开征房产税 能否解土地出让金续期之困？

??连日来，因土地使用年限到期或即将到期，温州部分市民面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，就像往平静的湖水里扔了一颗深水炸弹，在房产市场上激起千层浪并引发激烈讨论。

??对于很多人来说，穷其半生的积蓄，最大的一次投资或许就是买房子。而目前对于购房者来说，面临的最大困惑是，住宅建设用地使用权届满后是否还需交巨额出让金续费？已缴纳土地出让金的房产是否还要缴纳房产税？房产税是否可取代土地出让金？

??土地出让金该不该续交？

??公 开资料显示，土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。首都经济贸易大学赵秀池教授认为，土地出让金是政府一次性出让一定时 期的土地使用权的收入。出让时间越长，则出让金越多。目前住宅土地的批租年限为70年，政府一次性收取70年的土地出让金，因此，地价在房价中占的比重较 大，大约为30%~40%左右。

??土地出让金是否该续交？北京市中唐律师事务所王佳红律师列出了两条规定。

??《城 市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共 利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使 用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

??《城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还 土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合 同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

??王佳红表示，上述法律规定，土地使用权到期的，土地使用权人需要提出申请，政府批准续期的需要重新签署合同并支付费用。但是，物权法公布后却发生了变化。

??《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动 产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”可见，物权法规定住宅的建设用地使用权届满的，是自动续期， 无需提出申请，也没有提及需要再行支付费用。

??房产税能否代替土地出让金？

??王 佳红表示，法律之间规定的不一致，且法律规定的也不明确，导致了没有人能正式就该问题进行权威解释和说明，所以温州土地出让金问题众说纷坛。“若是坚持住 宅建设用地土地使用权到期后无偿永久使用，则可能会使土地性质沦为私人所有的嫌疑；若是坚持住宅建设用地土地使用权到期后有偿使用，则老百姓私有财产所有 权的这个权利就失去了物权的稳定性和确定性。”

??房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

??王佳红建议，最好的方法是能找到平衡两者利益的方法。目前很多国家都开征了房产税，一方面可以增加所有权人保有成本的增加，一方面可以保持土地所有权人的利益，同时可以促进市场资源的优化分配，所以，房产税也是能够平衡两者利益的方法之一。

??用 房产税平衡各方利益看起来很美，但操作起来是否可行？赵秀池认为，降低房价的一个办法就是对土地出让金制度进行改革，把土地批租改为年租，即征收房产税 （物业税），每年向政府缴纳一定的税金。目前来看，房产税（物业税）代替土地出让金不太可能。因为整个房地产税收体系改革的顶层设计还没有完成，房产税与 土地出让金的关系还需要理顺，土地财政问题也需要假以时日。

??上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平也直言“不太可能”。杜跃平说，相关土地方面的法律法规没有出台，而且物权法颁布前的土地法规没有废除。

??中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，以房产税的方式来替代土地出让金续交，只是其中一种可能的方向。

??那 么国外又是如何处理土地使用年限和房屋产权的问题？陈晟表示，新加坡99年产权也是在到期后由新加坡政府收回。那么，99年或以上产权的房子到期了该怎么 办？普通处理方法：99年到期之后，业主可以凑钱申请延长产权，但是政府不一定批准。普通处理方法：政府收回土地，会以当时市场价格赔偿。

??陈 晟表示，新加坡回购流程：90%业主同意，银行进行估价，双方讨价还价。开发商一般会以高于当时市场价15%~ 30%的价格回购。回购之后业主不再享有原有房屋的产权，如果仍想住在原先地方，需要重新购买。发展商回购支付的价钱有可能买到的新房，也有可能买不到， 这要根据回购的价钱、地段、当时的市场行情等很多因素来看，即使买不到，居民也不需动用大量的储蓄来购房，只需补足小部分差价即可，但居住环境得到大幅改 善。