上海楼市新政首日成交量创史上最高？退房潮恐将大规模发生

??导语：购房资格通常在网签之后审核，因此上海很多在25日购房的人很可能会因为不符合新政要求而退房了。

　　3月25日，来自上海“网上房地产”的数据显示，一手房日交易量为2499套

??3月25日，上海“网上房地产”的一手房日交易量最终锁定在2499套。

??最耐人寻味的是当天上午，上海了公布被称为“史上最严”的楼市限购措施。根据上海《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定：

??非户籍上海家庭必须社保连续缴纳五年，才能有购房资格。

??同时，二套房的认定，认房又认贷，既会查询购房者名下是否有其他房贷，也会查询名下是否有房。

??二套房的首付成数也提高到了五成，非普通商品房提高到七成。

??根据之前上海划定的普通商品住宅总价标准，大多数的在售新盘都属于非普通住宅。

??然而，令人疑惑的是，这样严格的调控政策，居然成就了2499这一史上最高的日成交套数（编者注：上海楼市新政宣布前的24日，日成交量为1706套）。

　　根据以往经验，从政策发布到落地至各交易中心会有一段真空期，以往下达政策的时候通常是第二天才开始执行，给予一定的缓冲期，因而不排除一部分人抱着试一试的心态来网签。

??每日经济新闻记者猜想：

??周四（24日）晚间没能赶上网签末班车的购房者们纷纷寄希望于“真空期”，再次杀入了签约大军，促成了25日的巨量成交也就不足为怪了。

　　上海市住建委相关领导在25日举行的记者招待会上已经明确表示，《意见》从即日起施行，已经在进行交易的，以网签时间为准。——也就是说，25日起网签要执行新的标准！！！

??之前就有网传消息说，在3月24日的新房签约量中，有一部分是无效网签。对此，中原地产分析师卢文曦说，购房资格通常在网签之后审核。

??每日经济新闻记者了解到，部分还有几个月才有购房资格的购房者，的确是在最近几天加紧签约。但按卢文曦说法，这些已经成功网签的购房者，最终会因为购房资格不符合要求不得不退房。

??如果上述分析是对的，在未来几天上海将很快出现大规模的退房潮，大批购房者因为所签订的购房合同无效，而不得不退房。

??除了一部分不明真相的人之外，市场真实的情况是怎么样的？

??据某资深中介人士介绍：

??自3月份以来，部分购房者已经持观望态度，他们并不着急入市，这主要是他们此前均获悉近日将出台调控政策。

??而另一类人群则着急入市，他们正是此次被限购的主力——社保刚满2年的非户籍群体。

??上海刚刚发布的限购政策要求购房者需要连续缴纳满5年社保。假设一种理想情况：

??一名本科毕业生22岁毕业后即开始工作缴纳社保，并且社保没有中断过，则他现在为27岁。

??上海中原成交的统计数据显示，2015年上海购房者中：

　　外地27岁以下占5.6%（这部分新政后不能买了）。外地人总数占48%，假设其中1/4不满足连续5年社保，占10%（扣掉27岁以下）。非首套24%，假设其中一半受影响，占12%。也就是说，在购房人群里，受影响的占28%。

??购房资格已经成为大家讨论的热点话题。

??每日经济新闻记者汇总后大致如下：

??情况一：

??购房人在3月25日之前已经累计缴纳24个月社保，但3月份缴纳的社保单子尚未拉出。每日经济新闻记者在咨询了浦东和嘉定两区交易中心的工作人员后得知，这类人群并不在新政限购之内。（此处应该有掌声）

??情况二：

??购房人已经缴纳23个月社保，到4月份就满24个月，很遗憾，此类情况在限购之列。

　　也正因此，这几天各家开发商和房屋中介有必要加紧启动对业务员的政策培训，以避免因个别业务员的顶风作案（忽悠客户，让他们先网签，等满了两个月再去交易中心进行审核），拖累整个公司。毕竟上海昨天明确进一步强化房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为。