马光远：高烧后的中国房地产格局悄然巨变

??本来可以延续一年的一线城市的房地产的涨势，在恐惧和调控中只用了差不多一个季度就基本接近尾声。

　　上海楼市在遭遇史上最为严厉的调控之后已经明显退烧。调控措施出台后的第一个周（3月28日-4月3日）上海市新建商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；全市新建商品住宅成交均价为32916元/平方米，环比前周下跌3.42%。在供应商，新建商品住宅新增供应面积为43.12万平方米，环比前周上涨了45.43%。

　　在成交明显下滑的同时，关于未来房价的预期很显然在买卖双方之间发生了很大的变化。

　　一些二手房的价格也出现了下滑的态势。

　　去年疯涨一年的深圳楼市在调控预期的影响下，3月份的成交量也出现了下滑。但2月份的成交均价已经达到了惊人的4.8万元，远高于北京和上海。在本轮调控过程中，深圳楼市被指投资气氛浓厚，投资购房的比例高达25%以上，再加上大量使用首付贷、众筹等工具，因而导致政策打压的预期强烈。尽管深圳调控政策和上海比，被视为温柔一刀，但未来政策对于投资性购房和各种金融工具的使用明显不支持的情况下，疯狂了一年的深圳楼市的前景并不乐观。

　　北京3月北京二手住宅网签量为32009套，环比上涨111.3%，同比上涨193.3%。成交均价39286元，环比上涨4.3%，同比上涨14.5%。尽管价格上涨的幅度低于上海和深圳，但在一线集体高烧的恐慌下因素下，北京市场“补疯”的意愿强烈。但是，北京监管部门表示要严查购房者的资格和整顿市场之的信号给整个市场的震慑力也很明显，继一些中介下架了高价学区房等明显具有误导性质的房源之后，整个市场进入高潮释放之后的平台期。观望情绪极为明显。

　　按照笔者在去年对中国房地产的预期：在房地产救市政策及货币政策的推动下，一线城市以及一些热点的二线城市迎来价格上涨乃至大涨都是极为可能的，并对可能出现价格大涨的城市进行了预测（具体见笔者的去年年底在功夫财经发布的文章《这些城市2016年房价可能大涨》）。但很显然，一季度城市的疯涨态势仍然远远超越了笔者的预期。但是，笔者在此前也明确指出，上涨、大涨正常，但疯涨绝对不正常。疯涨必然导致需求的过早释放，以及调控政策的严厉打压。从而导致预期逆转。从目前一线城市的情况看，上海、深圳的房价涨幅早于透支了全年的上涨，而在调控的周期下，整个市场的预期已经出现了明显的逆转。更重要的是，过去深圳、上海和北京房价上涨，成交量的猛增，其实建立在监管部门对购房资格睁一只眼闭一只眼的基础上，如果真的严格执行限购，将使很多具有购买能力但没有购房资格的人退出市场。就此而言，笔者认为，除了广州，一线城市今年房价的高烧提前结束。深圳、上海的房价不排除下跌调整的可能。

　　但是，在整个去库存的周期下，政策的发力也会投鼠忌器。管理层并不希望整个市场的预期完全逆转。最好的结果是在为一线城市降温的同时，维持二线城市的上涨态势，从而进一步扭转三四线城市观望的预期，使得一部分摇摆者进入市场。从目前的情况看，一线二线城市的热度其实不亚于一线，特别是南京、苏州、合肥、东莞等笔者在去年预计会出现明显上涨的城市。从目前整个市场的情况看，二线城市的热情基本已经带动起来。数据显示，3月百城（新建）住宅环比涨幅前十名分别为东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。基本都是二三线城市。这意味着，在一线城市降温之后，二三线热点城市已经顺利接棒，完成了热点的切换。2016年，本来应该属于一二线城市的春天，在经历一季度一线城市的非理性上涨之后，最终可能变成二三线城市的独舞。这种格局的悄然转换，其实符合管理层对这个房地产政策的如意算盘。

　　国家发改委在近期发文，谈及2016的房价，其认为，全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势，预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整；热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

　　注意，发改委预测的重点不在于一二线如何，而在于“部分三四线城市住房价格出现不同程度的上涨”，这才是最终的目的。因为，2016年，中国房地产的核心任务是去库存，而不是涨价。但是，一个显而易见又被我多次强调的事实是，2016年，将是中国房地产最后一次丰盛的晚宴，吃完就得赶快拍腿走人，而不是留恋。