物管资本化开年迎头炮 社区O2O待破题

??当房地产市场进入存量时代，物业管理作为一块“新蛋糕”，正受到越来越多的关注。

??1月20日，蓝光发展旗下的物业管理企业四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（简称“嘉宝股份”）在新三板挂牌，这是经历去年物管公司掀起资本化热潮之后，今年的头炮。

??通过嫁接互联网技术，社区O2O正使物业管理具备更大的想象空间。除花样年旗下的彩生活较早在港股上市外，过去一年多来又有多家公司选择登陆新三板或在港交所挂牌，还有多家物业管理公司表露出挂牌计划。社区O2O也一度成为资本热捧的对象。

??尽管商业模式演化问题仍是这些公司的症结所在，但业内人士认为，由于市场空间巨大，未来仍将有物管企业对登陆资本市场趋之若鹜。

??七成盈利来自增值服务

??嘉宝股份为A股上市公司蓝光发展的孙公司，主要管理蓝光旗下的物业。

??截至2015年8月，嘉宝集团管理和服务的项目合计98个，管理面积1989.32万平方米。管理的物业类型包括住宅、商业、写字楼、工业园区，其中住宅占比91.02%；覆盖成都、重庆、北京等17座城市。嘉宝方面透露，其物管面积正以每年200-300万平方米的速度增长。

??根据21世纪经济报道记者了解，未来几年，蓝光旗下物业将出现集中交付，将使得嘉宝管理的物业规模有明显增长。同时嘉宝还拟通过对外合作的方式，继续扩大规模。

??嘉宝股份在2013年、2014年、2015年1-6月份分别录得营业收入4.35亿元、5.28亿元、2.59亿元，净利润1453.08万元、1594.19万元、3434.48万元，毛利率34.55%、28.14%、37.26%。

??在嘉宝股份收入构成中，传统物业管理业务占70%，但其对利润的贡献仅30%。公司7成利润来自于增值业务，包括线上生活家APP、线下生活家配送中心、房屋经纪业务、社区经营业务、前期介入、商业运营等，即社区O2O概念。嘉宝股份曾于去年10月20日与京东签订战略合作协议，拟在社区消费大数据分析、社区物流配送、社区金融、智能家居等领域开展长远合作。

??据悉，嘉宝股份已制定了公司未来三年发展规划，并将很快对外发布。1月19日，嘉宝股份董事长兼总裁姚敏向21世纪经济报道记者表示，未来将加快引入战略投资人步伐，借此实现爆发式增长。

??资本态度趋于冷静

??物业管理公司单独上市正成为一股风潮。自彩生活于2014年在香港上市后，2015年就有东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等公司纷纷在新三板挂牌。万科、保利等大型房企也拟将物业公司分拆上市，中海物业于去年年末已登陆港交所，绿城物业近期也在港交所披露了招股说明书。

??资本曾对社区O2O大加追捧。但如今，物管公司虽然仍对资本市场趋之若鹜，资本的态度却正趋于冷静。

??国信证券投资银行部副总裁鲁伟向21世纪经济报道记者表示，当前社区O2O领域存在两个主要问题：一是缺乏海量的数据基础，二是即使有数据基础，也缺乏有效的转化能力，难以形成商业模式。

??对于前者，鲁伟表示，规模是筛选物管企业的基本标准，只有形成一定规模，用户基础、商业模式等才具有复制的基础。

??有投资界人士向记者表示，相比独立的物业管理公司，大型房地产企业旗下的物管公司更容易登陆资本市场，原因即在于房企本身具有大量的可管理物业，容易形成规模。此外获得大股东支持和管理团队稳定性也十分重要，而大型房企还具备一定品牌效应。

??对于后者，鲁伟认为，商业模式演化是问题的关键。因为处于审慎态度的资本市场，已不再对概念过度追捧，反而更关注盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

??有投资界人士表示，未来新三板将可能成为物业管理公司资本化的主要平台。原因在于物管公司的资产和业务规模相对不大，难以达到在A股上市的要求，而新三板对企业的要求相对不高，且同样能运用资本手段，是较为合适的平台。

??此外港股也是未来物管企业的重要资本平台，其对于规模较大的公司具有较强吸引力。

??目前处于探索期

??随着房地产市场进入“存量时代”，物业管理的市场空间正在不断扩大。

??中国物业管理协会会长沈建忠表示，在中国人的家庭主要资产中，60%是不动产，20%-30%是金融资产。目前全国范围内共有16万个社区，7.5亿居民，250多亿平方米的不动产，这足以构成一块庞大的市场。

??沈建忠表示，“物业管理”不仅要创造和谐的居住、办公环境，还要具有资产保值增值作用。后者则是吸引资本关注并能登陆资本市场的价值所在。

??但其表示，物业管理需要向两个方向转型：一是在管理模式上，从传统的物业管理转型成为现代服务业，并更好地利用互联网工具；二是在资产运营上，与资本市场对接，通过联盟和兼并做大做强，使之具有规模价值。

??对房企而言，物业管理正逐渐成为一块重要的收入来源。相比不够稳定的房地产销售收入，不动产管理收入虽然相对微薄，但在解决商业模式、提升附加值的前提下，可谓稳定。

??物业管理也颇符合房地产企业向“轻资产”转型的需要。随着房地产企业深入向“互联网＋社区”方向渗透，“轻资产”变得越来越具有可行性。

??数据显示，截至2014年底，我国有物业服务企业10.5万家，百强企业仅占行业企业总量的0.2%。行业集中度严重不足的现实说明，物业管理巨头仍有崛起空间。

??中信建投将社区O2O市场分为4个发展阶段，并颇为看好其市场前景。其中，2014年-2016年是市场探索期，房企会陆续涉足该领域。2017-2019年是启动期，市场优胜劣汰，社区物业的价值将完全体现。

??中信建投表示，在2020年以后，物业管理市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期。消费者将逐渐养成移动端社区服务及消费的习惯，社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展，将使社区物业市场更加成熟。