惠州部分楼盘深圳客比例降一成多

蒋奇政 2017-04-25 09:09:35 来源:南方都市报

  新政出台后,市场有哪些变化,楼盘销售又有何影响?南都记者上周走访全市多个楼盘,发现无论是深圳买家还是本地刚需,购房心态都悄然发生了变化。而惠州中原地产新政后首周周报结论显示,各楼盘的来访量并没有明显的下滑,但个别项目出现了回落。与此同时,房企的推货积极性依然高涨。上述数据显示,新政首周,惠州全市共有5盘,累计1090套新品入市,平均去化率为79%。
  深圳客
  此前开盘组团来,现在表示“再看看”

  近日位于仲恺大道附近的T C L康城四季开盘发售,累计推售186套88-123平方米房源,项目相关负责人表示,均价在9000元/平方米左右。上周,南都记者前往该项目,在售楼处的20分钟内,至少5批客户到访,其中3批是本地客。
  项目相关负责人表示,现在还剩下一楼以及顶楼的十几套房源在售,在谈及新政的影响时,对方称,有一定的影响,深圳客的比例低了至少10个点以上。
  该负责人还称,此前开盘组团来购买的深圳客在这一次开盘却未出现,“新政策还是对投资客的心理有影响。新政前的深圳客比例在70%左右,这一次开盘60%不到,很多深圳客户都表示要再看看”。
  而在仲恺另一个楼盘鑫月城,销售相关负责人张永堂表示,新政后销售并未有明显的回落,“上周末推出了15套房源,销售了14套,我们的价格对仲恺的本地客来说接受程度有影响,深圳客的比例还是在7成左右。”
  而在仲恺喜悦城,开发商负责人惠州鹏基副总经理吴宇称,喜悦城在售的9栋在新政出台后有影响,“项目的深圳上客量有减少,公司部分从深圳外派到惠州的员工,开始认筹了,但是在3年限售的政策面前有些犹豫,开始不转签了。”
  在仲恺一名中介人员称,新政出来后,他们需要给客户解释的问题更多了,“深圳客的上门量有一定减少,对深圳客一般都是用惠州不限购的说辞,若客户问及三年限售的事,我们就会解释,等到可以转售的时候,仲恺的配套会更加成熟。”
  位于仲恺和惠阳交界处的新力帝泊湾,4月2日开放营销中心,其项目销售负责人李青受访时表示,惠州新政出来后影响很大,“在4月2日到4月8日,我们就收了100多个意向客户的资料,但是4月9日到现在十几天,加上此前收的诚意客户资料也才收了200多个。”
  李青表示,至少有15%-20%的深圳客户开始犹豫,“客户交资料认筹的积极性大大降低,他们认为反正没什么优惠,那么早交资料干嘛,还有客户从帝泊湾看到康城四季,还看到双璧湾去了,新政出来之前都没有出现过这种情况,一般都会马上交资料。”
  并非只是仲恺片区出现了部分楼盘深圳客比例缩减的情况,在城区同样如此。南都记者的走访结果显示,新政出台后,深圳客的比例降低,而且楼盘上门的访客数量也有减少。
  上周,南都记者来到位于惠大高速出口处的中洲天御项目,售楼处内大约有10多批客户,此前该盘是深圳客在惠州城区权重最高的项目之一。一位接待的销售人员表示,因为周边没货,所以登记的数量还比较可观,“600多套房,大约5月份底预计入市,现在有2000多个筹,但新政后,深圳客户比例有明显降低,大约减少了一成的上门量,以前登记都不犹豫,现在要琢磨很久,有的还要回家商量才能决定。”
  中洲控股惠州公司副总经理曾焕中称,天御项目上门客的减少主要是两个方面的原因,一是新政过后,纯投资客户减少,此前天御项目有40%的投资客,他们中除了15%比例的深圳客之外,还有其他汕尾、梅州、河源等地的投资客,但新政后尤其是外地投资客开始锐减。而另外一方面则是更多的客户关注在售项目,客户的心态明显有变化,本地客户也是如此,不仅担心买不到房,还担心价格有进一步拉升。
