李铁：房地产仍有大的发展空间 只是区域分布不合理

??新浪财经讯 4月9日消息，由新浪财经、正和岛联手主办的2018博鳌新浪财经之夜·正和岛夜话在海南举行。中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示房地产还有非常大的发展空间，只是区域分布不合理。

??谈及城市化问题，李铁表示大家理解还不够，有人认为房地产的问题当人均达到35平米的时候我们不用向往房子了，其实不然。现在情况一是国内仍有7300万的城市流动人口，还有未来增长的2亿城市人口，买房子只占10%的农民，还有相当一部分人没有买房子，存在消费升级的关系。

??二是房子的空间结构的变化我们还没有完成。第三，房子质量的变化，从过去的房子平均30年到50年的周期，现在要求到100年。仅仅从房子的质量、结构的变化有非常大的市场。第四，消费的变化。综上所述，目前房地产还有非常大的发展空间。只是区域分布不合理。

??以下为嘉宾发言实录。

??李铁：我来的时候看了一下我们的题目，刚才有几位嘉宾讲到了，包括中美贸易的时候我们也谈到中国最大的优势是什么，其中就是城市化。我们城市化的利好时机上还没有完全实现。

??举一个例子，现在大家谈房地产热，谈房地产谈虎色变，房地产的问题当人均达到35平米的时候我们不用向往房子了，实际上还是对城市化的理解不够。

??80年代、90年代到现在，城市化率是58.52，户籍人口城市化率42.3%，现在户籍人口城市化率涨了10个百分点，实际上还有2.5亿的存量，还有7300万的城市流动人口，还有未来增长的2亿城市人口，买房子只占10%的农民，还有相当一部分人没有买房子，存在消费升级的关系。

??另外，未来空间的变化。城市之间流动过程中农民进城，小城市进大城市，房子发生变更，所以房子的空间结构的变化我们还没有完成。

??第三，房子质量的变化。我们过去的房子平均30年到50年的周期，现在要求到100年。我们仅仅从房子的质量、结构的变化有非常大的市场。

??第四，消费的变化。刚才讲的消费升级，我们说了消费的智能化、技术的升级，消费的多元化升级也很重要。总书记讲“房子是住的”，可是现在改善性住房不仅是一套房、两套房，我们最近调查北京近十年，它整个住房从二环、三环现在到五环外的占93%，住房的郊区化明显，买房子的人要到郊区买。这样我们整个住房空间结构，两套房子的现象非常普遍了，传统中国人攒钱买房子，农村要盖房子。所以，房地产还有非常大的发展空间。只是区域分布不合理，三四线城市、县城，华夏幸福说我们要搞县城，确实县城的住房出现大量积压，但是城市群的地方现在住房供给相当紧张，房价高的原因就说明房子供给紧张。

??第二个升级是科技化的升级。我前天去碧桂园，碧桂园的莫斌（音）跟我说，过去听很多人讲智慧城市，讲的都是云山雾罩，全是概念。后来一讲讲明白了，我们进到一个房子里怎么智慧化？98年我们给中央提出城镇化政策的时候是3亿人口，大概8000多万套住房。和刚才董明珠讲的有关系，为什么我们现在看到家用电器不过剩了？原因是房子多了，一套房子里彩电、冰箱。但是下一步所有的智能技术、智慧技术、互联网技术都要应用到家庭，进到家里可以看到系统化的链接，进到社区，城市的治理全部都可以智能化。这个市场有一个最大的特点是两头带动，第一头是我们居住的智能化。第二，会推动需求的变革。7.5亿互联网人口，实际人口是13.9亿，还有不到一半的人没有使用智能手机，没有进入互联网。如果这些人再进入互联网，刘俏讲2030年GDP达到多少多少，但实际上2030年我们城市化率达到70%。这么多人进入城市化，享受城市生活的时候，他对高科技的需求，对互联网的需求，包括我们共享经济，我们还有1500个五万人口以上的城市，还有6个千万以上人口的大城市，这么多城市对智能、智慧的需求，它是一场革命。而这种革命随着消费的升级、多元化，它或会刺激变革，刺激我们的技术革命。

??所以，新时代、新机遇、新挑战、创新，和城市化联合得非常紧密。