[中房研协]市场降温下的主动出击:万科入股链家,布局存量房市场

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2017-04-26
  • [报告类型]:企业监测分析
  • [发布机构]:中房研协
  • [关 键 词]: 万科,链家

报告内容

??导读:面对驶向存量蓝海的“巨轮”——链家,万科的野心不止于万链。这次,万科选择与融创一样直接“登船”入股链家。我们有理由相信,万科此次绝不仅仅是财务上面的逻辑,更是一次市场降温下的主动出击,其更大的野心在布局存量房市场。

??万科,成为了继融创后,第二家巨资入股链家的房地产开发企业

??4月19日,万科与链家集团签订增资协议,各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权,并表示看好链家集团的发展空间。有媒体表示万科开出的支票与孙宏斌的融创中国大致相同,整个交易结构共分为两个部分,26亿元入股链家地产,另外4亿元入股链家系的另外一个公司。

??而在早前1月9日,融创中国以26亿元入股链家,持股比例为6.25%。此次注资后,链家地产的市值达到了416亿元。融创的加入,给了万科董事会可借鉴的成功模式和进一步入股的定心丸。

??链家已成为各路资本追捧的对象

??从估值的增长来说,链家确实在资本市场表现十分出色。粗略估算,最近五年间链家的估值增长了超过40倍。自2001年成立,已经占据北京存量房半壁江山并在全国均有布局的链家,已然成为各路资本追捧的对象,截至目前,链家共有32个股东,想要搭上链家快车的,绝不只有融创、万科两家。

??那么链家究竟有什么吸引力,引来各路资本加盟?2015年以前,链家还只是一个北京地区的房产中介。2015链家疯狂并购全国二十多个城市的中介,一年时间营业收入暴增近4倍。经过近两年的发展,一条全产业链矩阵已经形成。目前,其门店数量约为8000家,旗下经纪人超过13万名,共有多达51家控股或参股的子公司。

??从大的类别上看,链家目前的业务可简单分为二手房新房交易、长租公寓、金融、装修四类。链家董事长左晖认为链家是“第三种力量”,因为链家有别于传统中介,也与新兴的互联网中介不同。与互联网中介相比,链家在线下有大量门店和经纪人积累,更易形成O2O的闭环。此外,链家还提供金融等服务,也是受资本青睐的重要原因。

??万科入股链家瞄准存量房市场,是一次市场降温下的主动出击

??如今整个中国房地产经过了30年发展,到了一个关键的节点。在房地产调控政策趋严、开发业务天花板将现的情况下,房企们必须开始寻找新的业务和赛道,国内房地产市场开始从增量时代向存量时代过渡,存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

??根据链家最新数据,2016年全国新房成交额超过10万亿,而二手房交易额也已超过6.5万亿,全国TOP30的城市,二手房与新房交易额之比是的1.1倍。而这一数字,在两年前大约在1:0.4,北京、上海二手房交易额占比更是超过70%。

??北上广深这几个一线城市房地产市场起步早,存量住宅市场已经非常大,而新增土地供应有限,规模总量已达到稳定水平,一线房地产市场已确认进入存量时代,而杭州、南京等核心二线城市也在逐渐饱和,逐步跨入存量房时代。

??企业层面来看,根据万科A年报显示,2016年公司房地产合同销售额达3647.7亿元,同比增长39.5%,但净利润率仅表现为8.7%。而翻看往年年报能够发现,在2015年该项指标为9.27%,2014年更是在10%以上。告别黄金十年,面对行业整体净利下滑加快的压力,整合提速已经成为房企摆脱困境的现实考量。

??而万科的确进行了多元化、全方位的布局,商业、教育、医疗、金融等领域遍地开花。目前,万科已经进入长租公寓、联合办公、家装等领域,而本次入股链家就是从中间端拿到了布局存量房的优先权和便利票,布局房地产业的未来10年。

??总结:国内房地产从“增量时代”迈入“存量时代”的脉络越来越清晰,且这个趋势是不可逆的。因此,融创、万科入股中介龙头的链家实际上就是在卡位、抢夺未来房地产存量市场。

??而万科、融创等巨头入股链家只是开始,将来还会陆续看到其他房企入股优质的房产中介公司,可以预见房产一、二级公司的抱团、行业集中度上升是必然事件。

??(内容来源:国际金融报、新浪房产、港股那点事微信公众号等)