  方直的项目也是如此。上周,南都记者在方直东岸售楼处走访的20分钟内,只有一批访客,而方直东岸对面的星耀国际售楼处内访客数量也不多。
  方直集团相关销售负责人表示,监测数据显示,新政后楼盘上门访客有明显的下降,尤其是投资客户的心理预期和决策周期被拉长。
  类似的情况也在中信水岸城出现,该项目相关负责人接受记者采访时表示,新政之后,上门客有一定数量的下滑。
  江北在售的保利达江湾南岸相关负责人称,惠州新政之后,市场有变化,4月9日以前深圳客户的比例大约在10%-15%左右,外地客的比例约3%-5%,但政策出台后外地客的比例增加到20%-30%,深圳客的比例则在减少。上述负责人还表示,项目4月1日公开发售,政策前卖得确实快一些,政策后到受访时卖了有50多套。
  本地客
  恐再出调控政策,加快入手或保持观望

  此次在4月8日发布的惠州楼市新政,波及的显然不仅仅是投资客,受影响的还有惠州本地刚需及换房客。4月12日,惠州市房管局长袁贵平在接受媒体采访时称,新政策的相关实施细则正在研究,预计很快就会出台。其再次重申,4月9日的政策不是政策重点,依然有储备政策,以便在市场出现变化后出台。4月17日袁贵平亲自带队,巡查了汇显城市公园等三个楼盘,并称,本月将对惠城区、仲恺区的在售楼盘进行突击检查。
  惠博沿江路一位要求匿名的开发商称,这些政策加巡查对市场的震动作用明显,“我们近期经常接到相关职能部门的电话,预计政策的后续弹性空间还很大。”
  上周,在中信水岸城售楼处,麦地的购房者马小姐表示,现在主要关注有房在售的项目,“一方面怕买不到房,另一方面也惧怕惠州会进一步出台调控政策。”
  4月22日开盘的隆生皇冠花园此次推售约408套房源,户型介于93-135平方米之间,上周该项目相关负责人表示,大约1套房有5个人登记,“自住的刚需还是主流”。
  项目销售顾问郭先生表示,他登记的130多个客户中,新政出来之前有七八个投资客,现在“说因为政策原因,不来了”。
  中洲控股惠州副总经理曾焕中称,这样的客户在中洲天御项目新政后明显增多,询问得知项目还没有开盘时间,就不再问了,“这部分的客户以本地客户为主,他们担心因为政策变化买不到房或者是房价有进一步拉升的可能,就去找可以现在发售的楼盘。”曾焕中还表示,惠州新政后,预计很多登记的客户解筹率会低很多,“尤其是刚需客户不愿意等的态度明显,着急了。”
  而另外一部分本地客户的心理则明显不同,一位想购买合生上观国际项目的客户称,他买房的目的是投资兼自住,“但是拿证3年后才可以交易,意味着5年才可以卖,对资金的占用时间太长”。
  合生上观国际项目经理何舜斌在上周三接受采访时称,项目的上门客没有明显下滑,“深圳客占比只在两成左右,更多还是本地客,但是新政策后,本地客的心理有变化,购房过程开始犹豫,不像以前那样干脆。”
  地产评论人祝先峰称,新政主要对购房者的心理产生影响,一部分刚需客户的心态是赶快买一套,怕以后买不到,而另外一部分自住兼投资的本地客,对于拿证三年,买房五年后才可以变现的时间有所顾虑和犹豫。
  购房者反应
  深圳客:
  “新政后,深圳客户比例有明显降低,大约减少了一成的上门量,以前登记都不犹豫,现在要琢磨很久,有的还要回家商量才能决定。”
