冯俊发布 《中国房地产金融 2015年度报告》

??4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由bet28365游戏金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论，bet28365游戏副会长、秘书长冯俊发布 《中国房地产金融 2015年度报告》。

bet28365游戏副会长、秘书长 冯俊

??以下为演讲实录：

??冯俊：这个报告有四个方面的内容：分析了2015年宏观经济和金融市场的运行情况，对房地产金融政策和房地产投融资情况进行了梳理，运用数据进行了分析，最后是2016经济发展，房地产金融发展做的预判。
??总体上趋势性、结构性和周期 性因素叠加，使得宏观调控难度加大，经济下行压力仍然较大，现在经济结构增长、变化已经在悄然发挥作用，去年第三产业的占比超过了50%，新兴产业投资增 长也超过了平均数，但是我们必须看到，新动力形成替代旧动力的格局还没有完全形成，新动力增长也属于刚刚起步的阶段，传统动力仍然是经济主导的作用。
??房地产投资环境来看，有四个特点：去库存的压力依然较大，并不能说总体上库存增加，但是经济增长能力强的，人口净流入指数强的地区，库存压力并不大，而在经 济增长放缓，甚至衰退的地方，净流入弱的地方，库存压力非常大。去年下半年以来，国家政策刺激下，房地产销售呈现了回暖，但是我们也要看到，整个投资下行 的格局，开发商投资信心不足的格局没有改变，回暖的基础牢不牢还要看。今年一季度的情况看，再维持去年下半年这种让人兴奋的状况是比较困难的。房价进入了 活跃期，我个人判断，我们现在已经到了房价上涨压力非常大的时候，虽然前几年连续两年土地供应和新开工负增长，意味着今后两年供应减少，房价的情况现在有 非常大的压力了。企业转型迫切，特别是互联网的模式引进，使得房地产与其他产业的融合，房地产本身的模式变化有了很大的新的格局。
??2015年房地产开发投资完成情况来看，同比增长了1.0%，回落的趋势非常明显，年初10.4%到年底的1.0%。
??尤其是东北地区，房地产投资下行更加明显，东部和西部地区相对好一些，东北地区下行的速度很快。
??2015年起，虽然下半年有销售的增长，但是2011年开始的这五年里面，商品房的销售一直在走低，我们整体的销售强度和整体竣工强度比较正在走弱，市场的不景气也是非常重要的原因。
??2015年下半年有一个非常好的迹象，销售面积和销售额都增长的比较好，很多人认为我们彻底扭转的局面，下行能不能转变成上行的态势，我们的分析来看，动力不足。
??2016年中国经济还是处在爬坡过坎的阶段，经济增速风险仍比较高，经济增长放缓的过程中，投资没有方向，消费弱化，我们希望前十几年房子井喷式的上涨以后是不太可能了。
??投资指标看，预计2016年房地产投资会有所好转，随着房地产政策进一步的宽松，销售市场将会得到改善，负增长的可能性不太大，一定程度上会带动投资的企稳回升。但是开发商的投资意愿不强这个现象还没有完全扭转。2015年房地产投资回升的幅度是有限的。
??金融市场的情况。2015年五次降准降息，银行利率持续下降，使房地产企业融资成本不断的下降。2015年也是保险资金进入房地产市场非常重要的热门话题。 金融企业也开始步入房地产领域，房地产和金融互相渗透已经出现了比较有市场活力的迹象，但是你说互相融合了，为时过早。2015年信贷资金增长比较快，同 比增长21%，总体上来说，推动经济增长的力度下，银行对房地产的支持保持着相当大的力度。
??房地产企业的转型也比较活跃，2009年上市公司 303家，2015年不足150家，也反映了一些企业从房地产领域退出。房地产信托的总规模在2014年增长了，但是这个增速明显下降，而且房地产信托的 偏好从原来的债权投资向股权投资转变，债权市场应该说2015年发展最快的，这是历史上最高的年份。资产证券化也有所推出，我们看还是不完善的，类 REITs的东西，但是我们已经做了尝试。
??展望2016年，经济总体向好的格局基本没有变化，经济下行的压力也比较大，经济增长相对放缓的情 况下，我们希望房地产要稳定增长。去库存仍然是各级政府一个重要的基调，当然，房地产市场整体的政策环境也会宽松一点。由于城市房价上涨的压力很大，也面临着局部政策调整变数。销售也可能在进一步的改善，将带动投资出现企稳回升。保兑付将成为2016恩年信托公司最重要的任务。应对房地产转型，推动不动产资产证券化，将是非常重要的发展方向，谢谢！