志刚开始在内地市场加速K11的拓展步伐，并预计未来7-10年间投入10亿美 元。不过，K11预期的扩张速度并未达预期，本计划于2015年底开业的沈阳K11延期至今年底或2017年初开业。沈阳K11相关人员表示，项目出现了 一些变化将整体开业延期，目前内部还在装修阶段。

??周大福开店放缓

??周 大福是郑裕彤家族拥有的最值钱资产，但业绩也遭到市场低迷影响。郑裕彤曾在多个场合公开表示，周大福上市时割爱，把最值钱的资产拿出来与公众分享。周大福 最新发布的三季报显示，同店销售按年下跌15%，零售值按年跌11%。内地零售值按年下跌6%，港澳下跌20%。对于业绩下滑问题，周大福董事总经理黄绍 基认为，低迷态势会延续至农历新年，目前未显现复苏迹象。

??与地产、零售板块保守的拓展截然不同，周大福的步伐明显快很多。去年5月，周大福方面表示，未来十年将在中国开设2000家分店。黄绍 基也曾公开表示，仅内地市场周大福未来十年的分店数目可倍增至4000家，相当于新增2000家分店。不过，由于港元汇率不断上升，香港旅游消费持续下 降，周大福方面改变了高速扩张策略，明确提出将在今年3月之前关闭5-6家位于香港的门店，内地新店也会由当初计划的150-160家减少至50-60 家。

??周大福方面表示，2016财年自开始至今，多个零售点受到内地百货公司结业或重组影响停止营业。这也导致周大福关店数量较过往平均数增 加很多，影响了净开店数量。同时，受消费者消费习惯与购买渠道转变影响，周大福也需要针对市场环境与消费者偏好调整策略，并将渠道进行优化整合。去年上半 年，周大福关闭了115家零售门店，占总零售门店的5%。