  本地买家:
  “一方面怕买不到房,另一方面也惧怕惠州会进一步出台调控政策。”
  区域观察
  周边限购,市场缺货,大亚湾片区不愁卖
  而位于大亚湾和惠阳交界处泰丰牧马湖项目却似乎未受新政影响。上上周,该项目举办粤港澳湾区战略下的大亚湾机遇论坛时,吸引了不少看楼客。当天临近中午时分,记者看到有十余批次访客围在沙盘周围。项目营销负责人陆桂花表示,首开的牧马湖小别墅为124-162平方米别墅,累计130多套,“但登记资料的客户差不多近1000套”。
  陆桂花称,惠州楼市政策短期内看不出什么影响,因为大亚湾很多楼盘都缺货,“有货的最近都卖得不错”。
  同一天,南都记者来到位于惠阳高铁南站附近的星河丹堤,在售楼处门口找停车位都困难。项目相关负责人表示,这一次就190多套货,很多人打招呼,尤其是88平方米的小三房,筹都超过太多了。
  代理商世联行星河丹堤项目负责人宛小飞称,88平方米的小三房筹量大约是1:6左右,“想买的估计只能看看开盘当天能否捡漏。”一位深圳来的刘先生表示,他登记了5个筹,希望能摇号抽到一套。
  在碧桂园公园上城和碧桂园翡翠山售楼处,人流和上周日相比没有减少,也没有明显的增多。在碧桂园太东公园上城,销售人员表示,此前剩下的128平方米的户型基本售完。
  在太东公园上城停车场,一位由中介带过来的深圳客户称,希望找一套100平方米以内的小三房,“今天看了三个楼盘,两个没有货,另外一个没有这户型。”
  一项目相关负责人称,大亚湾片区普遍缺货,目前周边城市的调控都升级,惠州不限购,部分中介炒作惠州市场也很厉害,导致部分有自住需求的深圳客,怕惠州再出政策,买不起。
  该负责人称,碧桂园太东公园上城新货已经供应不上,翡翠山在登记的项目,还不知道什么时候开,碧桂园龙熹山,南站新城、中萃公园都处于缺货状态,预计6月份市场才开始有新货出来。
  南都记者获悉,三远大爱城、龙光城、锦绣一号等项目都处于缺货状态。三远大爱城项目营销负责人李云凌称,3月份把此前的100多套尾货都基本卖完了,“还有十几套房子,卖完就要等到8月份才有货,现正在加紧赶工。”
  从数据来看,短时间内新政对惠湾片区的影响也并不大,上周六惠阳的尚城世家入市发售,中原地产的监测数据显示,300套房源当天去化260多套,“现在大亚湾西区也缺货,几个楼盘的销售都分批旅游去了。”大亚湾西区一楼盘的销售经理称。
  新力东园的营销经理郑文辉表示,“短时间看不出政策的影响,得等到市场的新货供应充足之后才有体现。”
  惠州中原地产统计数据显示,第一季度大亚湾累计售出9659套房,其中三月份就成交5688套,环比增长比例约200%。世联行惠湾区总经理程笑在本周三受访时称,惠湾片区整体上缺货十分严重,市场没有到集中放量的时间,碧桂园好几个楼盘都干净了,世联行的统计数据显示,惠湾片区2017年新增的820万平方米的供应量,7成以上都集中在7月份以后的市场。
  合纵联行近期的统计数据显示,大亚湾片区仅有20%的纯投资客户,其他80%是刚需客户。程笑称,因为当前是处于缺货状态,投资客减少了,但刚需客更多了,此次惠州的房地产新政也是良性政策,“把用资金杠杆加码的投资客赶走了一批”。
  大亚湾房协副会长陈江洪在上周四接受采访时称,目前的反馈来看,大亚湾市场的刚需客的占比还很高,新政策影响不大,而且周边城市都限购,“部分深圳刚需客户可能只能在大亚湾买,再加上市场缺货,所以部分客户有恐慌性入市心理。”