楼市个人杠杆紧缩背后： 购房“首付”融资链暗流调查

??两会后的一轮限购限贷，正在给购房者带来新的难题。不过，21世纪经济报道记者实地调查采访了楼市各方，以及银行、互联网金融等民间信贷机构，发现当前的个人购房融资链仍然以消费贷等方式潜行。

??两会后的一轮限购限贷，正在给购房者带来新的难题。

??其中最为明显的就是首付的提高。例如广州出台楼市新政，规定单身限购一套，连续缴纳社保从3年变5年，还清首套贷款二套房首付由30%提高至50%。

??记者根据新政计算发现，一线城市北上广深的二套房首付比例分别已提升至最低60%、70%、40%和50%。

??3月18日广州一位房产中介陈小姐在告诉以买房者身份出现的记者时如此道：“以前周末约好看房的人挺多的，今天没什么人来。我的一个客户原本约了今天签约的，结果昨晚上政策出来，二套房首付提高到50%，买不起了。”

??除了新政要求的首付提高，房价的上涨是首付加重的另一大重要因素。

??新政第二天，周红（化名）告诉记者，“今天去看一个新开的楼盘，房价上涨到50000元/平方米。”周红说，前几天房价为45000元/平米，而一个月前的元宵节后，该楼价不过39000元/平米。一套40平米的小户型房，总价增加了44万，首付增加了13万。

??不过，21世纪经济报道记者实地调查采访了楼市各方，以及银行、互联网金融等民间信贷机构，发现当前的个人购房融资链仍然以消费贷等方式潜行。

??消费贷变形

??对购房者来说，买房最大的拦路虎是首付款。而购房者则亦在挖掘一套套买房融资术。

??近期正在买房的庄明说，购房者到银行做按揭贷款之前，都会小心地规避贷款记录影响到房贷额度和利率，经验是，在按揭贷款批下来之前最好不要从银行贷款，所以首付融资就只能考虑从民间金融或类金融机构获取。

??一年前，在“首付贷”被定性为违规之前，曾红极一时。而如今面对首付填充需求，许多购房者在寻找新的替代模式。

??互联网金融的消费贷就是其中之一。

??广州一位P2P平台的客户经理向以购房者身份出现的记者介绍了可用于首付的产品，他介绍一款消费贷：“根据客户的不同情况发放，年息至少9%以上，要一次性交手续费3%-4%，贷款额度可以做到10多万，最长期限为3年。”

??另一家广州的小贷公司则表示其消费贷可依据公积金余额来办理。“公积金余额可以用来申请，比如客户的公积金余额为10万元，贷款额可达到20万-30万，期限最长为3年，月息8厘，年利息在10%左右。”该公司人士表示。

??上述P2P客户经理表示，除成本较高外，消费贷优点是不会对贷款记录带拉留痕，以避免受到限贷政策冲击。同时该方案周期较短，一般仅2-3个工作日。

??事实上，按规定无论是消费贷、装修贷，还是抵押贷，都不允许投资于买房首付，不过，业内人士表示，只要提供相应的装修合同、购车合同等，无论是银行还是民间机构，都无法弄清这笔资金的真正用途。

??“高息过桥”换贷

??和成本高昂的民间资金相比，但更多购房者看上的是利率较低的银行贷款，据记者了解，目前最便宜的消费贷年利息可低至3%以下。

??一家国有大行客户经理向记者表示，“该行五星级以上的客户，信用额度达到20万元以上，可以贷出16万元，年利息为2.6%，贷款期限3年。如果房贷在工行，可获得与房贷捆绑的安居乐贷款，期限为5年，总利率为13.98%，年利率也只有2.8%。”

??不过，要命的是这笔贷款要在买房之后才能发放，这也就意味着，需要有一笔民间资金先垫付首付，过后再用这笔消费贷还上，这种垫资，民间金融机构通常称为“过桥”。

??记者咨询广州正规的小贷公司和P2P平台，行规是过桥费月息2分至2分半，简单地换算成年息，即是24%-30%。月息1分是起步价，即使只用1天，也必须付1分的利息。

??不过，这类垫资的利息并不是一成不变。一位购房者表示：“我上次买房，卖房的业主想换房，找垫资赎楼，本来跟P2P平台谈好的12%年化利息，结果业主没有做，因为业主有逾期（房贷），最后再做时利率到了24%左右——客户资质不好，风险高，利息就高。”

??其实，民间过桥贷款可以扮演很多角色，比如换房时的“赎楼贷”、为迟滞住房公积金垫资首付。

??不过，银行贷款+高息垫资也存在贷款额度过低的问题。信用消费贷最高限额一般为30万，和一线城市动近百万的首付相比，仍是杯水车薪。

??房抵贷是最终法门？

??和上述多种方案相比，房抵贷也成了许多购房者最终选择的方法。

??例如购房者周红最近从银行做了一笔房抵贷，用于购买新房。其操作流程是，民间垫资（提前还贷）+银行抵押贷。

??周红告诉记者，她首先找民间资金以月息2分借入了一笔垫资，把欠银行的按揭房贷提前还了。然后通过银行再做房抵贷。

??据记者了解，目前，广州多家银行，如工行、建行、邮储等多家银行的房抵贷，普通住宅的抵押贷可做到七成，最低的贷款利率可做到基准利率上浮10%，但最长年限多为10年。其中值得注意的是，中信银行的房抵贷年限最长可达25年，但利率上浮30%。

??不过，一些私下操作可把抵押贷款的融资额放大。周红介绍，评估公司把其房价估高，这样融出的资金能增加不少。比如高价200万的房子，如果评估提高至250万，那么贷款额度就能增加35万，达到175万。

??民间机构也有房抵贷，不过利息要高出许多，一家P2P公司的信贷经理告诉记者，“抵押贷的利息按月算，月息2分至2分5，简单地换算成年息为24%-30%。”

??周红对比各类融资后认为，对于需要大笔首付款的购房者来说，房抵贷是最好的选择。

??不过房抵贷这种路径也已经受到监管压力，目前部分城市已经实施认房又认贷政策，或对该模式产生影响。