政策出台抑楼市 “末班车”效应致沪单日成交井喷

??据《劳动报》报道，在刚刚过去的三月，上海楼市受到政策性“末班车”效应的影响，成交量大涨。数据显示：3月上海市商品住宅的成交量为221.4万平方米，同比上涨183.9%；成交均价为33065元/平方米，同比上涨18.3%。

??成交创近十年单月新高

??从成交量来看，3月份成交量超过200万方，创下近十年来单月成交量新高。成交均价方面，3月刚需项目占据主力，大量的外环刚需楼盘入市，带动整体房价重回2015年年底水平，同时“沪九条”的出台一定程度上抑制了楼市的火热的态势。

??3月中高端项目较上月有所降低，单价高于3万元/平方米的项目成交量较上月减少将近十个百分点，主要原因在于3月开盘的27个楼盘中，位于外环外的楼盘占据24个，其中20个属于刚需楼盘。从项目表现来看，3月成交量排名前十的项目中，均价低于3万/平方米的项目达到7个。此外，3月份的豪宅市场虽没有高单价以及高总价项目成交，但是整体的成交量较为出色，成交均价前十项目共成交81套，成交总额23.95亿元。

??政策出台日成交量井喷

??从3月份的成交量走势来看，在24日以及25日，出现了商品住宅的大量成交。24日单日成交套数1577套，成交面积21.42万方；25日单日成交套数1306套，成交面积17.76万方。仅24、25两日的成交面积就占3月份总成交面积的1/5。而“沪九条”新政出台后的首日，26日的单日成交量就仅为461套，成交面积5.9万方，形成明显落差。值得注意的是，在这两日成交的房源中，90-144平方米的改善性住房套数占到了将近一半，24日成交717套，25日成交622套，这也说明此次“最严新政”的出台，受影响较大的应该是改善置换型需求用户。

??上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：2016年上海楼市一直处于火热态势，三月份更是供求“齐升”，成交量相较于2月份翻两番，而供应量虽相较于往期出现了明显的上升，但是供求矛盾仍集中显现。对于火热的态势，25日颁布“沪九条”，上海的限购政策再度升级，非户籍刚需及二套房置换均遭受打击，由于此次政策未留出空窗期，这也导致不少购买客户赶政策“末班车”，在24日以及25日出现成交“井喷”的首要原因。从此次新政的影响面来看，第一影响的人群是非户籍人口社保已满两年人群，因为政策将社保要求提高至五年，这部分人群不得不放弃或暂缓购房计划；第二影响的人群可能会出现在置换二套房的改善性需求用户。预计即将开始的二季度楼市，将会在“量跌价稳”中平稳过渡，上海楼市均价稳定在年前水平将会成为大概率事件。